Кыймылсыз мүлктү сатуу салыгы деген эмне?

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Акыркы өзгөртүү: 2023-12-17 10:34

Кыймылсыз мүлк салыгын эсептөөнүн жана алуунун тартиби тиешелүү кодексте декларацияланат. Мыйзамдар жылдан жылга өзгөрүп турат. Ошол эле учурда салык тармагында жарандардын укуктары жана милдеттери өзгөрүүдө. Салык төлөө зарылчылыгы өзгөрүүсүз бойдон калууда.

Кыймылсыз мүлк сатуу салыгы деген эмне?

Кыймылсыз мүлктүн мүлкү жеке адам, жеке ишкана же муниципалдык бийликте болушу мүмкүн. Кыймылсыз мүлктүн түрлөрү ар кандай варианттарды камтыйт: турак жай, коммерциялык жайлар (чекене же кеңсе имараттары), өндүрүштүк жайлар, жер жана айыл чарба жерлери. Ээси жеке менчик укугуна ээ же үлүштүн бир бөлүгү катары болушу мүмкүн. Бардык учурларда, эгерде транзакция салык салынуучу сыпаттамага туура келсе, кыймылсыз мүлктү сатуу салыгы милдеттүү бойдон кала берет.

Контролдоо системасы салык органдары жана алардын аймактык бөлүмдөрү тарабынан ишке ашырылат. Фактысалыкты төлөө же төлөбөө жарандар тарабынан берилген жылдык декларацияда чагылдырылат.

Жалпы принциптер

Орус мыйзамдарына ылайык, расмий түрдө алынган пайданын ар кандай түрүнө салык салынат. Бул жагынан алып караганда, кыймылсыз мүлктү ээликтен ажыратуу ээсинин пайдасына деп эсептелет. Демек, сатуучу кыймылсыз мүлктү сатуудан салык төлөөгө милдеттүү.

РФнын Салык кодексинин 224-беренесинде кыймылсыз мүлктү ээликтен ажыратуудан түшкөн каражаттын суммасына 13% ставкасы боюнча салык салынышы керек деп жазылган. Бирок бул мыйзам бардык учурларда колдонулбайт. Чоо-жайы бул макалада талкууланат.

Сала турган дагы бир мыйзам №382-Федералдык мыйзам. Ал 2016-жылдын башынан бери актуалдуу. Бул мыйзамдын нормаларына ылайык, юридикалык чөйрөдө кыймылсыз мүлктү сатуудан алынуучу салык менчиктин шарттарына негизделет. Бул документ узактыгы боюнча ээлик кылуунун эки түрүн карайт:

• Менчиктин 2016-жылга чейин которулушу.
• Укуктары 2016-01-01-жылдан кийин аныкталган мүлк ээлери.

Кыймылсыз мүлктү ажыратууда жарандардын биринчи категориясы 2016-жылдын башына чейин колдонулуп жаткан мыйзамдын жоболорун жетекчиликке алат. Бул мыйзамга ылайык, салык менчик укугу өткөндөн кийин алгачкы 3 жылдын ичинде кыймылсыз мүлктү ээликтен ажыраткан бардык менчик ээлери үчүн милдеттүү болуп саналат. Экинчи категория үчүн жаңы жол-жобо колдонулат, ага ылайык ээлик кылуу мөөнөтү 5 жылды түзөт.

Ким төлөй албайт?

Салыктарды алуунун жалпы тартибин карасак, мыйзамда каралганжеке адамдар үчүн кыймылсыз мүлктү сатуудан алынуучу салык менчиктин мөөнөтүнө карабастан маанисиз болуп калган жагдайлар. Тактап айтканда, мүлккө өтүү жолу каралат. Булар төмөнкү учурлар:

1. Мүлк мурунку ээсинин өмүр бою көз карандылыгы шартында менчик ээсине өткөндө.
2. Мурас калган мүлк.
3. Укук менчиктештирүүнүн натыйжасында пайда болгон кыймылсыз мүлк объектилерин ээликтен ажыратуу.
4. Менчиктин негизи кайрымдуулук келишими болуп саналат.

Эгер укук белгилөөчү документ ушул категориялардын бирине кирсе, анда транзакция кошумча киреше катары классификацияланбашы жана, демек, салык салынышы керек.

Аймактар боюнча да өзгөчөлүктөр бар. Белгилүү болгондой, ички мыйзамдар федералдык жана аймактык болуп бөлүнөт. Жергиликтүү бийлик кээ бир федералдык мыйзамдарды принципиалдуу карама-каршылыктарсыз ыңгайлаштырууга укуктуу. Иш жүзүндө, жагдайлар, адатта, жарандардын белгилүү бир категориясы үчүн ушундай жол менен жеңилдетилет. Кыймылсыз мүлктү сатуу салыгы да четте калбайт.

Мисалы, Ханты-Мансийск округу үчүн мыйзам бар, ага ылайык кыймылсыз мүлктү сатуудан түшкөн кирешеге менчиктин алгачкы 3 жылында да салык салынбайт. Ушундай эле эрежелер Ставрополь крайында да колдонулат: бул жерде салык салынуучу операциялардын мөөнөтү 5 жылдан 3 жылга чейин кыскарган. Белгилүү бир аймакта кыймылсыз мүлктү сатуудан кандай салык төлөнүшү керек экенин билүү үчүн, сиз аймактык өзгөрүүлөрдү байкашыңыз керек.мыйзамдар.

Кантип эсептөө керек?

Жаран С. А. 1,5 жыл мурун 6 300 000 рублга сатып алган үйүн саткан. Анын иши бардык жагынан мыйзамдын аныктамасына туура келет. Ал расмий түрдө иштейт, иш стажы 10 жылдан ашык. S. A. жараны үчүн кыймылсыз мүлктү сатуудан салыктын суммасы кандай болот

Жыл үчүн декларацияны даярдоо үчүн төмөнкү маалыматты алышыңыз керек:

6 300 000 – 1 000 000=5 300 000 – салыктык базанын суммасы

Салыктын суммасы: (6 300 000 - 1 000 000) x 13%=689 000 рубль

Бирок декларацияны тапшыруу мөөнөтү бүтө электе С. А. чегерүү үчүн документтерди чогултуп, салык кызматынан тастыктама алган. Чечимдин суммасы максималдуу болгон. Эми эсептөөлөр башкача көрүнөт:

(6 300 000 - 5 300 000) x 13%=130 000 рубль иш жүзүндөгү төлөм суммасы.

Эгер С. А.нын жараны сатып алгандан кийин 5 жылдан кийин келишим түзсө, анда ал бошотулгандардын категориясына киргизилмек.

Жеке адамдар үчүн

Жеке адамдар үчүн кыймылсыз мүлктү сатуудан алынуучу салык, анын өзгөчөлүктөрү жана төлөө тартиби Россия Федерациясынын Салык кодексинин 23-главасы менен жарыяланган. Ошентип, Россия Федерациясынын аймагында киреше алууга укугу бар укук субъекттери үч категорияга бөлүнөт:

1. Өлкөнүн резиденти - акыркы жыл ичинде Россияда 183 күндөн кем эмес жашаган жаран.
2. Резидент эместер - мурунку категорияга кирбеген адамдар.
3. Шарттуу аныктама - валютанын резиденттери - акыркы бир жылда башка өлкөдө жашаган, бирок жылына бир жолудан кем эмес Россияга келген Россия Федерациясынын жарандары.

Кыймылсыз мүлк резидент эмес тарабынан сатылганда салыктар жана аларды эсептөө тартиби Салык кодексинин 209-беренеси менен жөнгө салынат. Ошентип, алар үчүн жеке киреше салыгын чогултуунун өзүнчө топтому колдонулат.

Юридикалык жактар үчүн

Юридикалык жак өзүнүн балансындагы кыймылсыз мүлктү ээликтен ажыратканда, салык салууларды эсептөө тартиби негизинен тандалган салык системасы менен аныкталат. Бирок кыймылсыз мүлктү сатуу менен юридикалык жак киреше алып жатканы анык. Демек, бул киреше компаниянын балансында чагылдырылышы керек. Биз кыймылсыз мүлктү сатуудан түшкөн салыкты кароону улантып жатабыз. Юридикалык жак аны кандай суммадан жана кандай тартипте төлөшү керек? Төмөнкү салык режимдеринин бирине таандык экендигин эске алуу зарыл:

1. UTII.
2. Жөнөкөйлөштүрүлгөн система.
3. Патент системасы.

Мүлктүн түрү да эске алынат. Ал турак жай, коммерциялык, жер же жер казынасы болушу мүмкүн.

Иш жүзүндөгү маалымат жана менчик формасы да актуалдуу: компания чындыгында коммерциялык ишмердүүлүк жүргүзөбү, уюштуруучулар Россия Федерациясынын резиденттериби же резидент эместериби? Бул суроолордун баарына жооп берүү үчүн Россия Федерациясынын Салык кодексинин 23-беренесин жетекчиликке алуу керек.

Юридикалык жак тарабынан турак жайды сатууда кирешеге КНС салынбайт, бирок киреше салыгы милдеттүү түрдө төлөнөт. Киреше салыгынын ставкасы уюштуруучулардын (резиденттин) жарандык абалына да көз карандыже резидент эмес). Эгерде ишкананын балансында турган турак-жай эмес жайларды ээликтен ажыратуу женунде болсо, анда кирешенин суммасына киреше салыгы да, КНС да салынат. Ошол эле учурда киреше салыгы транзакциянын суммасынан эмес, таза кирешенин суммасынан алынат.

Маанилүү нюанс: коммерциялык кыймылсыз мүлктү сатуудан алынуучу салык менчик ээлик кылган жылдардын санын эсепке албайт. Салыктарды оптималдаштыруу жаатындагы дагы бир нюанс компания объектинин калдык баасы боюнча кирешенин көлөмүн азайтуу укугуна ээ экенин айтат. Эгерде бухгалтердик эсептөөлөрдөн кийин транзакциянын суммасы менен акыркы сумманын ортосундагы айырма терс болуп чыкса, анда бул көрсөткүч ишкана үчүн чыгым катары классификацияланат.

Пенсионерлер төлөшү керекпи?

Жеке адамдардын – пенсионерлердин жана башка өзгөчө категориядагы жарандардын кыймылсыз мүлкүн сатуудан салык алынабы? Учурдагы мыйзамдарга ылайык, жарандардын социалдык абалына байланыштуу салыктык жеңилдиктер же жеңилдиктер каралган эмес. Пенсионерлер салык салынуучу адамдардын жалпы категориясына кирсе, салык төлөшү керек.

Мүлк салыгы менен жеке киреше салыгын айырмалоо маанилүү. 2014-жылдан бери мүлк салыгы пенсионерлер үчүн тиешелүү эмес. Пенсионер кыймылсыз мүлктү пайда көрүү үчүн пайдаланганда өзгөчө болуп саналат. Болбосо, алар жалпы процедурага дуушар болушат: 3 жыл бою кыймылсыз мүлктү сатуудан салык алар үчүн милдеттүү болот.

Бирок пенсионерлер салыкты бир топ кыскартууга, жада калса бошотулууга мүмкүнчүлүктөрү бар. Бул үчүн, алар мүлктү чегерүү үчүн кайрылууга тийиш. 2012-жылга чейин чегерүү пенсионерлерге тиешелүү болгон эмес. No 330 Федералдык Мыйзамдын кабыл алынышы аларды камсыз кылганушундай укук.

Бул мыйзам аркылуу пенсионерлер кыймылсыз мүлктү саткандан кийин төмөнкү салыктык чегерүүлөрдүн бирин ала алышат:

• Эгер менчик укугу 3 жылдан ашык мурун бекитилген болсо, анда алар жалпы негизде толугу менен бошотулат.
• Эгерде кармоонун мөөнөтү кыскараак болсо жана объекттин баасы 1 миллион рублдан ашпаса, алар объектти сатып алууда сарпталган суммага салык базасын кыскартууга укуктуу.

Чегерүүлөр

Салык салуунун субъекттери мүлк салыгын чегерүү укугуна ээ. Ал расмий түрдө иштеген жана кирешесинен 13% өлчөмүндө киреше салыгын же жеке киреше салыгын кармап турган жарандарга тиешелүү. Чечимдин үч варианты бар:

• Жалпы чыгарылыш.
• Жарым-жартылай.
• Кирешенин бардык суммасынан салык алынууда.

Ошол эле учурда салыктын суммасы азайтылышы мүмкүн болгон максималдуу сумма 1 миллион рубль.

Мисалы: жаран 2,5 жыл мурун 4 500 000 рублга сатып алган батирин сатат. Декларацияны тапшырганга чейин жаран кармап калуу үчүн документтерди да даярдап койгон. Ал максималдуу чегерүү укугуна ээ болгон. Натыйжада, ал үчүн салык базасынын суммасы 3 500 000 рублди, ал эми салыктар - 455 000 рублди түздү.

Кыймылсыз мүлктү сатууда кандай салык төлөнүшү керек деген суроого жооп берип жатып, биргелешип ээлик кылуу вариантын айтуу зарыл. Кыймылсыз мүлккө менчик укугу бир нече адамга жайылса, салык төлөө милдети да ар биринин үлүшүнө жараша бөлүштүрүлөт.алардан. Же биргелешип ээлик кылуучулар өз ара макулдашып, башка тартипте салык милдеттенмесин тартышы мүмкүн.

Жарандар чегерүүнү бир нече жолу колдоно алышат, анткени ал транзакциянын ар бир бирдигине тиешелүү. Бирок 1 жылдын ичинде бир гана чегерүүгө уруксат берилет. Бул жеңилдиктин аркасында кыймылсыз мүлктү сатуудан алынуучу салыктын көлөмү бир топ кыскарышы мүмкүн.

Чегерүүнү ишке ашыруунун үч ыкмасы бар:

• Төлөнгөн каражаттарды накталай түрдө берүү.
• Алуучунун банк эсебине которуу.
• Тешелүү сумма топтолгон мезгил үчүн жаран жеке киреше салыгын төлөөдөн бошотулгандыгы жөнүндө иш берүүчүгө билдирүү берүү.

Чегирмени кантип тапшырса болот?

Чечимге арыз бүтүмдөр жүргүзүлгөн отчеттук мезгилде берилет. Чечим эки түрдө алынышы мүмкүн: белгиленген сумма же чыгымдарга барабар сумма. Тандоо өтүнмө ээсинен гана көз каранды: алгач ал кайсы вариант өзүнө пайдалуураак экенин эсептеп, ошол түргө кайрыла алат.

Чечим жаран отчеттук мезгилде сатылган кыймылсыз мүлктү мурунку сатып алуу чыгымдарын далилдеши керек болгондо туура болот. Ошондуктан, бул чыгымдар алар үчүн документтердин көчүрмөлөрү менен камсыз болушу керек болот. Бул максаттар үчүн салык органына төмөнкү документтердин көчүрмөлөрү берилет:

• Кыймылсыз мүлктү сатып алуу келишими (сатып алуу жана сатуу).
• Рейторлук компаниялардын кызматын пайдаланганын тастыктаган документ.
• Кабыл алуу жана өткөрүү актысы учурундаээлик кылуу.
• Сатуучудан акчаны алуу боюнча документтер: квитанция (эгер акча накталай түрдө алынган болсо) жана банктан көчүрмө (эгер акча эсепке которулса).
• Төлөм тапшырмалары.
• Транзакциялардын жүрүшүндө түзүлгөн жана каржылык маанини билдирген башка документтер.

Салык органы тарабынан чегерүү жөнүндө арыз ырасталгандан кийин, сиз кайрадан кыймылсыз мүлктү сатуу салыгы маселесине кайрылышыңыз керек. Сиз канча төлөшүңүз керек? Салык базасы кыйла кыскарат. Чечимге алынуучу чыгашаларга камсыздандыруу төлөмдөрү жана ипотекалык төлөмдөр кирбей турганын белгилей кетүү маанилүү.

Мыйзамдын жана практиканын максаттары

Жарандар мүлктү кыска мөөнөткө сатуудан алынуучу салыктарды билип, салыктын ставкаларын аныкташкандан кийин, алар билбестен мыйзамдуу үнөмдөө жолдоруна кызыгып калышы мүмкүн. Жооп берүү үчүн бул салыкты киргизүүнүн түпкү максатына көңүл бурушуңуз керек.

Сатып алгандан кийин тез сатуунун ээлеринин мотиви айырманы капиталдаштыруу каалоосу деп эсептелген. Кыймылсыз мүлктүн баасы динамикалуу түрдө өсүп, мамлекеттин түздөн-түз рычагдары жок болгон кризиске чейинки мезгилдер бардыгынын эсинде. Бул жагынан алып караганда, бул салык кыймылсыз мүлк рыногун көзөмөлдөө үчүн кыйыр куралдын ролун ойнойт. Жана бул чындык, анткени кыймылсыз мүлктүн өтө жогору баасында, эреже катары, белгилүү бир социалдык катмар гана ар дайым башкалардын эсебинен пайда көрөт.

Бирок дагы бир ишти карап көрөлү: жаран М. С. турак-жайын кеңейтүүгө муктаж, ал дагы шаардын борбордук бөлүгүнө жакындоону каалабайт,бирок өздүк каражаты жок. Ал компромисс табат: жалгыз турак-жайды сатып, үй-бүлөсү менен убактылуу чоң ата-чоң энеси менен жашайт жана ыңгайлуураак турак жайды ипотекага алат. Баары план боюнча жүрдү, бирок андан кийин акыркы жылдардагы кризис өзүнө тиешелүү оңдоолорду киргизди. Ээси каражатты кайтарып бере албаган 20%дын арасында болгон. Карыз алуучунун аракетине карабастан, башка банкта кайра каржылоо ишке ашкан жок.

Мүлктү банк ачык аукциондон сатканга чейин сатуу гана туура чечим болгон. Натыйжада, жаран ипотекалык пайыз түрүндөгү акча каражаттарын жоготуп, сатуудан түшкөн салыкты төлөйт. Турак жайдын баасы өзгөргөн болсо, балким, ал мындан ары батир сатып ала албайт. Бул өзүнчө эле окуя эмес.

Мыйзам долбоорун талкуулоо этабында мүлкү сатуу үчүн жалгыз болгон адамдарды бошотуу мүмкүнчүлүгү талкууланды. Бирок мыйзам чыгаруучулар кыймылсыз мүлктү сатуудан кандай салык алынарын билгенде алып-сатарлар бул жободон пайдаланып калышы мүмкүн деп кооптонушкан.

Төлөй албаймбы?

Чыгарууга кошумча салыктын суммасын оптималдаштырууга болот. Мыйзамда каралган учурлардан тышкары, башка варианттар бар:

Чыгымдардын документациясын берүү. Бул кызматка да расмий түрдө уруксат берилген. Мисалы, эгерде адам андан ары сатуу максатында мүлктү сатып алса да, анын кирешесинин суммасы бүтүмдүн бардык наркына барабар эмес. Сатып алынган жана сатылган сумманын ортосундагы айырма гана киреше катары таанылат.маани

Чыгымдар бул: объекттин наркы, кеңейтүүгө кеткен чыгымдар, коммуналдык кызматтар үчүн болгон карыздарды жабуу, тармактарды орнотуу жана кайра өнүктүрүүнүн уруксат берилген түрлөрү, жашылдандырууну жакшыртуу жана башка оңдоолор.

• Кош чегерүүнү колдонуу. Кыймылсыз мүлктү сатууда канча салык салынат деген суроону коюп, салык төлөөчүнүн укуктук статусун да эске алуу керек: салыктын бул түрүнүн алкагында ал сатуучу жана сатып алуучу болуп саналат. Дагы бир маанилүү шарт - бир календардык жылдын ичинде эки бүтүмдү (сатып алуу жана сатуу) бүтүрүү. Акыр-аягы, үчүнчү шарт, эгерде сатып алуу сатуудан мурда жасалган болсо. Башкача айтканда, бул бир гана турак-жай эмес, кимде оптималдаштыруу мүмкүнчүлүктөрү бар. Эгерде чегерүү биринчи батирди сатып алууда талап кылынбаган болсо, эми кыймылсыз мүлктү сатуудан бюджетке кандай салык төлөнүүгө тийиш экендигине карабастан, милдеттенме анын эсебинен жоюлушу мүмкүн.
• Азайтуу факторун колдонуу. Россия Федерациясынын Салык кодексинин 217-беренесинин шарттарына ылайык, төмөндөтүүчү факторду кадастрдык наркка көбөйтүүгө барабар сумма киреше болуп эсептелет. Бул учурда, ал тургай, салык базасын нөлгө чейин кыскартууга болот.

Эгер статус өз алдынча иштеген болсо?

Эгер жеке ишкер жеке ишкер катары расмий катталганга чейин кыймылсыз мүлктү сатса, анда бүтүм салык органдарында жеке киреше салыгы боюнча кезектеги декларация түрүндө жүргүзүлөт. Эгерде бүтүм учурунда сатуучу ишкердин статусуна ээ болсо, анда логикалык суроо туулат: сатуудан канча салык төлөнүшү керек?кыймылсыз мүлк IP?

Бул жерде мүлк OKVED кодунда киреше алып келүүчү коммерциялык активдердин негизги каражаты катары саналган-барбаганын эске алуу маанилүү. Экинчи аныктоочу фактор болуп ИМге салык салуу системасы саналат. Эки түрү бар: STS - жөнөкөйлөштүрүлгөн система жана "киреше минус чыгашалар" ыкмасы.

Биринчи учурда транзакциянын суммасы салыкты эсептөө үчүн жалпы базага кошулат. Төлөнө турган салыктын ставкасы 6% түзөт. "Киреше минус чыгашалар" системасына ылайык, бүтүмдүн суммасы пайданын көлөмүн көбөйтөт. Бирок чыгашалар боюнча, объектти сатып алууга кеткен чыгымдарды жана аны кармоого жана шарттарды жакшыртууга жумшалган каражаттарды эске алуу маанилүү. Сатып алуунун далили катары укук белгилөөчү документтердин көчүрмөсү алдын ала түзүлүп, кийин салык кызматына берилиши керек.

ИМ жоюлган учурда

Чарбалык субъект өзүнүн ишмердүүлүгүн токтотуп, ИМ статусун жоюп салган учурду карап көрөлү. Бул учурда кыймылсыз мүлктү сатууда кандай салыктар төлөнөт? Ишкер 3 жылдык эрежеге баш ийбейт жана ал кошумча киреше алган жеке жак катары бюджетке киреше салыгын төлөөгө милдеттүү. Эксперттер жоюу процессине алдын ала даярданууну, алгач жөнөкөйлөштүрүлгөн салык системасына өтүүнү сунушташат. Бул ыкма олуттуу чыгымдарды азайтат. Салыктарды оптималдаштыруу көз карашынан алганда, кыймылсыз мүлктү жеке ишкер эмес, жеке жак статусунда сатуу максатка ылайыктуу.

Бүтүрүү күнү

Ар жылдын аягында чарбалык субъектилер жана жеке адамдар кызматтыкнегизде, алардын карамагындагы финансылык каражаттардын кыймылы жөнүндө маалымат берүүгө милдеттүү. Ушуга байланыштуу суроо актуалдуу болуп калат: кыймылсыз мүлктү сатууда, кийин салык органдары тарабынан эч кандай дооматтар калбашы үчүн кандай салык төлөш керек.

Жеке адамдар 3-жеке киреше салыгы түрүндө отчетту отчеттук мезгилден кийинки жылдын 30-апрелине чейин беришет. Арыз берүүчү орган IFTS органынын жергиликтүү бөлүмү болуп саналат. Документте техникалык мүнөздөгү каталар же жаңылыш эсептөөлөргө байланыштуу болсо, салык органы отчетту кабыл албайт. Сиз учурдагы документти түзөтө албайсыз. Оңдолгон отчет жаңы формада таризделет, анын титулдук барагында кайра кабыл алуу жөнүндө маалымат болот. Документ эки бирдей нускада түзүлөт. Отчетту алгандан кийин салыктын суммасын төлөө үчүн мөөнөт берилет. Бул мөөнөт адатта отчет берилген жылдын 15-июлуна чейин созулат.

Кайсылыктан качуу жана отчётторду өз убагында тапшырбоо жазаланат:

• Нөл көрсөткүчтөрүн бербегендиги үчүн - 1000 рублден баштап.
• Башка учурларда - чегерилген салыктын суммасынан 30% чейин.
• Эгер салык өз убагында төлөнбөсө, салыктын суммасы анын суммасынан 20-40% плюс айып катары алынат.
• Негизги санкциялардан тышкары, ар бир кечиктирилген күн үчүн айыптар алынат.

Ошондуктан, салыктык жана юридикалык милдеттенмелерге жоопкерчиликтүү мамиле кылуу маанилүү. Улуттук масштабда бүт өлкөнүн жашоосу салыктардан көз каранды.