Германияда ипотека: кыймылсыз мүлктү тандоо, ипотека алуу шарттары, керектүү документтер, банк менен келишим түзүү, ипотеканын ставкасы, кароо шарттары жана төлөө эрежелери

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Акыркы өзгөртүү: 2023-12-17 10:34

Көптөгөн адамдар чет өлкөдөн үй сатып алууну ойлоп жатышат. Кимдир-бирөө муну чындыкка коошпойт деп ойлошу мүмкүн, анткени биздин стандарттар боюнча чет өлкөдө батирлердин жана үйлөрдүн баасы өтө жогору. Бул алдамчылык! Мисалы, Германиядагы ипотеканы алалы. Бул өлкө Европадагы эң төмөнкү пайыздык чендердин бирине ээ.

Тема кызыктуу болгондуктан, аны кененирээк карап чыгуу керек, ошондой эле үй насыясын алуу процессин деталдуу изилдеп чыгышыңыз керек.

Кыймылсыз мүлк рыногу жөнүндө

Германиядагы ипотека жөнүндө сөз кылуудан мурун, бул өлкөдө турак жайга суроо-талап сунуштан ашып кеткендигин белгилей кетүү керек. Бүткөн объекттерде жаңы имараттарды табуу абдан кыйын. Бирок жаңы салынып жаткан имараттардан батир сатып алууга сунуштар көп.

Баалар жөнүндө эмне айтууга болот? Жогорку да, төмөн да бар. Бир нерсени айтууга болотТак: баалар чыгыштан батышка карай көтөрүлөт. Бавариянын борборундагы эң кымбат турак жай – Мюнхен. Ал жерде 1 m2 баасы 4000 евродон башталат. Берлинде алда канча арзан - 2500 евро.

Кандай болгон күндө да, адам бир бөлмөлүү батир же студияны кааласа да, болжол менен 150-200 миң евро өлчөмүндө катуу сумма талап кылынат. Бактыга жараша, немис банктары өз жарандарына да, башка өлкөлөрдүн жашоочуларына да ипотекалык насыяларды сунушташат. Эгер бүтө элек турак жайды сатып алууну пландап жатсаңыз, сатып алуу үчүн бардык сумманы жана бир нече транштарды ала аласыз.

Жана эми эң негизгиси. Германияда ипотека ставкасы кандай? Немистер үчүн 0,8ден 2%ке чейин. Ал эми чет өлкөлүктөр үчүн 3% дан 5%га чейин өзгөрөт.

Ижарага берүү үчүн үй сатып алуу

Көптөгөн адамдар дал ушул максат үчүн ипотека алышат. Эмне үчүн экенин түшүнө аласыз. Мюнхенде же Берлинде батир сатып алган адам жылына 4% га жакын кирешеге ишене алат. Вупперталда ижарага алынган турак-жай 8%, Гельзенкирхенде - дээрлик 10% алып келет. Жогорку киреше Дортмунд, Дуйсбург, Эссен шаарларында болушу мүмкүн.

Мисал келтире кетели. Айталы, бир адам Дортмунддан 8 батирлүү үй сатып алды, ал үчүн 620 000 доллар берди. Бир батир ага жылына 6500 еврого жакын киреше алып келет. Ал эми бардыгы чогуу - болжол менен 52 000 АКШ доллары. Ошентип, рентабелдүүлүк 8% болот. Башкача айтканда, ипотека өзүн актап эле тим болбостон, пайда алып келет.

Шарттардын өзгөчөлүктөрү

Эгер сиз Германиядан ипотекага батир алгыңыз келсе, баасы 100 000 евродон ашкан варианттарды карап көргөнүңүз оң. Азыркы курс боюнча бул бир аз8 000 000 рублдан ашык. Бул акчага адам куту эмес, кооздолгон кенен батир алат.

Эмне үчүн кымбат опцияларды көргөн жакшы? Анткени банктар мындай чет элдик кардарларды кабыл алууга даяр.

Шарттар жөнүндө айта турган болсок, анда алардын ар бир адам үчүн өз алдынча өзгөчөлүктөрү бар. Келишим түзүүдө көптөгөн факторлор эске алынат, анын ичинде:

• Алдын ала төлөмдүн суммасы.
• Төлөм жөндөмдүүлүгү.
• Кредиттик тарых.
• Менчиктин жайгашкан жери жана абалы.

Биринчи ипотеканы алуу баарына эле пландала бербеген экинчи же үчүнчүгө караганда кыйыныраак. Дебюттук үй насыясына арыз берип жатканда, мүлктүн жалпы наркынын 40-50% депозитке салышыңыз керек болот.

Бул плюс дагы, минус дагы. Бир жагынан карыздар азаят, демек, алар тезирээк төлөй алышат. Бирок, экинчи жагынан, ар ким эле акча чогултуп, бир эле учурда 4-5 миллион рубль бере албайт.

Бирок көп банктар пайыздык ченди төмөндөтүү менен бирге сумманы көбөйтүүгө макул. Айтмакчы, эгерде жаран кийинчерээк экинчи ипотеканы берүүнү чечсе, анда биринчиси менен көйгөйлөр болбосо, ага салым кошуунун да кереги жок болот. Же ал турак жайдын баасынын 20% ашпайт.

Кардар талаптары

Эгер сиз Германияда ипотека алууну пландап жатсаңыз, бул үчүн эмне талап кылынарын билишиңиз керек. Кардарлар төмөнкүлөргө милдеттүү:

• Немец банкында 2 жылдан кем эмес ачылган эсеп болушу керек. Бул бош эмес, маанилүү болуп саналат. Агакаражаттар үзгүлтүксүз алынышы керек.
• 21 жаштан 65 жашка чейин болушу керек.
• Сизде Германияда кирешеңизди тастыктаган документ болушу керек. Кызматкерлер акыркы 6 ай, ал эми ишкерлер 2 жыл үчүн көчүрмөсүн көрсөтүшү керек. Бирок кеп жумушта гана эмес. Үй ээсинин иш-аракети да киреше булагы.
• Сиз кредиттердин же алименттердин бар же жок экендигин тастыктаган документти беришиңиз керек. Германиянын мыйзамдарына ылайык, адам ай сайын алган кирешесинин 35%дан ашпаганын ипотекалык насыяны төлөөгө коротпоосу керек.

Талап кылынган документтер

Германияда ипотекага кайрылуу үчүн банкка төмөнкү документтердин пакети менен келишиңиз керек:

• Паспорттун түп нускасы жана көчүрмөсү.
• Жеке маалыматтар камтылган анкета.
• Чет элдик паспорт жана анын көчүрмөсү.
• Кирешени тастыктоо: жеке жак үчүн - жеке киреше салыгы боюнча маалымкат. Ишкер үчүн - анын компаниясынын отчету.
• Кардар сатып алгысы келген мүлктүн документтери: объекттин сүрөттөлүшү, анын сүрөттөрү, турак жайдын уставы жана жер участогунан көчүрмө (ал эң көп дегенде 6 жума мурун жасалышы керек).
• Үйдү баалоонун натыйжалары.
• Мүлк ижарага берилсе, ижара келишими керек.
• Алдын ала төлөм үчүн талап кылынган сумманын бар экендигин ырастоо.

Бардык документтерди немис тилине которуп, нотариустан ырастаңыз.

Сурамжылоо деген эмне?

Чынында, бул көбүнчө толтурулган форманын аналогуОрусиянын банктары. Арыз ээсинин жеке маалымат анкетасы насыя алууну пландаштырган адам жөнүндө кыскача маалыматты камтыган документ.

Анда анын мүлкү, айлык кирешеси жана чыгашасы, анын ичинде башка кредиттер, ижара, алимент, коммуналдык жана камсыздандыруу жөнүндө маалымат камтылышы керек. Кардардын финансылык көйгөйлөрү азыраак болсо, кредиттик тарыхы ошончолук так болсо, анын Германияда ипотекага уруксат алуу ыктымалдыгы ошончолук жогору болот.

Тарифтер жана төлөмдөр жөнүндө

Жакында немис банктары белгиленген чен менен насыя берип жатышат. Бул ыңгайлуу, анткени ал кредиттик мөөнөттүн аягына чейин өзгөрүүсүз калат - ага валюта курсу эч кандай таасир этпейт.

Алар Германиядагы ипотекасын ай сайын аннуитеттик төлөмдөр менен төлөшөт: ар 30 күн сайын кардар ошол эле сумманы эсепке салып турушу керек. Ал Германиядагы ипотекалык пайыздарды жана негизги насыянын суммасын камтыйт.

Кредитти мөөнөтүнөн мурда кайтаруу мүмкүнчүлүгүн жекече макулдашуу реалдуу дешет. Бирок бул банк үчүн анча ыңгайлуу эмес, андыктан тариф дагы жогору болот.

Ал эми мөөнөтүнөн мурда төлөө мүмкүнчүлүгү каралбаса, анда ал адам да айып төлөшү керек болот. Сиз дароо ойлонуп, негизги карызды тездетилген түрдө төлөө мүмкүнчүлүгү менен насыя алышыңыз керек. Ыңгайлуу чечим: 1 жылдын ичинде сиз насыянын болжол менен 10% төлөй аласыз.

Мисалы

Ошондуктан, адам Германиядан ипотекага Мюнхендин борборунан 39 м2 студия сатып алууну чечти дейли2 европалык стилдеги ремонту бар. Анын баасы 290 000 еврону түзөт. Бул болжол менен 23 000 000рубль.

Баштапкы төлөм 9 200 000 рубль болот. Албетте, адамга 13 800 000 кредит керек болот, бул 171 735 евро. Немис банкы мындай сумманы берет, анткени алардын минималдуу өлчөмү 50 000 АКШ долларын түзөт. e.

Германияда ипотека 5 жылдан 40 жылга чейинки мөөнөткө берилиши мүмкүн. Бирок, эреже катары, ар бир адам 10 алат. Айталы, кардар үчүн алар 4% пайыздык ченди коюшту. Бул учурда рубль менен эмне болот:

• Ай сайын төлөнүүчү төлөм: 46 016.
• Бир жылдык пайыздын суммасы: 552 000.
• Кредиттик мезгил аяктагандан кийинки бардык төлөмдөр: 19 322 000.
• Бардык 10 жыл үчүн ашыкча төлөм: 5 520 000.

Белгилей кетүүчү нерсе, адам Германияда ипотекалык пайыздык чен боюнча карызын төлөмөйүнчө, турак жай банктын менчиги болот.

Чыгымдар

Алардын бар экенин да эстен чыгарбоо керек. Германияда ипотекалык пайыздык чендер жөнүндө сөз кыла турган болсок, чыгымдар жөнүндө айтып берүү керек. Үй сатып алууда көптөгөн кошумча чыгымдар бар, алардын арасында:

• Мүлк салыгы. Баасы мүлктүн жайгашкан жерине жараша өзгөрөт. Ал адатта 3,5%дан 6%га чейин болот.
• Турак жайды жаңы менчик ээсине кайра каттоо кызматы үчүн төлөм. Бул транзакциянын жалпы суммасынын 0,5-1% түзөт.
• Нотариалдык төлөмдөр (1,5-3%).
• Ортомчуларга комиссия (3-6%). Брокерлерсиз жана риэлторлорсуз Германияда бүтүмдөр түзүлбөйт. Айрыкча чет элдиктер менен. Мындан тышкары, алар негизги жумушту аткарып, кардардын жашоосун бир топ жеңилдетет.
• Кадастрга жаңы менчик ээсин кошуу кызматы үчүн төлөм (0,5%).
• Германияда орустар жана башка чет элдиктер үчүн ипотека алуу үчүн комиссия алынат (1%).
• Күрөөгө коюла турган мүлктү баалоо үчүн төлөм (болжол менен $1500).
• Кыймылсыз мүлк аудити (0,5-1,5%).
• Сертификаттарды жана көчүрмөлөрдү берүү, банк эсебин жүргүзүү (жылына 150 АКШ долларына чейин).

Жалпысынан, эгерде адам 100 000 с.у.га үй сатып алууну пландаштырса. Башкача айтканда, анын кошумча чыгымдары үчүн кошумча 10-15 миң евросу болушу керек. Баасы азыраак болуп калышы мүмкүн, бирок аны коопсуз ойногонуңуз жакшы.

Эмнеден баштоо керек?

Германияда ипотекага карата талаптар, шарттар жана кандай пайыздык чендер жөнүндө жогоруда көп айтылды. Биринчи кадам тууралуу да сүйлөшүшүбүз керек.

Эки же үч банк менен чектелбеңиз. Келечекте үнөмдөө үчүн 10-15 уюмга баруу сунушталат. Адамга канчалык көп банк иши сунуш кылса, ошончолук кирешелүү вариантты табуу ыктымалдыгы жогору болот.

Мындан тышкары, башка мекемелердин өкүлдөрү менен баарлашууда кардар мурунку жерде ага төмөнкү тариф сунушталганын белгилеп коюусу мүмкүн. Көптөгөн банктар потенциалдуу карыз алуучусун жоготкусу келбей, кошумча бонустарга кызыгып башташат.

Ошондой эле турак жай төмөнкү талаптарга жооп берсе, эң төмөнкү тариф сунушталаарын билишиңиз керек:

• Анын кепилдиги 100 жыл.
• Ал экологиясы, логистикасы жакшы жерде жана борборго жакын жерде жайгашкан.
• Алса болотижарага берилет.

Кыймылсыз мүлктү кантип издөө керек? Бул үчүн кыймылсыз мүлк фирмалары, атайын онлайн ресурстар, ошондой эле брокерлер жана жеке жарнамалар бар.

Кантип эсеп ачуу керек?

Кыймылсыз мүлк үчүн төлөм банк аркылуу гана жүргүзүлөөрү буга чейин белгиленген. Бул жерде бир нюансты тактап алуу зарыл. Россиянын "Сбербанк" аркылуу муну да жасоого болот! Ошондуктан накталай эмес төлөм бар.

Бирок дагы эле немис банкында эсеп ачышыңыз керек. Албетте, бул үчүн сиз жеке болушуңуз керек. "Почта мыйзамдуулугу" деп аталган нерсе Германиянын жарандарына гана жеткиликтүү.

Документтерден сизге паспорттордун (жарандык жана чет өлкөлүк) түп нускалары жана көчүрмөлөрү, толтурулган формалар жана каттоо керек болот. Кээ бир банктар маалымдама-сунуш көрсөтүүнү суранышат. Германияда алар таза капитал менен гана иштешүүнү артык көрүшөт.

Эсеп евродо ачылат, андан кийин келишимге кол коюлат. Акчаны ошол эле күнү салууга болот.

Келишим түзүү

Бул нюанс Германияда кандай ипотека жөнүндө сөз кылып жатканда да эске алуу керек. Кардар менен банк бардык шарттарды макулдашканда, келечекте кредит берүүгө негиз болгон келишим түзүү учуру келет.

Бул учурда Германиянын Граждандык кодекси, ошондой эле ипотекалык банктар жөнүндө мыйзам (601-610 жана 14-16, 19-пункттар) укуктук негиз болуп саналат.

Келишим төмөнкү маалыматты камтыйт:

• Кредиттин суммасы: сумма + пайыздар + чыгымдар.
• Ипотека шарттары.
• Талап кылынган төлөмдөр жөнүндө маалымат (алардын өлчөмү, кредитти төлөө башталган күн, пайыздык чендерди эсептөө ж.б.).
• Карызды төлөө ыкмалары.
• Зайымчы жөнүндө маалымат.
• Келишимди бузууга мүмкүн болгон шарттар.

Жалпысынан татаал эч нерсе жок. Ооба, Германияда ипотека алуу бир аз татаал жана көп убакытты талап кылган процесс, бирок бул түшүнүктүү, анткени чет өлкөлүк жаран кыймылсыз мүлктү сатып алат. Болбосо баары Россиядагыдай.

Банкты жана турак жайды билгичтик менен тандоо менен сиз көп нерсени үнөмдөй аласыз. Анткени, Германия эң төмөнкү ипотекалык ставкаларды берген ТОП-3 Европа өлкөлөрүнүн катарына кирет. Ал эми бул 3-5% Россияда сунушталган 10-12%га салыштырмалуу чындап эле аз.

Убакыт

Германияда ипотеканы алуу үчүн канча убакыт керек? Адатта 1 ай талап кылынат, бирок кээде көбүрөөк убакыт талап кылынат.

Биринчи этапта документтер даярдалууда жана бул эки жумадай убакытты алат. Ошол эле учурда, сунуш рыногу менен таанышуу сунушталат. Андан кийин - банктарга барыңыз, кайрылыңыз. 2-4 күн же андан көп убакыт талап кылынат.

Үй насыясын алуу үчүн канча убакыт керек? Банк кызматкери менен маектешүүдөн кийин эң көп дегенде төрт жумага чейин. Качан адам жактырууга ээ болгондо, ал эң пайдалуу сунушту тандап, эсеп ачып, депозит салышы керек. Андан кийин кыймылсыз мүлктү сатып алсаңыз болот.