Ипотеканын тузактары: ипотекалык кредиттин нюанстары, тобокелдиктер, келишим түзүүнүн татаалдыктары, юристтердин кеңештери жана сунуштары

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Акыркы өзгөртүү: 2023-12-17 10:34

Ипотекалык кредиттер жерге, турак-жайга жана жашоо шарттарын жакшыртууга муктаж болгон мамлекеттик жана жеке үй чарбаларынын жашоосунун ажырагыс бөлүгү болуп саналат. Ипотека түшүнүгү дүйнөдө эзелтеден бери эле бар, ал кезде кул болгон карызкордун жеке өзү карыз үчүн күрөөгө коюлган. Биздин заманга чейинки 6-кылымда адамдын күрөөсү карызкордун бардык мүлкүн, атап айтканда, жерди күрөөгө коюу менен алмаштырылган. Карызкордун мүлкү кредиторго күрөөгө коюлганда, анын жер тилкесинин аймагында ипотекалык мамы орнотулган - бул күрөөгө коюлган мүлктүн далили. Карыздын жазуусу постто жазылган.

Ипотеканын келип чыгышы жөнүндө тарыхый фактылар

Елизавета Петровнанын тушунда (250 жыл мурун) Россиянын дворяндары ипотекалык кредиттер менен субсидияланган. Ошол эле учурда ошол эле мүлк бир нече жолу күрөөгө коюлганасыл банктарда гана, ошондой эле жеке кредиторлордон. 18-кылымдагы ипотеканын карызкор менен кредитордун пикирлерин көзөмөлдөөнүн жоктугу, кийинкиге жылдыруу жана кайра каржылоо (кайра каржылоо) мамлекеттик казынага чоң карызга жана банктардын табигый банкрот болушуна алып келген.

Ипотекалык кредитти өнүктүрүүнүн жаңы айлампасына түрткү болгон крепостнойлук укукту жоюу реформасы, миллиондогон дыйкандар жер сатып алуу үчүн кредитке муктаж болуп турганда. Ипотекалык насыя 49 жылга, жылдык 6 пайыз менен берилген. Дал ошондо шаардык кредиттик коомдордун уставы түзүлүп, анда ипотекалык насыянын эрежелери белгиленген. Жерге жеке менчиктин реформасы бүткүл Россияда айыл чарбасында кредиттик мамилелердин жайылышына шарт түзгөн. Ал кезде жер күрөөсү менен алынган ссудалар жер кредити деп аталып калган. Ипотекалык облигациялар нотариус тарабынан катуу катталып, аларга карата баалуу кагаздар биржада чыгарылган, 1913-жылга карата анын 35% чет өлкөлүк капитал болгон. Банктык кредиттер системасы өлкөнүн жаңы экономикасынын калыптанышына байланыштуу өнүккөн.

Октябрь революциясынан кийин банктар улутташтырылган, кредиттик мамилелер борборлоштурулган, ипотека түшүнүгү 70 жыл бою унутулуп калган.

Орусияда ипотеканы кайра жандандыруу 1990-жылдары гана башталып, 1998-жылы мыйзамдык колдоо алган. Кризистин толкунунан кийин ипотекалык насыялоо бир катар өзгөрүүлөргө дуушар болду - кредиттөө шарттарынын катаалдашы, милдеттүү ипотекалык камсыздандыруу, милдеттүү аванстык төлөм жана айыптык санкциялар системасы - ипотекалык тузактар.

Ипотекабүгүнкү статистика

Бүгүнкү күндө Россиянын ипотекалык кредиттөө рыногунда 400гө жакын кредиттик мекемелер иштейт. Россия Федерациясынын Борбордук банкы кредиттик мекемелердин ишин жөнгө салуучу катуу эрежелерди орноткондон кийин, ипотека рыногунда ишенимдүү, далилденген жана эффективдүү ипотекалык кредиторлор гана калды. Борбордук банктын маалыматы боюнча, ипотекалык насыянын орточо мөөнөтү 15 жыл, ал эми Россияда орточо ипотекалык пайыздык чен жылына 9,8% түзөт. Жакынкы 5 жылда турак жай сатып алууну каалаган орусиялыктардын пайызы 70%ды түзөт. Иш жүзүндө ипотекалык насыяны азыр эмгекке жарамдуу калктын 33% гана ала алат, салыштыруу үчүн - 2000-жылга чейин - эмгекке жарамдуу калктын 5% гана. Ипотека алуу үчүн калк арасында эң популярдуу банктар болуп Сбербанк жана ВТБ саналат, алар менен ипотекага батир сатып алуу, эгерде алар жөнүндө билбесеңиз дагы кыйын болуп калышы мүмкүн.

Ипотека боюнча документтерди берүүнүн өзгөчөлүктөрү

Ипотекалык келишим түзүүдөн мурун сунушталган пайыздык чен жана төлөө мөөнөтү менен гана эмес, ошондой эле банк тутумундагы бир катар шарттар жана мүмкүн болуучу кемчиликтер, ипотекалык тузак деп аталгандар менен таанышып чыгуу сунушталат..

Зайымчынын ишенимдүүлүгү жөнүндө канчалык ынанымдуу документтер көрсөтүлсө, банк менен мамилеси ошончолук туруктуу болоорун эстен чыгарбоо керек. Банкка барардан мурун стандарттуу документтерди даярдашыңыз керек: банк жайгашкан жерде каттоосу бар орус паспорту, ошондой эле киреше тууралуу маалымкат.

Банк киреше тууралуу маалымкатсыз кредит берүүгө макул болушу мүмкүн, бирокБаалоо баракчасында иштеген жери жана айлык маянанын өлчөмү көрсөтүлүшү керек. Мамлекеттик күзөт кызматкери мунун баарын сөзсүз текшерет жана эгер арыз берүүчү иштеген жери же айлык акысы тууралуу калп айтса, анда ал ипотекадан баш тартылат.

Киреше жөнүндө отчеттун негизинде банк ипотекалык кредиттин мөөнөтүн эсептейт. Эрежеге ылайык, кредиттин орточо төлөмү карыз алуучунун айлык кирешесинин 40% ашпоого тийиш, болбосо кредиттин мөөнөтү ушул эрежеге ылайык узартылат. Ал эми насыянын мөөнөтү канчалык узак болсо, карыз алуучу ипотеканын бүткүл мезгили үчүн ошончолук ашыкча төлөйт.

Банктык төлөмдөр

Ипотекалык келишимди каттоодо төмөнкү кошумча комиссиялар болушу мүмкүн:

• Келишимди аткаруу үчүн эсеп ачуу.
• Төлөм ипотеканы көз карандысыз баалоочу үчүн берилет.
• Милдеттүү ипотекалык камсыздандыруу, ошондой эле карыз алуучунун ден соолугун жана өмүрүн, күрөөгө ээлик кылуу.
• Жаңы имаратта ипотекага арыз берүүдө куруучу ишеним көрсөтпөсө, банк карыз алуучуга кошумча талаптарды коюшу мүмкүн. Бул ипотеканын пайыздык чендеринин жогорулашына алып келиши мүмкүн.
• Банк кредит алуучуну ипотекалык батирди тандоого банктын өнөктөшү боло турган ишенимдүү риэлтор аркылуу гана милдеттендире алат (риэлтордук кызмат адатта турак жайдын наркынын 5% дан кем эмес).

Айыптар жана айыптар

Ипотекалык төлөмдөрдү кечиктиргени үчүн айыптар кредиттин жалпы суммасын бир топ көбөйтүшү мүмкүн, андыктан келишимге кол коюудан мурун билип алышыңыз керек - кайсы күнгө чейин төлөш керек, кантип төлөш керекаманат үчүн жакшы жолу: накталай акча, банкоматтар, электрондук төлөмдөр. Банк эсебине каражат канча убакытта түшөрүн билүү пайдалуу, мисалы, эсептен эсепке 1-3 банктык күн.

Банк кеңселериндеги же банкоматтардагы кезектерге байланыштуу ай сайын төлөнүүчү төлөмдөрдү жайлаткан жагдайлар пайда болушу мүмкүн. Бир-эки кечиктирилген учурда кандай жаза чаралары колдонулаарын, ал эми кайсынысы - системалуу түрдө төлөнбөй калган учурларда (иштен бошотуу же ооруп калуудан улам) жана бул боюнча алдын ала эмне кылуу керек экендигин так аныктоо керек. Өзгөчө учурларда банк келишимди бир тараптуу бузуп, күрөөнү сатып, ипотекалык карызды төлөп, калганын карыз алуучуга кайтарып бере алат.

Ипотекалык насыянын нюанстары жана тобокелдиктери

Келишимге кол коюудан мурун кылдаттык менен окуп чыгып, мүмкүн болсо, талаштуу жана түшүнүксүз жагдайлар боюнча юрист менен кеңешиңиз. Демек, сиз иштеп чыгуу үчүн ипотекага арыз бергенде кандай каталар бар?

1. Бардык төлөмдөрдүн суммасын жана алар кантип төлөнөрүн изилдеңиз.
2. Айыптардын тизмеси, алардын өлчөмү жана аларды айыптоо себептери менен таанышыңыз. Келишимде ипотеканы мөөнөтүнөн мурда төлөө үчүн айып камтылбашы керек.
3. Төлөм графигин изилдеңиз: салымдардын суммасы жана төлөө мөөнөтү.
4. Ипотека боюнча пайыздык чендин жогорулашын камтыган жагдайлардын тизмесин окуу маанилүү. Банк менеджери менен "рынок шарттарынын өзгөрүшүнүн натыйжасында пайыздык ченди жогорулатуу" сыяктуу түшүнүксүз тилдерди талкуулаңыз.
5. Канча камсыздандыруу керек экенин жана ансыз мүмкүнбү же жокпу, билип алыңызаны менен өт. Банк кредитти же карыз алуучунун өмүрүн ипотека менен камсыздандырууга мажбурлоого укугу жок, бирок камсыздандыруудан баш тарткан учурда пайыздык ченди 1-1,5% көтөрүүгө укуктуу.

Ипотекалык келишимге эки тең укуктуу тараптар кол коюшат, ошондуктан карыз алуучу банктын шарттары менен шартсыз макул болбостон, ипотеканын тузактарын жана тобокелдиктерди өзүнө алууга укуктуу. Талаш-тартыштар келип чыккан учурда келишимге кол коюудан мурда аларды чечүү зарыл. Кардар келишимге ипотеканы кайра каржылоо укугу жөнүндө пунктту киргизүүнү суранышы мүмкүн, бул келечекте мүмкүн болгон форс-мажордук жагдайларды кыйла жеңилдетет.

Ипотекалык келишим түзүүнүн кылдаттыктары

Ипотеканын тузактарын изилдөөдө банк менен кредиттик жана ипотекалык мамилелердин кээ бир нюанстарын эстен чыгарбоо керек. Мисалы, келишимдин бүткүл мөөнөтүндө мүлк карыз алуучунун менчигинде болот, бирок ал келишимдин мөөнөтү аяктаганга чейин аны толугу менен тескее албайт. Ошондой эле, карыз алуучу төмөнкүлөрдү кыла албайт:

• Банктан алдын ала уруксатсыз күрөөгө коюлган мүлктү ижарага бериңиз. Эреже катары, кредиттик уюмдар күрөө катары кыймылсыз мүлк менен мындай бүтүмдөрдү жүргүзүүгө уруксат берүүнү каалабайт, анткени объекттин абалы начарлашы мүмкүн, бул аны сатуу зарыл болгон учурда анын рыноктук баасынын төмөндөшүнө алып келет. Бирок кредитор күрөөнүн бир жылдан ашпаган мөөнөткө ижарага берилишине тоскоолдук кылууга укугу жок.
• Оңдоп-түзөө иштерин жүргүзүү, анын ичинде батирди мыйзамсыз кайра куруу. Керектүү оңдоо жана курулуш өзгөрүүлөрдү жүргүзүүсиз долбоор даярдап, андан кийин турак жай инспекциясынан уруксат алып, андан кийин кредиторго кабарлашыңыз керек.
• Ипотекалык келишимдин бүткүл мөөнөтүнүн ичинде күрөөгө коюлган мүлктү турак эмес жайга кайра каттоого мыйзам тарабынан тыюу салынат.
• Кредитордун уруксатысыз күрөөгө коюлган кыймылсыз мүлк менен алмаштыруу же тартуу бүтүмдөрүн жасоого, ошондой эле сатууга мүмкүн эмес. Сатуу карыз алуучунун кредитор банкка карызы болсо жана сатуудан түшкөн каражат карызды төлөөгө жана банк алдындагы милдеттенмелерди жабууга жумшалса гана мүмкүн болот.

Сбербанктагы ипотеканын тузактары

Сбербанктын стандарттуу ипотекалык насыя келишими бар, анын үлгүсүн алдын ала карап чыгуу үчүн веб-сайттан тапса болот.

Сбербанк менен ипотекалык келишимди түзүүдө негизги мүчүлүштүктөр күрөөнү баалоочуга, банк ячейкасын ижарага алууга, риелтордун же юристтин кызматына кошумча чыгымдар, камсыздандыруу акысын төлөө жана, албетте, мамлекеттик алым.

Ипотекалык келишимдин шарттары баалоочунун карыз алуучу тарабынан өзүн өзү тандап алуу мүмкүнчүлүгүн караштырат, бирок ал Сбербанктын талаптарына жооп бериши керек. Ошондуктан, тобокелге салып, күрөөгө коюлган мүлктү алдын ала баалоонун кереги жок, Сбербанк берилген баалоо документтеринен баш тартууну белгиленген процесстин эрежелеринин сакталбагандыгы менен түшүндүрүп, баш тартуусу мүмкүн жана акча текке кетет.

Сбербанктагы кечигүүлөр үчүн айыптар

Талкуулоо үчүн Сбербанктагы ипотеканын тузактарынын эң жагымсыз бөлүгү - бул айыптар жана айыптар. Бирок келишимдин төмөнкү пункттарын түшүнүү маанилүү.

Кечиккен төлөмдөргө байланыштуу нерсе. Айып пулдун өлчөмү түздөн-түз айып салынган күндөгү Борбордук банктын кайра каржылоо ченинен көз каранды. Бул учурдагы айыптын көлөмүн бир топ көбөйтүүгө мүмкүндүк берет. Андыктан, төлөмдөрдү кечиктиргени үчүн мүмкүн болуучу айыптардын шарттары жөнүндө алдын ала билүү пайдалуу.

Ипотекалык келишимди бузуунун шарттары. Сбербанк кээ бир мыйзамсыз кырдаалдарда, мисалы, системалуу түрдө кечиктирүүлөрдө, күрөө башка максаттар үчүн пайдаланылганда, кредитор-банк мүлктүн абалын текшерүүдөн баш тарткан учурларда, ошондой эле келишимди бузууга укуктуу. камсыздандыруу полиси келишими.

Ипотекалык кредиттик келишимдин колдонуу мөөнөтүнүн ичинде карыз алуучу ипотекалык турак жайды сатууга, ага башка адамдарды каттоого, аны ижарага берүүгө, кредитордун макулдугусуз кайра курууга укугу жок.

"ВТБдагы" ипотека: тузактар

Келишим түзүүдө курч тузактардан төмөнкүгө көңүл буруш керек.

Банк ВТБ сизге менчикке (титулга), ден соолукка, өмүргө камсыздандыруу полисин өнөктөшүңүз ВТБ камсыздандыруу менен гана алууну сунуштайт. Камсыздандыруудан баш тартсаңыз, ипотекалык насыянын чени сөзсүз 1% жогорулайт.

Ипотекалык насыянын минималдуу суммасы 2 миллион рублга чейин. Бир азыраак сумма насыяга кайрылууда баштапкы төлөмгө чектөөлөрдү же кошумча чыгымдарды билдирет. Узак мөөнөткө чакан кредиттерди берүү банк үчүн пайдалуу эмес.

Качанкечиктирүүлөр болгон учурда, банк карызды реструктуризациялоо же кредиттик эс алууну уюштуруу демилгесин көтөрбөйт. Мурунку келишимдин шарттарын сактап, карыз акчаны өз убагында кайтарып берүү банк үчүн пайдалуураак. Төлөмдөрдүн кечиктирилиши боюнча көйгөйлөрдү чечүү үчүн карыз алуучу өзү банкка арыз берет.

Банк "ВТБ" ишенимдүү эффективдүү кредиттик уюм болуп саналат, ошондуктан келишим боюнча милдеттенмелерди так аткарууну талап кылат. Ошондуктан, бюджетиңиздин каржылык жактан бекемдигинен күмөн санасаңыз, ипотека алуу чечимин бир азга кийинкиге калтырганыңыз оң.

Юристтерден кеңеш жана кеңеш

Практик юристтер насыя келишимин түзөрдөн мурун ипотекалык тузактардан качууну сунушташат.

• Ипотекалык төлөмдөрдү үй-бүлө кирешесинин 30% ашпагандай кылып эсептеңиз.
• Ипотеканы ай сайын түшкөн акча валютасында гана алыңыз. Акчаны үнөмдөө акылга сыярлык болсо да, тобокелчиликке баруунун кереги жок. Ипотекалык насыя узак мөөнөттүү жана алмашуу курсу өзгөрүп турганда, сиз рублди контракттык валютага алмаштырууда көп эсе ашыкча төлөшүңүз керек болот.
• Ипотека үчүн кредиторду көп жылдык тажрыйбасы бар жана эң ыңгайлуу шарттарды камсыз кылган жакшы репутацияга ээ ири банктардан гана тандаңыз.
• Ипотекалык программаны тандоого шашпаңыз. Ыңгайлуу, жеңилдетилген шарттары менен эң ылайыктуусун кылдаттык менен табуу керек.
• Чоң турак жайга дароо ипотека алуунун кереги жок. Жашоо шартыңызды акырындап жакшыртуу сунушталат. Мисалы, odnushki кийин үч же төрт бөлмөлүү батирлерди максат кылбашыбыз керек.батирлер. Биринчиден, эки бөлмөлүү батирди сатып алып, бардык сумманы төлөп бүткөндөн кийин, үч бөлмөлүү батир тууралуу ойлоно аласыз.
• Ипотекага кайрылууда кошумча комиссияларга жана чыгымдарга көңүл буруп, келишимди кылдат изилдеңиз. Алар ипотекалык келишимдин тузактары.
• Ипотеканын мөөнөтү канчалык узак болсо, ставка ошончолук жогору болот. Кыска мөөнөткө ипотека алуу сунушталат. Анткени, ипотеканын мөөнөтү канчалык узак болсо, ашыкча төлөмдүн жалпы суммасы ошончолук көп болот.
• Несие алуучуну чоң карызга батыра турган, чындыгында пайдалуураак, бирок рыноктун жогорку туруксуздугунун шарттарында эмес, калкып жүрүүчүгө караганда, белгиленген ченди тандаңыз. Белгиленген тариф үнөмдөөгө мүмкүндүк бербейт, бирок жоготууга да жол бербейт.
• Ипотекалык объектти тандоодо көз карандысыз баалоочуларга гана кайрылыңыз, анткени риэлторлор дайыма кирешелүү сатуу үчүн мүлктүн абалын көркүнө чыгарышат.
• Келишимге кол коюудан мурда финансылык резервди түзүү максатка ылайыктуу. Бул келишимдин бүткүл мөөнөтүнүн ичинде ишенимдүү сезүү үчүн 3 айлык ипотекалык төлөмдөрдөн турган каржылык коопсуздук жаздыкчасы.

Кайра сатуу ипотека

Үй эксплуатацияга берилгендиктен жана курулуш коркунучу жок болгондуктан, экинчи рынокто ипотеканы уюштуруу оңой.

Ипотека боюнча экинчи кезектеги мүлктү сатып алууда, тузактарды текшерүү керек: ээси ким жана тандалган турак жайда ким катталган. Турак жайдын бөлүктөрүнүн ээлеринин бири жок болгондо кырдаал келип чыгышы мүмкүнсатууга макулмун.

Андан кийин батирдеги бардык реконструкциялар мыйзамдуубу, векселдер боюнча карыздар бар-жокпу текшерип, батир башка кредиттик мекемеде күрөө эмес экенине ынануу зарыл.

Байланыштардын абалын, оңдоо иштери кандай деңгээлде жүргүзүлгөнүн текшериңиз, терезелер, шыптар жана турак жайдын башка элементтери жакшы абалда экендигин текшериңиз.

Ипотеканы кайра каржылоо

Кайра каржылоо – бул башка банктагы учурдагы ипотекалык насыяны кайра каржылоо. Ипотеканы эки жылдан ашык мөөнөткө төлөө керек болсо, тузактары бар ипотеканы кайра каржылоонун мындай сыймыктуу процедурасы акылга сыярлык.

Күрөөнүн банктан банкка которулуу мезгилинде пайыздык чен бир аз жогору болорун эске алыңыз, анткени жаңы банкта убактылуу күрөөлүк жок болот жана бул чоң тобокелчилик.

Кайра каржылоодо күрөөнү, нотариустун, ж.б. баалоо үчүн милдеттүү чыгымдар болот.