Россияда ипотекалык насыялоо көйгөйлөрү

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Акыркы өзгөртүү: 2023-12-17 10:34

“Ипотека” түшүнүгү орус тилинде жакында эле пайда болгон. Бирок, аз эле адамдар өлкөнүн тургундарына турак жай сатып алуу үчүн накталай кредиттер менен камсыз кылуу боюнча кызматтар 1917-жылдан бери бар экенин билишет. Айта кетчү нерсе, ошол күндөрү мындай операциялар абдан популярдуу болгон, анткени мындай операциялар катуу жөнгө салынган. Бирок, турак-жай бөлүштүрүлө баштаганда, бул тажрыйба жоголуп, салыштырмалуу жакында эле кайра жанданды.

Бүгүн, тилекке каршы, мындай транзакциялар жарандардын арасында эң жагымсыз нерселер менен байланышкан. Бул калыштуу эмес, анткени азыр Россияда ипотекалык кредиттөө маселелери жана кызмат көрсөтүүлөрдүн бул түрүн өнүктүрүүнүн келечеги абдан курч турат. Кредиттер эмне болот. Эмне үчүн алар азыр анча популярдуу эмес жана мынчалык көп сынга кабылууда?

Жарандардын кыймылсыз мүлкү жана субсидиялары

Биринчиден, ипотекалык насыялоо көйгөйлөрү бүгүнкү күндө жарандардын 10% гана жеке турак жайга ээ болушунан башталат, ал жалпы аянты бир адамга 18 м²ден ашат. Мунун негизинде кыймылсыз мүлктү элдин 1% гана сатып ала алатакча тапкан.

Акыры, жарандар эң жагымсыз шарттарда болсо да, ипотеканы кантип алуунун башка жолун көрүшпөйт. Ошол эле учурда экономикалык кырдаалга жараша насыя алуучулардын көбү мамлекет тарабынан колдоого алынышы керек. Бирок бул өлкөдө мамлекеттик субсидияларды алууну каалагандардын көптүгүнө байланыштуу дайыма эле мүмкүн боло бербейт. Бүгүнкү күндө Россия Федерациясынын 20 миллиондон ашык жараны ипотека алууну каалашат. Бул жинди сандарга таянсак, иштеп чыгуучулар үйлөрдү тынымсыз куруп турушу керек экени айкын болуп калды, муну кыска убакыттын ичинде жасоо дээрлик мүмкүн эмес.

Орусиядагы ипотекалык насыялоонун негизги көйгөйү - бул кырдаалда мамлекет муктаж болгондордун бардыгын социалдык программалар боюнча 26 жыл гана камсыздай алат.

Ошондой эле өлкөдө ипотекалык насыялоонун мыйзамдык базасы дагы эле чийки экенин эске алуу керек. Демек, турак жай кредиттери боюнча да, субсидияларды берүү боюнча да кошумча көйгөйлөр жаралууда.

Инфляция

Өлкөдөгү экономикалык абалдын жакшырышы менен ипотекалык насыялоону өнүктүрүү көйгөйлөрүнүн ортосунда кандай байланыш бар? Ооба, чындыгында мындан 15 жылдай мурда мамлекетте абал абдан оор болуп, инфляциянын деңгээли сөздүн чыныгы маанисинде чектен чыгып кеткен. Бүгүнкү күндө кырдаал алда канча позитивдүү көрүнөт, бирок ал дагы деле толук туруктуулуктан алыс. Бул биринчи кезекте кредиттик системага тиешелүү.

Туруксуз кырдаалдан уламЖарандар жөн эле акчасын банктарда сактагысы келбейт. Ошого жараша мамлекеттик кредиттик уюмдардын калкка насыя берүү үчүн акча ала турган жери жок. Бул ошондой эле жылдык ставкалардын жогорулашына жана кредиттөөнүн башка жагымсыз шарттарына алып келет.

Акыр-аягы, ипотека массалык продукт эмес, бирок баары эле төлөй албаган кызмат болуп баратат.

Жалпы экономикалык абал

Ипотека бул бир топ убакыттан кийин төлөнүүчү насыя экенин баары билет. Эреже катары, мындай насыя 20-30 жылга чейинки мөөнөткө берилет. Ушундан улам Россия Федерациясында ипотекалык насыялоо көйгөйлөрү келип чыгат.

Мындай узак мөөнөттүү кредиттерди берген банктар экономикалык туруктуулугун жоготпоо үчүн жок дегенде төлөм кепилдиктерине ээ болушу керек. Өз кезегинде, карыз алуучулардын өздөрү да, алар буга чейин эле таасирдүү баштапкы төлөмдү төлөп бере аларына ишенгиси келет. Бирок калктын кирешеси мезгил-мезгили менен өзгөрүп турса, кантип кепилдик ала аласыз? Бул каржылык өйдө-ылдыйларга алып келет, бул өз кезегинде дүйнөдөгү жалпы экономикалык абал менен тыгыз байланышта.

Мунун негизинде кредиттик уюмдар тобокелдиктерди эске алып, насыя төлөнбөй калган учурда карыз алуучудан айып пул өндүрүүгө аргасыз. Ошондуктан бүгүнкү күндө ар бир адам ипотеканы ала албайт, анткени алынган кредитти төлөй албай калган же кечиктирилген учурда, адам банк эске ала турган башка ресурстарды бериши керек.төлөнбөгөн карыз.

Жарандардын төлөөгө жөндөмдүүлүгү төмөн

Эгерде ипотекалык насыялоону өнүктүрүүнүн көйгөйлөрү жана келечеги жөнүндө айта турган болсок, анда бул тармак түздөн-түз өлкөнүн тургундарынын өзүнөн, тагыраак айтканда, алардын кирешесинин деңгээлинен көз каранды экенин түшүнүү керек. Бүгүнкү күндө калктын 60%дан ашыгы турак-жай шарттарын жакшыртууга муктаж. Ипотека бул адамдар үчүн чыныгы куткаруу болушу мүмкүн окшойт. Бирок, тилекке каршы, баары эле банкка кирешенин деңгээлин тастыктаган керектүү документтерди бере албайт.

Ипотекалык насыя берүүнүн шарттарына ылайык, эгерде ай сайын төлөнүүчү төлөм жарандын жана анын жакындарынын расмий кирешесинин 40%дан ашпаса, насыя адамга берилет. Ошентип, эгерде карыз алуучу ай сайын 30 миң рублга жакын төлөсө, анда ал жок дегенде 75 миң рубль табышы керек.

Тилекке каршы бүгүнкү күндө орточо айлык бул деңгээлге жетпейт. Бул үйдү ипотекалык кредиттөөдө кошумча көйгөйлөргө алып келет. Көптөгөн жарандар эңсеген насыяны алуу аракетинде күбөлүккө айлык акынын жогорулатылганын көрсөтүп, андан кийин кредиттик милдеттенмелерин аткара алышпайт.

Рынокту монополиялаштыруу

Орусиядагы негизги турак жай рыногу дагы эле "ачык эмес". Үйлөрдү куруу менен алектенген фирмалар анчалык деле көп эмес, ошондуктан компаниялар ортосунда дээрлик эч кандай атаандаштык жок. Ушундан улам, иштеп чыгуучулар кыймылсыз мүлктүн баасын кыйла жогорку деңгээлде кармап турууга мүмкүнчүлүгү барвиртуалдык монополияга алып келет жана насыялар боюнча баштапкы жана кийинки төлөмдөрдүн жогорулоосу.

Ошого ылайык, ипотекалык насыялоо көйгөйлөрүн чечүүнүн бирден-бир жолу жаңы имараттардын баасын төмөндөтүү болуп саналат. Бул үчүн курулуш рыногун өнүктүрүү зарыл. Эгерде өлкөдө жаңы курулуш компаниялары пайда болсо, бул турак жайдын баасын төмөндөтүп гана тим болбостон, калкка жеңилдиктерди да берет. Ошондо гана ипотека коомдук продукт болуп калат.

Инвестиция ыкмалары

Ипотекалык насыялоо көйгөйлөрүн кароону улантуу менен, жеке адамдардан банктарга келип түшкөн акчалар адатта 1 жылдан ашык эмес сакталаарын эске алуу керек.

Мамлекеттик бюджетте жана финансы институттарында жеңилдетилген субсидияларды берүүгө жөн эле акча жетпейт. Ипотека боюнча калкты колдоо боюнча мамлекеттик программаларды түзүү үчүн фондулук рынокторду турукташтыруу зарыл. Бул баалуу акциялар жана кагаздар жигердүү сатылып жана сатыла баштагандан кийин Россияда ипотекалык насыялоо көйгөйлөрү жарым-жартылай чечилет дегенди билдирет.

Бул үй сатып алууга насыя берген каржы институттары үчүн жакшы "жеме" болушу мүмкүн. Мындай учурда банктар акчаны жеке адамдардан эмес, юридикалык жактардан ала тургандыктан, каражаттар узак мөөнөткө сакталат (тиешелүүлүгүнө жараша жана айлантууда).

Миграциялык саясат

Баары билет Россиянын борборунда жана ири шаарларындажашоо аймактарга караганда алда канча жакшы. Ошондуктан, адамдар өнүккөн жана туруктуу абалы бар жерлерге көчүп барууну артык көрүшү таң калыштуу эмес. Жыл сайын өлкөнүн булуң-бурчунан Москвага, Санкт-Петербургга жана башка мегаполистерге эбегейсиз сандагы мигранттар агышат. Ушуга байланыштуу турак-жайга суроо-талап да өсүп жатат, бул квартиралардын дагы кымбатташына алып келет. Ошого жараша насыялардын чендери да көтөрүлүп, калк ипотекалык насыялоонун жаңы көйгөйлөрүнө туш болууда.

Аларды чечүү үчүн курулуш жана кредиттик уюмдарга гана таасир этпестен, өлкөнүн микроэкономикасын жакшыртууга да багытталган комплекстүү чараларды көрүү керек. Албетте, мындай глобалдуу маселелерди бир күндө чечүү мүмкүн эмес.

Социалдык программалардын саны

Турак-жай насыясы - ипотекалык насыялоо маселесин чечүү үчүн иштелип чыккан инструменттердин бири. Бүгүнкү күндө жаш үй-бүлөлөргө, мугалимдерге, аскер кызматкерлерине жана калктын башка катмарларына шарттарды жакшыртууга багытталган бир катар иш-чаралар жүргүзүлүүдө. Бирок, статистикага ылайык, бул программалардын көбү олуттуу жакшыртууга муктаж.

Жаш дарыгерлер жана көп балалуу үй-бүлөлөр үчүн кошумча субсидиялар иштелип чыгууда. Бирок жаман кабар көпчүлүк каржы институттары мындай программаларга кызыкдар эмес, анткени бул учурда алардын кирешеси азаят. Банк социалдык ипотекалык кредитке барганда, каржылык жоготуулар мамлекет өзү тарабынан компенсацияланганда гана болот.

Ошентип, Россияда ипотекалык насыялоону өнүктүрүү көйгөйлөрү чынында эле глобалдуу мүнөзгө ээ жана аларды бир заматта чечүү мүмкүн эмес. Ошого карабастан, мамлекет турак жай кредитинин пайызын төмөндөтүү боюнча жигердүү чараларды көрүп жатат.

Акыркы бир нече жылдын ичинде калкка ушундай кызматтарды көрсөткөндөрдүн катарына көптөгөн банктар кирди. Алардын көбү кыйла ыңгайлуу шарттарды сунуштап, элде тандоо бар. Бул мамлекет тарабынан ипотекалык насыялоонун бардык орун алган көйгөйлөрүнө баа берилип, аларды чечүүнүн жолдору белгиленгендигинен кабар берет. Ошондуктан, жакын арада турак-жай орусиялык жарандар үчүн жеткиликтүү болот. Социалдык программаларды иштеп чыгуу жана жаңы курулуш компанияларынын пайда болушу менен кыймылсыз мүлктү сатып алуудагы абал акырындык менен турукташууда.

Ипотеканы өнүктүрүү перспективалары

Эгер турак-жайды насыялоонун келечеги жөнүндө айта турган болсок, анда бардыгы түздөн-түз суроо-талаптан көз каранды. Бүгүнкү күндө ипотеканы алмаштыра турган альтернатива жок болгондуктан, убакыттын өтүшү менен бул багыттын популярдуулугу өсө берет деген тыянак чыгаруу оңой.

Ипотекалык кредиттөөнү өнүктүрүүнүн көйгөйлөрү жана келечеги жөнүндө айтып жатып, көпчүлүк эксперттер кыйла оптимисттик божомолдорду айтышат. Бирок, азырынча негизги көңүл орто звенодогу жетекчилерге бурулууда, алардын айлыктары туруктуу.

Эгер курстун өзгөрүүсү жөнүндө айтсак, бүгүнкү күндө алар инфляциянын деңгээлинен 5% жогору. Алардын кескин төмөндөшү менен банктар алып келиши мүмкүн болгон каржылык көйгөйлөргө дуушар болушатипотекалык программалардын жетишсиздиги.

Ошондой эле, азыр, ипотекалык кредиттөө менен, каржы институттары мүлк күрөөсү аркылуу мүмкүн болуучу тобокелдиктерден камсыздандырылганын эске алуу керек. Бирок бул аларды карыз алуучунун банкрот болушунан коргой албайт. Эгерде дефолт болуп калса, анда насыя алган адамдын камсыздандыруу суммасы негизги кредиттин бир бөлүгүн гана жабат. Ошонун негизинде жарандын өзүнө караганда каржы структурасы тобокелге салат. Ошондуктан, бардык кредиттик тобокелдиктерди эске алуу жана тиешелүү программаларды иштеп чыгуу маанилүү.

Маселени чечүү жолдору

Эгер банктар мүмкүн болгон жоготууларды 100% компенсациялоого ишенсе, анда насыя алуучуларга ипотека алууда мындай катуу талаптар коюлбайт жана баштапкы төлөм бир топ кыскарышы мүмкүн.

Бүгүнкү күндө өз активдерин камсыз кылуу үчүн финансы-кредиттик мекемелер насыя алуучулардан турак жай үчүн жарым-жартылай төгүмдөрдү төлөөнү талап кылышат, ал насыяга арыз бергенде төлөнөт жана бардык батирдин баасынын 30%га жакынын түзөт. Албетте, мындай сумманы бир эле учурда ар ким сала албайт. Бул жарандарды банктан узак мөөнөткө насыя алуунун ордуна батирлерди ижарага алууга мажбурлайт.

АКШда бул маселе эчак эле чечилип, бүгүнкү күндө америкалык банктар насыяларды баштапкы төлөмсүз, башкача айтканда, батирлердин баасынын 100% берип жатышат. Бул ипотекалык тобокелдиктердин системасы иштелип чыккандан кийин гана мүмкүн болду. Эгер бул тажрыйба Орусияда иштей баштаса, бир аз убакыттан кийин ата мекендик банктар дагы чоңураак кредиттерди бере башташат.

Бирок, баары ушунчалык жөнөкөй эмес. Ипотекалык насыялоо, көйгөйлөр жана аларды чечүүнүн келечеги жөнүндө сөз кылып жатып, рыноктук тобокелдиктерди да эстен чыгарбоо керек. Турак-жайдын баасынын кескин төмөндөшү мүмкүн экендиги чындык. Бул жагдай карыз алуучуга да, кредиттик мекемеге да терс таасирин тийгизет.

Жашоо аянтын сатып алууда ар бир адам убакыттын өтүшү менен анын баасы төмөндөп гана тим болбостон, байкаларлык түрдө жогорулай тургандыгына ишенгиси келет. Мунун аркасында 10 жылдан кийин батирди сатуу менен жакшы келишим түзө аласыз. Мындай жагдай банк үчүн да пайдасыз, анткени мындай учурда ал жылдык пайыздык ченди төмөндөтүүгө аргасыз болот. Ошондуктан, кыймылсыз мүлк рыногунда туруктуулук болмоюнча, бул жаатта кредиттөөнүн оптималдуу шарттарына жетишүү кыйын болот.

Мындан тышкары, ликвиддүүлүк тобокелдиги сыяктуу нерсеге көңүл буруу зарыл. Бул болгон активдердин дисбалансынан улам банк белгиленген мөөнөттө өз милдеттенмелерин аткара албай калуу ыктымалдыгын билдирет. Бул учурда, милдеттенмелер зарыл төлөмдөр үчүн жетишсиз болот.

Мындай жагдайлар ипотекалык кредиттер кыска мөөнөттүү кредиттер жана депозиттер аркылуу түзүлөт. Ал эми алар өз кезегинде жарандарды тартууну каалашпайт.

Ошентип, бул маселе жогоруда айтылган бардык багыттар боюнча чечилгенде гана ипотекалык насыялоо жаатында туруктуулукка жетишүүгө болот. Жарандар канчалык көп ипотека, депозит жана чакан кредит алса, финансылык институттар ошончолук көп ресурстарга ээ болот.уюмдар. Курулуш фирмаларына, ошондой эле акырындык менен өнүгүп келе жаткан мамлекеттик программаларга да тиешелүү.