Орусиядагы облигациялар (ипотека): банктар ипотека үчүн акчаны кайдан алышат?

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Акыркы өзгөртүү: 2023-12-17 10:34

Облигациялар (ипотека) АКШда бардык кыймылсыз мүлк операцияларынын 80%дан ашыгын, Орусияда 10%тен азын түзөт. Баалуу кагаздардын келечеги ачык. Бирок, көптөгөн адамдар ипотека менен камсыздалган облигациялар эмне экенин гана эмес, негизги түшүнүктөрдү да билишет.

Негиздер

Облигациялар - бул белгиленген кепилденген пайда алууга укук берген баалуу кагаздар.

Алар эки түрдүү:

1. Презентацияда - арзаныраак сатылды, кымбатыраак сатылды.
2. Белгиленген пайыздар - белгилүү бир убакыттан кийин инвестор үчүн кирешени (купонду) болжолдойт.

Облигациялар карыздык баалуу кагаздар. Кайтаруу компаниянын рейтинги менен кепилденет. Ишкана канчалык туруктуу болсо, ал убада кылынган кирешени ошончолук көп алат.

Облигациялар (ипотека) деген эмне?

Ипотекалык облигация – кыймылсыз мүлк кредиттерине инвестицияларды кайра каржылаган карыздык баалуу кагаз.

Мисалы, ААА Банк турак жай сатып алуу үчүн насыя берет. Анын капиталы бартабигый чектелген. 1 миллиард рубль менен банк, мисалы, 1000 кредит бере алат. Кредиттик мекеменин каражаты түгөнүп калганда, албетте, кыймылсыз мүлк рыногу токтойт.

Кимге пайда?

Ипотекалык облигацияларды чыгаруу рыноктун бардык катышуучулары үчүн пайдалуу:

• Банкка - берилген ипотекалык кредиттердин көлөмүн көбөйтөт.
• Инвестор - турак жайдын баасына жараша активге акча салат.
• Зайымчыга - асмандагы ипотекалык ставкалар 1,5-2%га төмөндөйт. Албетте, сандар аз, бирок чоң суммадагы насыянын пайдасы көрүнүп турат.
• Курулушчулар - курулуш компаниялары объектилерин "тоңдурбай" иштешет.
• Өкмөт - иштеп чыгуудан жана сатуудан түшкөн салыктар.
• Жумушчулар - алар жумуштун жоктугунан бошотулбайт.

Карыздык милдеттенмелер кантип камсыздалат?

Эми бул базар кантип иштейт. ААА Банк 5 миллион рубль өлчөмүндө мүлктү сатып алуу үчүн насыя берет. Алар боюнча, ал облигацияларды (ипотекалык) чыгарат жана биржада сатат. Инвесторлордун акчасы жаңы кредиттерге кетет. Баалуу кагаздар жарандардын ипотекалык төлөмдөрү менен камсыздалат.

Альтернативалар

Облигациялар (ипотека) бул рынокто инвесторлор үчүн жалгыз инструмент эмес. Альтернатива бар:

• Катышуунун ипотекалык сертификаты - активди сатып алуу үчүн кредиттин суммасынын үлүшү. Инвестор кыймылсыз мүлктөн пайда алууга укуктуу.
• Ипотека - акча алуу укугун тастыктаган баалуу кагазкарыз алуучу. Облигациядан (ипотекалык облигациядан) айырмасы, ипотека күрөөсү сатылып алынган мүлк болуп саналат.

Россиядагы баалуу кагаздардын өзгөчөлүктөрү

Албетте, АКШдан келген идея биздин рынокко жакшы нерселерди алып келиши мүмкүн. Бирок, Россияда ипотекалык облигациялар инвесторлордун да, адистердин арасында да көптөгөн суроолорду жаратат. “Туруктуулук” деген термин биздин өлкөнүн экономикасын, өзгөчө кыймылсыз мүлк рыногун өнүктүрүүгө жарабайт. Акыркы 1,5-2 жылдын ичинде ал өсүүсүн эле токтотпостон, кыйла төмөндөп кетти. Облигациялар (ипотека) өспөсө, кыймылсыз мүлк рыногунан киреше ала албайт.

Экинчи маселе - баалуу кагаздардын кымбаттыгы. Жеке коммерциялык компаниялар жана карапайым жарандар ушул себептен инвестор боло алышпайт. Бардык үмүттөр мамлекеттик эмес пенсиялык фонддордо, бош каражаты бар банктарда, алар кайда инвестиция кыларын билбей жатышат.

Үчүнчү маселе - жакшы ойлонулган мыйзамдык базанын жоктугу.

Биз кыскача айта алабыз: баалуу кагаздардын кымбаттыгы, ипотека рыногунун туруксуздугу, ошондой эле туура эмес ойлонулган мыйзамдык база Россияда баалуу кагаздардын бул түрүн өнүктүрүүгө мүмкүндүк бербейт.

Эмне үчүн ипотекалык облигациялар 2008-жылы системанын бузулушуна алып келди?

2008-жылдагы кризис так ипотекалык облигациялардан (CDOs) башталган. Көптөгөн инвесторлор кыймылсыз мүлк рыногу тынымсыз өсүп жатканын билип, баалуу кагаздарды сатып ала башташты. Бул өз кардарларынын төлөө жөндөмдүүлүгүнө кайдыгер караган банктардын стратегиясына таасирин тийгизген. Эң негизгиси, алар бар. Туруктуу кирешеси жок адамдарга 500 миң долларга ипотека берилген учурлар болгон. Банк үчүн тобокелдиктер минималдуу - алар бул акчаны биржалардан ипотекалык облигацияларды сатуудан алышкан.

Ошондой эле, банктар кредиттик свопторду чыгарышкан, башкача айтканда, эгерде карыз төлөнбөсө камсыздандыруу.

Бирок пирамида ушунчалык айлангандыктан, алар облигацияларды (синтетикалык CDO) чыгара башташты. Аналитикалык компаниялар бул эмне экенин билбегендиктен, аларды чыгарган инвестициялык компаниялардын маалыматтарына таянышкан. Кээ бирөөлөр билген, бирок чоң кардарларды жоготуп алуудан коркушкан. Алар кооптуу деңгээлдеги BBB облигацияларынан ого бетер көйгөйлүү активди жасашкан, бирок анын коркунуч даражасы АААга (АКШнын мамлекеттик облигациялары сыяктуу), башкача айтканда, таптакыр коопсуз болгон. Бул миллиондогон долларга ээ болгон инвесторлорго күрөөсүз баалуу кагаздарга инвестициялоого жана бул рейтингден азыраак активдерге инвестициялоого тыюу салынган пенсиялык фонддордон каражаттарды тартууга мүмкүндүк берди. Албетте, мындай пирамида эртеби-кечпи турак-жайдын баасы арзандай баштаганда кулашы керек болчу. Бул эмне болду. Ири инвестициялык компаниялар, инвесторлор жана камсыздандыруу агенттери банкрот болушту.

Инвесторлор муну ипотекалык свопторго, башкача айтканда, ипотека менен камсыздалган кыймылсыз мүлк камсыздандыруусуна коюм коюу менен капиталдашты, алар арзан баада сатылды. Башкача айтканда, аларга миллион доллар салгандан кийин, бир нече жүз миллион алууга мүмкүн болчу, анткени дефолтко эч ким ишенген эмес.