Ипотекалык кредиттөөнүн түрлөрү. Ипотекалык насыялоо программалары

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Акыркы өзгөртүү: 2023-12-17 10:34

Ипотека жашообузга бек кирди, бул сыр эмес. Көптөгөн үй-бүлөлөр, өзгөчө жаштар бул кызматка кайрылышат, бул аларга ыңгайлуу шарттарда кыймылсыз мүлк сатып алууга мүмкүндүк берет. Ипотеканын негизги артыкчылыгы - батирдин наркы кредиттин пайыздары менен бирге 15-20 жылга бөлүнөт, бул ай сайын алгылыктуу сумманы төлөөгө мүмкүндүк берет.

Бүгүнкү күндө Россияда ипотекалык кредиттөөнүн ар кандай түрлөрү бар, алар өз шарттары менен айырмаланат. Алгач "ипотека" түшүнүгүн карап чыгышыңыз керек: ал эмнени билдирет жана бул сөз кайдан келип чыккан?

Ипотека деген эмне?

Бул терминдин тамыры биздин заманга чейинки VI кылымда бар. д. Ушул убакта Грециянын аймагында ипотекалык концепция пайда болгон, бул карызкордун жер мүлкү менен байланышкан кредитор алдындагы жоопкерчилигин билдирген. Рим укугунда ипотека кыймылсыз мүлктүн күрөөсү болгон.

Биздин өлкөдө бул термин биринчи жолу 19-кылымдын аягында пайда болуп, Европадан алынган. Ипотека ошол кездеги “күрөө” деген сөздүн синоними болчу. СоветкеАл кезде ипотекалык кредит боюнча мыйзам жок болчу, анткени ал эч кимге керек эмес.

1998-жылы Россия Федерациясынын Президенти «Ипотека жөнүндө» мыйзамга кол коюп, ишке киргизген, ал биринчи жолу ипотекалык ишмердүүлүктү жөнгө салган. Учурда "ипотека" термини мүлктү күрөөгө коюу келишимин билдирет.

Ипотеканын объекттери жана субъекттери

Буга чейин белгиленгендей, ипотекалык кредиттөө сатып алынган мүлк кредитти төлөө мөөнөтү үчүн күрөөгө коюларын билдирет. Ипотека – бул келишим, анын тараптары укуктук мамилелердин объектиси жана предмети болуп саналат. Төмөндө ипотекалык насыялоонун мүмкүн болуучу объекттери болуп саналат:

• батирлер, үйлөр жана жеке бөлмөлөр;
• мамлекетке таандык болбогон жана муниципалдык менчикке кирбеген, ошондой эле жол берилген минималдуу аянттан ашкан жер участогу;
• гараждар, коттедждер, ошондой эле керектөөчүлөр үчүн арналган башка курулуштар жана имараттар;
• ишкерликте колдонууну тапкан ишканалар;
• жөнөт.

Кредитор ипотека алууда маанилүү роль ойнойт. Бул кредитти төлөөнүн эсебин жүргүзө турган банк же башка юридикалык жак болушу мүмкүн. Жеке жактарга ипотекалык насыя берүү баштапкы төлөмдү төлөгөндөн кийин гана жүргүзүлөт.

Кредиторлордон тышкары, ипотекалык кредиттин күрөөсү менен баалуу кагаздарды сатып алган инвестор да келишимдин предмети боло алат.

Ипотекалык кредиттөө түзмөгү

Ипотекалык насыяны ишке ашыруу үчүн, алар чыгарышаткүрөө деп аталган атайын баалуу кагаздар. Бул баалуу кагаздарды банктын сатуусу ипотекалык кредиттерди берүү үчүн зарыл болгон каражаттарды берет. Бул катуу кызыгууну алып келген баалуу кагаздардын абдан ишенимдүү түрү. Күрөө кагазында ага тиешелүү мүлк белгиленет.

Ипотекалык насыя Россияда барган сайын популярдуу болуп баратат жана бул кадамга барууну чечкен адамдар ипотекалык система кандай иштээрин так билиши керек. Күрөө кагазы купондук китепти камтууга тийиш, анда ипотекалык пайыздарды төлөөнүн өлчөмдөрү жана мөөнөтү чагылдырылат. Мындай насыяны алган адамдар адегенде пайыздарды, андан кийин негизги карызды төлөшөт.

Ипотеканын узак мөөнөткө алынышы насыяны төлөөнү бир топ жеңилдетет. Ал эми кредиттик карыз толук төлөнбөсө, мүлк ипотекалык банктын менчигине өтөт. Учурда ипотекалык насыялоо механизми ушундай иштейт.

Өкмөттүн жардамы

2009-жылдан бери кирешесинин аздыгынан жашоо шартын жакшырта албаган адамдарга багытталган мамлекеттик ипотекалык колдоо программасы иштеп келет. Бирок, 2015-жылы гана бул программа популярдуу болуп калды. Жарандардын жашоо шартын жакшыртууга 250 миллиард рублга жакын каражат бөлүнгөн.

Ипотекалык насыялоону мамлекеттик колдоо – бул карыздын белгилүү бир бөлүгүн төлөөнү мамлекет өзүнө алуусу. Бирок, мындай программа боюнча насыя алуу оңой эмес, анткени мындай шарттарга бардык банктар макул боло бербейт. Мындай программаны өлкөдөгү эң ири банктарда гана колдоно аласыз.

Мамлекеттик колдоонун маңызы – банк менен мамлекеттин ортосундагы келишим. Банк башында кандай болгонуна карабастан, пайыздык ченди 11% чейин төмөндөтөт. Алгачкы ставка менен акыркы ставканын ортосундагы айырма (11%) мамлекет тарабынан төлөнөт. Бул программанын катышуучусу болуу үчүн калктын социалдык категориясына таандык болушу шарт эмес. Бул шарттарда каалаган адам насыя ала алат.

Ипотекалык насыялоонун түрлөрү

Учурда мындай кредиттердин саны өсүп жаткандыктан, ипотеканын түрлөрү көп. Көбүнчө коммерциялык банктар насыя берүү менен алектенишет, анын негизги максаты киреше табуу.

Бардык түрлөрү бири-биринен кредиттөө, алуу өзгөчөлүктөрү боюнча айырмаланат. Учурда жеке жактарга ипотекалык насыя берүү эки сегментке бөлүнөт:

• биринчи кыймылсыз мүлк рыногунда сатып алуу;
• экинчи кыймылсыз мүлк рыногунда сатып алуу.

Ипотекалык кредиттердин бардык түрлөрү жана түрлөрү төмөндө талкууланат.

Кредитке жаңы имараттагы батир

Бул түр өзгөчө популярдуу. Бирок, бардык көрүнгөн артыкчылыктарга карабастан (жаңы батир, мурда эч ким жашаган эмес), бир катар кемчиликтери бар. Көбүнчө үй өз убагында ижарага берилбей калган же белгилүү бир мамлекеттик органда узак убакытка катталбаган жагдай пайда болот.

Ошондой элежаңы имараттын негизги кемчиликтеринин бири - менчик укугун каттоонун узактыгы. Мындан тышкары, жаңы имаратты сатып алуу үчүн насыя алуу абдан кыйын, анткени бардык эле банктар муну жасай бербейт. Эгерде банк ошого карабастан арызды кабыл алса, ар бир иш өзүнчө каралат. Акыркы чечимге көптөгөн факторлор таасир этет, алардын ичинен ким куруучу, инвестор, үйдү бүткөрүүнүн мөөнөтү кандай, ж.б. ушундай шарттарда. Батир тандоодо жаш үй-бүлө дээрлик дайыма жаңы үйдү артык көрүшөт.

Кыймылсыз мүлктүн экинчи рыногундагы батир

Ипотекалык кредиттөөнүн бул түрүнүн өзгөчөлүктөрүнө кыйла тез иштетүү жана алуунун салыштырмалуу жеңилдиги кирет. Бул маселе боюнча, ал баш тарткан учурда да, бир нече банктарга кайрылуу зарыл. Анткени, бир банкта, экинчисинде баш тартуунун себеби жетиштүү деңгээлде негиздүү эмес.

Айтылгандай, мындай насыяны алуу жаңы имаратка караганда жеңилирээк, атап айтканда баш тартууга бир нече себептер бар болгондуктан. Алардын арасында:

• сатуучу батирди реконструкциялаган жана бул фактыны каттаган эмес;
• үйдүн мыйзамдуу тазалыгы, балким ал жерде жагымсыз тарыхы бар бирөө жашагандыр.

Ипотеканын социалдык түрү

Ипотекалык кредиттөөнүн бул түрү калктын социалдык жактан корголбогон катмарына, ошондой эле кадимки шарттарда кыймылсыз мүлк сатып ала албаган кезекте тургандарга арналган. Коомдук эки түрү барипотека:

• кезекте тургандар үчүн баштапкы төлөм шаар тарабынан субсидия катары берилгенде;
• кредит курулуштун өздүк наркы боюнча берилет; алты айдын ичинде бул насыяны алуучу карызды эч кандай пайызсыз төлөй алат.

Келечекте социалдык программа боюнча кыймылсыз мүлктү иштеп чыгуучулардын өзүнөн базар баасында сатып алуу пландалууда. Бирок кезекте тургандар да батирге субсидия төлөп, мындан пайдалана алышат. Канчалык көп кезекке турсаңыз, субсидиялардын көлөмү ошончолук көбөйөт. Ошондой эле, кезекте тургандар бир гана шаар эмес, кыймылсыз мүлктү сатып ала алышат.

Жаш үй-бүлөлөр үчүн ипотеканын түрү

Жаңы үйлөнгөн жубайлар үчүн кыймылсыз мүлккө ээ болуу маселеси өзгөчө курч. Банктар тобокелчиликке баргысы келбейт, ал эми жаш адистердин келечегин алдын ала айтуу мүмкүн болбогондуктан, кызыгуу абдан жогору. Бирок, акыркы убакта айрым банктар жаштардын муктаждыктарын канааттандырып, жаңы программаларды түзүп жатышат.

Негизинен, бул түрдөгү ипотекалык насыялоо программалары баштапкы төлөмдү кыскартууга жана насыя берүүнүн максималдуу мөөнөтүнө багытталган. Эгерде жубайлардын бири 30 жашка чыга элек болсо жана үй-бүлөдө бала бар болсо, алгачкы салым 10% түзүшү мүмкүн. Эгерде жаш адистер келечектүү жумуштарга орношсо, анда баштапкы төлөм дагы 5% болуп, ипотека 25-30 жылга берилет.

Албетте, заманбап шарттарда үй сатып алуунун эң реалдуу варианттарынын бири - ипотека. Жаш үй-бүлө жакшыртуунун ар кандай жолдорун издейтнасыя шарттары. Негизги маселе – банкка ниеттин олуттуулугун далилдөө. Эгер бул мүмкүн болсо, банк баш тартпайт.

Бирге куруу программасы

Ипотекалык кредиттөөнүн түрлөрү абдан ар түрдүү жана алардын ар биринде белгилүү программалар түзүлөт. "Бирге куруунун" маңызы - бул узак мөөнөткө төлөнүүчү план, ал калктын эсебинен төлөнөт.

Үй алам деген адамдын милдети квартиранын баасынын 40-50%ке жакынын топтоо, калганын кооператив кошот. Кыймылсыз мүлк алынаары менен ошол адамдын менчигине өтөт, бирок күрөө менен. Кооператив берген бөлүгү эң көп дегенде 20 жылдын ичинде төлөнүшү керек. Андан кийин депозит алынып салынат жана ал адам толук ээси болуп калат.

Аскердик ипотекалык программа

Ипотекалык насыялоонун бардык программалары кредиттик шарттарды жакшыртууга багытталган жана бул да өзгөчө эмес. Бул аскер кызматкерлерин турак жай менен камсыз кылуу үчүн каржыланган система.

Бул программанын ипотекалык кредиттөө өзгөчөлүктөрү биринчи келишим түзгөн аскер, кандайдыр бир чегерүүлөрдүн укугуна ээ. Жыл сайын орто эсеп менен аскер кызматчысынын эсебине 250 миң рублга жакын акча түшөт. Ал бул сумманы эски келишимдин мөөнөтү аяктагандан кийин жана жаңы келишимге кол коюуда пайдалана алат. Бир нече жылдан бери топтолгон сумма баштапкы төлөм катары колдонулат.

Кредиттин калган бөлүгүн аскер кызматчылары армияда контракт боюнча турганда мамлекет төлөйт. Аскердик кызматын токтотоор замат мамлекет төлөбөйт, калганынасыяны өзүңүз төлөшүңүз керек.

"Россия Федерациясынын жарандары үчүн жеткиликтүү жана ыңгайлуу турак жай" долбоору

Бул долбоордун максаты - Россиянын жашоочулары үчүн ипотеканын жеткиликтүүлүгүн жогорулатуу. Ар бир адам көп адамдар үчүн үй сатып алуу үчүн дээрлик жалгыз мүмкүнчүлүк ипотека экенин билет. Жаш үй-бүлөлөр да четте калбайт. Аларга негизинен ипотека берүүдөн баш тартышат.

Долбоордун катышуучуларынын бул жагынан эч кандай көйгөйлөрү жок. Мындан тышкары, ипотеканын пайызы кыскарган. Бул долбоор ипотекалык насыялоонун социалдык түрүнүн алкагында иштелип чыккан. Анын коммерциялыкдан негизги айырмасы чарчы метрдин өзгөчө (артыкчылыктуу) баасы. Социалдык ипотеканын алкагында банк карыз алуучуну жана турак жайдын өзүн камсыздандырууга, ошондой эле кредиттин мөөнөтү аяктаганга чейин белгилүү бир тарифти кармап турууга милдеттенет.

Ипотекалык насыялоону өнүктүрүү жаш үй-бүлөлөрдүн да, калктын социалдык жактан аялуу катмарынын да турак-жай шарттарын жакшыртууга багытталган ушундай түрлөрүнүн жана программаларынын аркасында мүмкүн болот.

Ипотеканын артыкчылыктары жана кемчиликтери

Ипотекалык кредиттөөнүн түрлөрү, бири-бирине карабастан, жакшы жана жаман жактары бар. Бул ипотека үчүн гана эмес, ошондой эле ар кандай кредиттер үчүн мүнөздүү. Ошентип, артыкчылыктары:

• көп сандагы адамдар үчүн ипотека – бул жеке үй сатып алуунун жалгыз мүмкүнчүлүгү;
• ипотекалык кредиттер узак мөөнөткө берилип, эл аз сумманы төлөө мүмкүнчүлүгүнө ээ;
• квартирага жакындарыңызды жазсаңыз болот,ошондой эле табитиңизге жараша оңдоолорду жасаңыз, жалпысынан, турак-жайыңызга акча бериңиз.

Кемчиликтерге төмөнкүлөр кирет:

• расмий түрдө, ипотекага алынган батир банкка таандык жана аны адам сата албайт же белекке бере албайт;
• кредит учурунда адам бул батирлердин 2 же 3 баасын төлөйт, анткени мөөнөтү өтө узун;
• эгер адам төлөөнү токтотсо, банк батирди алып, анын чыгашасын жабуу үчүн сатууга коёт, калган сумма кайтарылып берилет.

Көпчүлүк адамдар жашоосунун тигил же бул баскычында кредитке батир аламбы деп ойлонушат. Россияда ипотекалык кредиттөө көптөгөн кемчиликтерге ээ, бирок дагы эле заманбап дүйнөдө бул өз жашоо аянтын сатып алуу үчүн бир нече мүмкүнчүлүктөрдүн бири болуп саналат. Негизгиси - туруктуу иш, бул банктын ишенимине ээ болууга, ошондой эле кредиттик шарттарды жакшыртууга жардам берет. Мамлекет жакында төлөмдөрдү жеңилдетүү жана адамдарга турак жай сатып алууга жардам берүү үчүн иштелип чыккан көптөгөн программаларды түздү.