Жаңы имарат же "экинчи": эмнени сатып алган жакшы?

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Акыркы өзгөртүү: 2023-12-17 10:34

Көптөгөн үй сатып алуучуларды кызыктырган негизги суроолордун бири - жаңы имарат менен "экинчи" имараттын ортосундагы тандоо. Батирлердин эки түрүнүн тең баасы анча деле айырмаланбаса, тандоо абдан татаал. Ар бир варианттын жакшы жана жаман жактары бар, ошондуктан үй сатып алууга абдан жоопкерчиликтүү мамиле кылуу керек. Бул батир, бирок алардын айрымдарынын баасы жүз миңдеген долларды түзүшү мүмкүн.

Жаңы имарат же "экинчи" - кайсынысы жакшы?

Негизги турак жай – мурда эч кимге катталбаган батир. Чынында, алар көбүнчө курула элек батирлерди негизги турак жай катары сатууга аракет кылышат.

Белгилей кетсек, жаңыдан курулуп жаткан же өнүктүрүүгө пландаштырылган үйлөрдө батирлерди сатуу №214-ФЗ мыйзамы менен жөнгө салынат. Бул мыйзам долбоордун катышуучуларына (сатып алуучуларга) келишимде белгиленген батирлерди (объекттерди) өткөрүп берүү менен үй курууну жана аны эксплуатациялоону уюштурууну милдеттендирет.курулуш).

Үй пайдаланууга берилгенден кийин объектти кабыл алуу актына кол коюлат. Ошол эле учурда, сатып алуучулар жаңы имаратка батирге менчик укугун каттоого тийиш. Мамлекеттик каттоодон өткөндүгү тууралуу күбөлүк алынгандан кийин турак жайдын статусу автоматтык түрдө баштапкы абалынан экинчи даражага өтөт.

"экинчи кол" деген эмне?

Reseller турак-жайы – бул кимдир-бирөөгө тиешелүү болгон батир, башкача айтканда, ал жеке же юридикалык жактын менчиги болуп саналат. Бул учурда, батир жеке, муниципалдык же мамлекеттик болушу мүмкүн. Бирок ал дагы эле экинчи үй. Демек, жада калса алты ай же бир жыл мурда курулган жа-цы квартиралар да иш жузун-де жаны болсо да, экинчи даражадагы турак-жай болуп эсептелет. Ошондуктан, башында кайсынысы жакшыраак - жаңы имарат же "экинчи" деп айтуу мүмкүн эмес, анткени эки батир тең жаңы болушу мүмкүн.

Муниципалдык батирлерге келсек, ал жерде адамдар эмгек келишими боюнча жашай алышат. Алардын мамлекеттик каттоодон өткөндүгү тууралуу күбөлүктөрү жок, бирок алар жашаган турак жай дагы эле экинчи даражадагы деп эсептелет, анткени алардын дагы менчик ээси – муниципалитет бар.

Батирлердин эки түрүн тең салыштыруу критерийлери

Кайсысын сатып алуу жакшыраак экенин так аныктоо мүмкүн эмес - "экинчи" же жаңы имарат, анткени экинчи турак жайга караганда негизги турак-жай үчүн ачык артыкчылыктар жок. Баары кырдаалга жана шарттарга жараша болот. Эгерде сиз туура тандоо жасагыңыз келсе жана акырында кайсынысы пайдалуураак экенин өзүңүз чечүүнү кааласаңыз - "экинчи" же жаңы имарат, андатөмөнкү критерийлерди эске алыңыз:

1. Баасы. Эгерде биз "баштапкы" жөнүндө сөз кыла турган болсок, анда бир мыйзам ченемдүүлүк бар: турак-жайдын чарчы метринин наркы объекттин курулушунун стадиясына жараша болот. Эң алгачкы этапта чарчы метрдин баасы төмөн болот жана бул баштапкы турак жайдын негизги артыкчылыгы. "Second hand" баасы ар дайым жогору жана бул белгиленген бааны түшүрүүгө эч кандай жол жок.
2. Убакыт. Экинчи турак жайды сатып алууда, бүтүм түзүлгөндөн кийин дароо ага көчүп кете аласыз. Бирок "баштапкы" менен бул мүмкүн эмес. Эгерде сатып алуучу келишим түзүп, үйдү пайдубалын казуу стадиясында сатып алса, анда дагы эки жыл күтүүгө туура келет. Эгер сиз курулушту аяктоо стадиясында келишим түзсөңүз, анда чарчы метрдин баасы жогору болот, бирок болжол менен үч-төрт ай күтүүгө туура келет.
3. Инвестициялар. жаңы имаратта турак-жай сатып алууда, ал орой бүтүрүү үчүн сатып алуучуга сунуш кылынат. Бул оңдоого, курулуш материалдарын сатып алууга, жабдууларды жана эмеректерди сатып алууга көп акча салууга туура келет дегенди билдирет. Экинчи турак жай рыногунда батир сатып алууда сиз көп учурда оңдолгон батирлерди таба аласыз. Ал эми оңдоо көбүнчө арзан же эски болсо да, мындай батир жашоого ылайыктуу. Андыктан турак жайды тандоодо дагы инвестициялоо маселеси актуалдуу.
4. Асортимент. Экинчи турак жай рыногу алда канча кенен, бул жерде дагы сунуштар бар. Адатта, жаңы имараттардагы эң ийгиликтүү батирлер казуу стадиясында сатылып алынат. Иштеп чыгуунун аягына чейин эң жагымсыз варианттар сатууда кала берет.
5. Каттоо. Жаңы имаратка катталуу мүмкүн эмес, анткени жашоого уруксат алуу үчүн сизде же болушу керекменчик укугун каттоо жөнүндө күбөлүк же мамлекеттик турак жайга катталган тууганы бар.
6. Мүмкүн киреше. Жогоруда айтылгандай, бир чарчы метрдин баасы курулуштун стадиясына түз пропорционалдуу өсөт. Ошондуктан, казуу стадиясында инвестициялоодо, келечектеги турак-жайдын ээси жылына 30% га чейин киреше таба алат. Курулуш создуктурулбай журсе ушундай болот. Экинчи турак жайдын наркынын өсүшүнө кепилдик берүү мүмкүн эмес, бирок ал рыноктук факторлорго байланыштуу өзгөрөт. Бирок, экинчи батирди ижарага берүү менен акча тапсаңыз болот. Бул учурда пайданын көлөмүн эсептөө кыйын. Мунун баары баага, аймакка жана башка көптөгөн факторлорго көз каранды.
7. Ипотека. "Экинчи" же жаңы имаратты ипотекага алса болот. Бирок, жаңы имараттан батир алуу үчүн ипотекалык насыя берүүдө ар кандай кыйынчылыктар жаралат. Банктар бүтө элек батирлерди сатып алууга кредит бербөөгө аракет кылышат, анткени алар эч качан бүтпөй калуу коркунучу бар. Мындай кредитти эң көп дегенде бир же бир нече банк бере алат жана бул үчүн шарттар жагымсыз болушу мүмкүн. Адатта, баштапкы турак-жай үчүн тариф экинчи турак жайга караганда 2-3% жогору.
8. Укуктук тазалык. Жаңы үй сатып алууда юридикалык жактан таза экенине 100% ишене аласыз. Бул жерде мурда эч ким жашаган эмес жана бул жердеги сатып алуучу жаңы ээси. Экинчи рыноктогу батирлердин ээлери болгон, кээде бир нече. Жана көбүнчө алардын кандай адамдар экени жана батирде эмне кылганы белгисиз.

Мындан тышкары, жаңы имараттарда ар дайым жаңы коммуникациялар жана инженердик системалар бар. Экинчилик рынокто коммуникациялар эскирип, алмаштырууну талап кылышы мүмкүн, андыктан бул учурда бул жаңы имараттын пайдасына артыкчылык болуп саналат. Ошондой эле, "негизги" мүлктү сатып алууда баңги же алкоголдун жакын жерде жашашынын ыктымалдыгы өтө төмөн.

Тобокелдиктер

Жаңы курулуп жаткан имараттан батир алууда курулуш компаниясы банкрот болуп, курулуш бүтпөй калуу коркунучу бар. Мындай учурда акчаңызды кайтарып ала албайсыз. Алдын ала айтуу реалдуу эмес. Практика көрсөткөндөй, көп учурда курулуш компаниялары турак жайды тапшырууну кечеңдетип, сатып алуучулар бул боюнча эч нерсе кыла алышпайт. Албетте, өкмөт курулушчуларды банкроттуктан милдеттүү камсыздандыруу боюнча мыйзамдарды карап, бул тобокелдикти азайтууга аракет кылууда. Бирок дагы деле коркунуч бар, ал тургай кечиктирүү жазалары да иштеп чыгуучунун мөөнөттөрдү кечиктирүүсүн токтото албайт. Жаңы имаратты же "экинчи даражадагы" имаратты тандоодо бул тобокелдиктерди эстен чыгарбоо керек. Бирок эгерде куруучуга ишенип, ыйгарым укуктары бар болсо, андан турак жай алуу коркунучу кескин азаят.

Бирок, экинчилик турак жай рыногунда да тобокелдиктер бар. Алар соода-сатык келишимин аткарууга байланыштуу. Бул келишим сатып алуучу бардык акчаны төлөп бергенден кийин сот тартибинде бузулушу мүмкүн. Кыймылсыз мүлккө мыйзамдуу ээлик кылган үчүнчү жактар пайда болгон учурлар да бар. Мындай учурда соода-сатык келишими кайрадан бузулушу мүмкүн, ал эми бүтүм жараксыз деп табылат. Бул учурда, сиз акча жана жогототүйсүз калуу. Бактыга жараша, бул тобокелдиктердин баарын компетенттүү юристтин жардамы менен түзсө болот, бирок анын кызматтары кымбат болушу мүмкүн.

Жаңы имараттын жакшы жактары

Жаңы имараттардагы батирлер төмөнкү артыкчылыктарга ээ:

1. Алар заманбап материалдардан жасалган. Бул кыйыр түрдө алардын бышык жана ишенимдүү экенин билдирет.
2. Алар жакшы иштелип чыккан жана дээрлик дайыма кенен.
3. Макеты ыңгайлуу жана заманбап стандарттарга ылайык жасалган.
4. Конгондор таза жана чоң. Ошол эле кире беришке да тиешелүү.
5. Бардык батирлерде эки айнектелген терезелер бар.
6. Суу жана газ эсептегичтери бардык жерде.
7. Лифттер иштейт, кээ бир үйлөрдө жүк ташуучу лифттер да бар.
8. Жер астында жана короодо унаа токтотуучу жай бар.

Негизги артыкчылык катары жаңы имараттын баасы

Бул артыкчылыктардын баары эң маанилүү артыкчылыкка - наркына салыштырмалуу аз. баштапкы турак-жай жогорку популярдуулугу баасын камсыз кылат. Эгерде сиз мындай батирди казуу стадиясында сатып алсаңыз, анда жаңы имараттагы батир экинчилик турак жай рыногундагы так ошол эле батирден 30% арзан болушу мүмкүн. Башкача айтканда, шарттуу түрдө жакшы "экинчи" 100 миң рубль болсо (баасы мисал катары алынган), анда ошол эле "негизги" 70 миң гана турат. Ырас, ал бир жыл, атүгүл эки жыл күтүшү керек.

Жашоо аянты жана күчөтүлгөн коопсуздук

Пайдасына дагы бир аргумент"праймериз" - чоң жашоо аянты. Заманбап долбоорлор жашоочулар үчүн чоң аймакты камсыз кылат. Мисалы, Россияда абдан популярдуу жаңы панелдүү үйлөр (P-44T сериясы) 38 "чарчы" барабар бир батир үчүн минималдуу аянтын камсыз кылат. Ал эми эски панелдүү үйдө, бир бөлмөлүү батирдин аянты 30-33 чарчы метр болушу мүмкүн. Бул эски үй курулган убактагы стандарт болчу.

Кайсысы жакшыраак экенин дагы эле билбейсизби - "экинчи кол"бы же жаңы имаратпы? Анда сизге дагы бир аргумент: жаңы имараттарда коопсуздуктун жаңы талаптары сакталат, жаңы технологиялар жана материалдар колдонулат. Ошондой эле кээ бир элементтер үчүн кепилдик бар: шып, инженердик жабдуулар, дубал жана терезелер. Эгерде беш жылдын ичинде ижарачы турак жайдын туура эмес эксплуатацияланышына байланышпаган көйгөйлөргө туш болсо, анда ал куруучуга кайрылып, кемчиликти жоюуну жана келтирилген зыяндын ордун толтурууну талап кыла алат.

Турак жайдын мыйзамдуу тазалыгы

Кайсы батирди - жаңы имаратты же "экинчи" батирди тандоодо, экинчи даражадагы турак жайдын тарыхта "караңгы өткөнү" болушу мүмкүн экенин да эстен чыгарбоо керек. Бирок жаңы имараттар мыйзамдуу түрдө ар дайым таза, жана сиздин батириңизге укугу бар сатуучунун кандайдыр бир тууганы пайда болот деп кабатыр болбоңуз. бир гана тобокелдик казуу стадиясында турак-жай куруу учурунда мүмкүн болгон акча жоготуу менен байланышкан. Бирок инженердик тармактарды же документтерди ишке ашырууга байланыштуу иштеп чыгуучу менен көйгөйлөр пайда болгон учурда, бул жөн гана объектти аяктоо мөөнөтүн кийинкиге калтырат. Иштеп чыгуучунун банкрот болушу ыктымалдыгы аз. Кыязы, ал толугу менен банкроттуктан камсыздандырылган болот. Бирок, негизинен, кандайдыр бир себептерден улам, курулушчу объектти тоңдурган, андан кийин бүтө элек имараттан батирлерди сатып алган адамдар аларды албай, акчасын кайтарып бере албаган кейиштүү учурлар бар.

Инфраструктура жана жашылдандыруу

Ошондой эле жаңы имараттан батир сатып алууда шаардын инфраструктурасы начар өнүккөн бөлүгүнө кирүүгө мүмкүнчүлүк бар. Адатта, куруучу адегенде турак-жай имаратын ишке киргизет, бир нече жылдан кийин гана анын айланасында дүкөндөр, мектептер, бала бакчалар жана башка объекттер пайда болот. Ошондуктан, мындай турак-жайды сатып алууда, сиз алгач азык-түлүк үчүн саякаттоого туура келерин түшүнүшүңүз керек. Шаардын борборунда жаңы имарат курулуп жаткан болсо, анда ал жактагы батирдин баасы абдан кымбат болот.

Дагы бир кемчилик - ыңгайлуулуктардын жоктугу. Жаңы үйдөгү квартира инженердик коммуникациялары жок деле бетон куту. Бул жерде эч нерсе жок, андыктан жашылдандырууга акча жана күч жумшашыңыз керек болот.

"Экинчи" артыкчылыктары

Жаңы имаратты же "экинчи" имаратты тандоодо акыркы типтеги турак жайдын кемчиликтери менен артыкчылыктарын да эстен чыгарбоо керек. Кесиптиктерден баштайлы:

1. Сиз жаңы эле сатып алган батириңизге дароо көчүү мүмкүнчүлүгү.
2. Мындай батирде инженердик коммуникациялар жана кандайдыр бир оңдоо иштери болот, бул сизге бул жерде жашоого мүмкүндүк берет.
3. Чоң ассортимент. Экинчи турак жай рыногу абдан чоң, жана сиз көп учурда ар кандай жолдор менен тандай аласыз. Жана бул мүмкүнметрого жакын жана терезеден сонун көрүнүшү бар батир табыңыз.

Экинчи турак жай рыногундагы батирлердин терс жактары

Албетте, бул артыкчылыктар көп учурда сатып алуучуларды экинчилик турак жай рыногун кароого түртөт. Бирок, кайсы батир жакшыраак - жаңы имарат же "экинчи даражадагы" жөнүндө сөз кылып жатып, албетте, кемчиликтерин белгилеш керек:

1. Бир чарчы метр үчүн жогорку баа.
2. Жагымсыз фактыларды жашыра турган узун окуя. Келечекте юридикалык көйгөйлөрү жок жакшы турак жайды сөзсүз сатып алуу үчүн, батирдин тарыхын жана “тазалыгын” текшере ала турган кесипкөй юристке акча салууга туура келет.
3. Тиричилик дубалдары өмүр бою алсыз болуп калган болушу мүмкүн.
4. Инженердик коммуникациялар эски жана жакында алмаштырууну талап кылышы мүмкүн же алар дагы он жыл иштеши мүмкүн.

Үйдүн эскилиги мүмкүн болгон кемчилик

Бирок 20-25 жыл мурун курулган үйдө начар дубалдар жана инженердик коммуникациялар болушу мүмкүн. Үйдүн жагымдуу көрүнүшүнө карабастан, анын жалпы абалы начар болушу мүмкүн, ошондуктан үй сатып алууда инженердик системаларды жана үйдүн өзүнүн бекемдигин текшерүү сунушталат. Бул үчүн, адистердин эксперттик баа берүүсүнө акча коротууга туура келет. Кээде кырдаал сиз коммуникацияларды алмаштыруу жана үйдүн структурасын бекемдөө боюнча иштерди жүргүзүү үчүн батирдин жарым наркын коротууга туура келип калышы мүмкүн. Ошондуктан, кайсы батирди сатып алуу жакшыраак - "экинчи" же жаңы имарат жөнүндө жакшылап ойлонуу керек. Ал жакта да, минус да бар. Кайсынысы жакшыраак экенин жалпылоо мүмкүн эмес. Эски үй менен жаңы имараттын конкреттүү батирлерин салыштыруу керек.

Сын-пикирлер маанилүүбү?

Кайра сатууну же жаңы имаратты тандооңузга жардам бере турган акыркы критерий - бул тургундардын жана сатып алуучулардын пикири! Мисалы, куруучу жаңы үй куруп жаткан болсо, анда ал тууралуу сын-пикирлерди окуп чыгууну унутпаңыз. Сатып алуучулар ал жөнүндө терс айтышы мүмкүн, анткени мурда курулуш процессин бир топ кечеңдетип келген. Эгерде иштеп чыгуучу жаңы болсо, анда ага өзгөчө ишенбешиңиз керек, бирок анын кынтыксыз репутациясы жана жакшы сын-пикирлери болсо, ага ишенсе болот.