Коммерциялык турак жай: концепция, дизайн өзгөчөлүктөрү

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Акыркы өзгөртүү: 2023-12-17 10:34

Башында белгиленген градация: бардык кыймылсыз мүлк турак-жай жана коммерциялык болуп бөлүнөт. Бирок бүгүнкү күндө баары бир аз башкача. Коммерциялык турак-жай сыяктуу категория да бар. Дагы бир аты - батирлер. Бул эмне? Мындай жайларды сатып алуунун кандай жакшы жана жаман жактары бар? Бул мыйзамдык көз караштан кандай каралат? Ушул жана башка маанилүү суроолорго жооптор макалада.

Коммерциялык кыймылсыз мүлк деген эмне?

Эң маанилүү аныктамадан баштайлы. Коммерциялык кыймылсыз мүлк деп алардын ээлери, ижарачылар ишкердик жүргүзүү үчүн пайдаланган ар кандай курулуштар, жер участоктору, имараттар эсептелет. акыркы максаты туруктуу пайда, мезгил-мезгили менен капиталдын өсүшү, ижара киреше алуу болуп саналат. Бул инвестициялоо варианттарынын бири.

Бул жерде коммерциялык кыймылсыз мүлк деп атоого боло турган эң кеңири таралган объекттер:

• Айыл чарба ишканалары.
• Өнөр жай объектилери.
• Отелдер, мейманканалар, жатаканалар.
• Сактоо жайлар, гараждар.
• Офис структуралары.
• Соода борборлору жана дүкөндөр.

Коммерциялык кыймылсыз мүлк деген эмне?

Коммерциялык кыймылсыз мүлктү төмөнкүчө атоого болот:

• Жер жана башка жаратылыш аймактары.
• Жер астындагы ресурстардын айрым жерлери.
• Чектелген суу объектилери.
• Токойлуу аймактар.
• Көп жылдык плантациялар.
• Менчиктин башка түрлөрү жерге бекитилген же аны менен бекем байланышкан. Эреже катары, бул ар кандай имараттар, курулуштар.

Кыймылсыз мүлк ага болгон укуктарды да камтыарын унутпаңыз. Аны мамлекеттик каттоодон өтүүгө тийиш болгон космостук объекттер, суу жана аба кемелери деп да атоого болот.

Мүлк коммерциялык максатта колдонууга арналган болсо гана коммерциялык деп эсептелет. Ал туруктуу пайданын булагы болуп калат.

Категориялар

Азыр - коммерциялык кыймылсыз мүлк градациясы:

• Имараттар бекер колдонууга. Спорт жана фитнес борборлору, мейманканалар, мейманканалар, ресторандар, кафелер.
• Чекене жайлар. Дүкөндөр жана соода борборлору.
• Офистин мүлкү. Бизнес борборлордон жеке кеңселерге жана кеңсе жайларына чейин.
• Өнөр жай имараттары. Өнөр жай жайлар, өнөр жай ишканаларынын структуралары, кампа комплекстери.
• Социалдык мейкиндиктер. Медициналыкборборлор, оюн-зоок комплекстери (боулинг, бассейндер, дискотекалар ж.б.), коммерциялык аэропорттор ж.б.
• Коммерциялык турак-жай. Көп кабаттуу үйлөрдө батирлер деп аталгандар, жашоо максатында кыска мөөнөткө ижарага жайлар.

Ошол эле учурда биринчи төрт категория гана чыныгы коммерциялык кыймылсыз мүлк болуп эсептелет. Акыркы эки чек ара позициясын ээлейт - социалдык жана коммерциялык, турак жай жана коммерциялык типтин ортосунда. Алар белгилүү бир максаттарда колдонулганда гана ээлерине, ижарачыларына пайда алып келет.

Коммерциялык мүлк турак жай болушу мүмкүнбү?

Адегенде кыймылсыз мүлк коммерциялык жана турак жай болуп экиге бөлүнгөнүнө карабастан, «коммерциялык турак жай» деген нерсе бүгүнкү күндө да бар. Бирок бул эмне?

Бул такыр эле ар кандай турак-жай мүлкүнө тиешелүү, аны пайдалануу киреше табууга мүмкүндүк берет.

Коммерциялык турак жайдын мисалы

Мындай турак жайлардын эң кеңири таралган мисалы – типтүү көп кабаттуу, көп кабаттуу үй. Бирок андагы ар бир батир жеке жашоо мейкиндиги катары иштейт. Негизи көп кабаттуу үйлөрдү куруу коммерциялык кыймылсыз мүлк тармагындагы инвестициялык долбоор катары көрүнөт. Анткени, имаратты долбоорлоо, архитектуралык пландоо жана андан аркы куруу бул инвестиция, анын максаты абдан түшүнүктүү - пайда табуу.

Бирок ошол эле учурда мындай үйдөгү ар бир батир турак-жай мүлкү болуп саналат. Мындайда батирлер сатылгандан кийинүй, ал коммерциялык долбоор болбой калат. Мындан ары ал жеке турак жайга гана тиешелүү болот.

Коммерциялык турак-жай. Беларуста бул эмне? Бул бир эле мисал. Бирок мындан тышкары, Москва областында жана Россиянын башка ири шаарларындагы коммерциялык турак жайларды билишиңиз керек, алар коомчулукка "батирлер" деген ат менен белгилүү.

Кубулуштун таралышы

Статистика көрсөткөндөй, Москванын негизги турак жай рыногунда кыймылсыз мүлктүн төрттөн биринен көбүн батирлер түзөт. Эмне үчүн алар мынчалык кеңири таралган? Кептин баары төмөн баа жөнүндө болуп жатат, бул Россия Федерациясынын борбор аймагындагы турак жайларды сатуу үчүн чоң плюс.

Бирок сатып алуучулар чоң кемчиликке көңүл бурушпайт - мындай жайлардын укуктук статусу азырынча так жазылган эмес. Формалдуу түрдө бул батирлер турак эмес кыймылсыз мүлк болуп саналат. Алар адамдын жашоосу үчүн толук ылайыктуу болгонуна карабастан, алар административдик борборлордун жана мейманкана комплекстеринин пландарына жана долбоорлоруна активдүү киргизилген.

Ошол эле Москвадагы батирлердин үлүшү турак жайды сатуу боюнча бардык сунуштардын болжол менен 26-28% түзөт. Бул жерде эң ири ишке ашыруучулар Tushino 2018, Symbol, ZilArt жана башкалар сыяктуу ири компаниялар болуп саналат.

Коммерциялык турак жай канча турат? Эгерде типтүү турак-жай көп кабаттуу үйлөрдөгү жаңы имараттар менен батирлерди салыштырсак, алардын баасы 20-25% төмөн болот. Мындан тышкары, жайлардын мүнөздөмөлөрү окшош болот.

Сунуш кимге?

Кантип сатып алуу кереккоммерциялык турак-жай? Сиз жөн гана сизди кызыктырган иштеп чыгуучунун сатуу бөлүмүнө кайрылышыңыз керек. Бүгүн Орусияда батир сатып алууда эч кандай көйгөй жок.

Башында курулуштун бул түрү Россия Федерациясынын борборунда салттуу турак жайларды куруу үчүн аянтчалардын жоктугунан өнүгө баштаган. Батирлер бизнес борборлорго киргизилди. Дагы дагы. Мурдагы заводдор менен фабрикалар азыр турак жай комплекстерине айландырылууда.

Алар кимдер үчүн арналган? Башында, батирлер ийгиликтүү бизнесмендер үчүн убактылуу жайлуу жашоо үчүн жай болгон. Ишкер мындай турак жайды мейманканада же мейманканада калбоо үчүн, иш сапарга көп келген шаардан, жолугушуулар, сүйлөшүүлөр үчүн сатып алса болот.

Андан кийин жарандардын дагы бир категориясы батирлерге ээ боло баштады. Жашоо үчүн эмес, акчаңызды кыймылсыз мүлккө салуу үчүн.

Бүгүнкү күндө батирлерге кимдер кызыгат?

Бүгүнкү күндө батирлер чоң бизнестен, инвестициядан алыс жарандарды да кызыктырууда. Туруктуу жашоо үчүн ыңгайлуу баада турак жай сатып алууну каалагандар.

Бирок мындай сатып алуу менен шашылбоо керек. Төмөнкү баага кызыккан жаңы конушчулар адегенде көптөгөн тузактарга көңүл бурушпайт, бул алар үчүн чоң көйгөйлөргө айланат.

Биринчиден, "коммерциялык турак жай", "батир" терминдери мыйзамдык деңгээлде дегеле бекитилген эмес - региондук да, федералдык да эмес. Чынында, батирлер- Турак жай мүлкү. Бирок алар мыйзамдуу түрдө коммерциялык катары жөнгө салынат. Салыктар ушул принцип боюнча төлөнөт.

Коомдук турак-жай фондусунун коммерциялык турак-жайына келсек, бул ага тиешелүү түшүнүк эмес. Бул батирлерге эмес, коммерциялык ижарага тиешелүү.

Каттоо суроосу

Коммерциялык аскердик турак-жай - батирлер жок. Бул коммерциялык ижара келишимдери боюнча берилген батирлер.

Батирлердин экинчи маанилүү минус - мыйзам боюнча алар туруктуу жашоо үчүн арналган эмес. Ошондуктан, алардын ээси болуп, ар дайым ошол жерде жашагандыктан, мындай бөлмөгө катталуу мүмкүн эмес. Бир гана өзгөчөлүк бар: батирлерде катталууга болот, эгерде алар мейманкана комплексинин бир бөлүгү болсо.

Кайда катталсам болот?

Мыйзамга ылайык, турак эмес жайларга каттоо алар адистештирилген мекемелердин – мейманканалардын, мейманканалардын, ооруканалардын, эс алуу үйлөрүнүн карамагына киргенде мүмкүн болот. Бул жерде жашоочуларды каттоо милдети мындай уюмдун администрациясына жүктөлөт.

Эгер батирлер бизнес-борбордун же мурунку заводдун бир бөлүгү болсо, аларды жашаган жерине айландыруу мүмкүн эмес. Бирок, уруксат берилген учурда да, баары жылмакай эмес. Бул жерде деле батир ээлери туруктуу эмес каттоодон өтүшөт. Алар ар бир 5 жыл сайын каттоосун жаңыртып турууга милдеттүү. Бирок ал аларга стандарттуу батирлерде катталгандар менен бирдей укуктарды берет. Башкача айтканда, алар жер-жерлерде бекитилетполиклиника, каттоо аркылуу бала бакчага же мектептен орун алуу үчүн кайрыла алат. Ошондуктан, батирлер көбүнчө үй-бүлөлүк сатып алуучулардын тандоосуна айланат.

Салык салуу өзгөчөлүктөрү

Коммерциялык турак-жай салыгы да бир калыпта жүрбөй жатат. Батирлер иш жүзүндө турак жай фондуна кирбегендиктен, салыктан 13% жеңилдик алуу мүмкүн эмес.

Бирок ошол эле учурда мүлк салыгы өздөрүнө жогорку ставкалар менен алынат, анткени мыйзамдуу түрдө бул коммерциялык. Демек, батирдин ээси жөнөкөй батирдин ээсине салыштырмалуу 20-25% салыкты ашыкча төлөйт. Мындан тышкары, жыл сайын.

Салыктык базаны аныктоодо (кадастрдык нарктын негизинде) батирлер үчүн минималдуу ставка 0,5%, максимум 2% түзөт (РФнын Салык кодексинин 406-беренесинин 2-пунктунун 2-пункту).. Стандарттуу турак-жай кыймылсыз мүлкүнө келсек, ага 0,1% ставка колдонулат (Россия Федерациясынын Салык кодексинин 406-беренесинин 2-пунктунун 1-пункту).

Салык жагынан бул жерде эң жагымсыз батирлер кеңседе, соода комплексинде, коомдук тамактануу жайлары үчүн арналган имаратта жайгашкан. Бул жерде көрсөткүч 1-2% түзөт. Эң үнөмдүү - мейманканалардагы батирлер. Максималдуу коюм 0,5%.

Коммерциялык турак жайларды менчиктештирүүгө болобу? Бул жерде да алардын «кыйынчылыктары». Кээде жаңы конуштарга батирдин эмес, жалпы мүлктөгү кандайдыр бир үлүштүн ээлери болгон келишимдер сунушталат.

Тарифтер

Коммуналдык кызматтардын тарифине келсек, батирлер кайра эле кыйын. Алар көрсөтүлбөйтЖК талаптары, жалпы мүлктү башкарууга карата турак жай сектору үчүн милдеттүү.

Ошентип, батирлердин ээлери башкаруучу компания имаратты, ага чектеш аймакты жана жалпы эле инфраструктураны эксплуатациялоо үчүн белгилеген тарифтердин өлчөмүнө таасир бере албайт. Демек, бул жерде коммуналдык төлөмдөр кадимки батирлерге салыштырмалуу жогору. Орточо алганда, 15%.

Жөнгө салынбаган инфраструктура

Батир сатып алардан мурун көңүл буруу керек болгон дагы бир тынчсыздандырган кемчилик. Иштеп чыгуучу коммерциялык кыймылсыз мүлккө чектеш аймакты жакшыртууга милдеттүү эмес. Башкача айтканда, жашыл зоналар, газондор, балдар аянтчалары, унаалар үчүн убактылуу токтоочу жайлар жана жөө жүрүүчүлөр үйүңүздүн жанында эч качан пайда болбошу мүмкүн.

Кошуналарыңызга да көңүл буруңуз. Эгерде батирлер бизнес-борбордо жайгашкан болсо, анда сиздин үйүңүздө ар кандай коноктор жана чабармандар болот. Офис кызматкерлери үчүн тамеки чеккен жай же унаа токтотуучу жай терезенин астына жайгаштырылышы мүмкүн.

SanPiN нормалары

Жыйынтыктап айтканда, коммерциялык турак-жайлар санитардык нормаларга баш ийбейт, стандарттуу турак жайларды тургузуп жаткан курулуш компаниялары аны катуу сакташы керек деп кошумчалайбыз. Жарыктандыруунун, үн изоляциясынын, инсоляциянын деңгээлине жараша.

Бул өзгөчө эски өнөр жай комплекстериндеги реконструкциядан өткөн батирлер үчүн тынчсыздандырат. Башкача айтканда, мурдагы заводдор, фабрикалар, складдар. Көптөр лифт деп аталган жерлерге тартылышат, бирок сиз канчалык коопсуз болосузбар?

Эгерде мурда ошол жерде жайгашкан ишкана тигил же бул жол менен химиялык өнөр жай, кооптуу калдыктар менен байланышкан болсо, анда мындай бөлмөдө жашоо жөн эле кооптуу. Анткени мындай заттардын ажыроо убактысы ондогон, ал тургай жүздөгөн жылдарды түзөт.

Коммерциялык турак жай - бул батирлердин аталышы. Буга чейин алар жалаң бизнесмендерди жана инвесторлорду тартып келишкен. Бүгүнкү күндө - арзан жеке турак жай кызыкдар карапайым жарандар. Бирок, чындыгында, батирлердин баасынын төмөндүгү аны актабай турган бир катар кемчиликтерге алып келет.