Батирди өз алдынча кантип сатса болот? Сатылган батирге салык. Кыймылсыз мүлктү ортомчуларсыз сатуу

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Акыркы өзгөртүү: 2023-12-17 10:34

Кыймылсыз мүлктү ортомчуларсыз сатууга болобу? Бул суроого жооп берүү үчүн кыймылсыз мүлк ээлери аларга кандай себептер менен кайрыларын түшүнүү зарыл. Агенттиктердин кызматына кайрылганда, көптөгөн адамдар анын жардамы менен сатылып алынган батир үчүн толук жоопкерчиликти өзүнө алат деп жаңылышат. Ортомчу кызматтарга кайрылуунун бул себеби эч кандай мааниге ээ эмес. Мыйзамга ылайык, сатуу келишимин сатуучу менен сатып алуучу түзүшөт, ал эми кыймылсыз мүлк кеңсеси ортомчу гана болуп саналат. Бул эч кандай юридикалык жана финансылык жоопкерчиликти өзүнө албайт. Бул кардар менен агенттиктин ортосундагы тейлөө келишиминде каралышы керек. Эң жакшысы, ал соттук териштирүүдө сатуучунун кызыкчылыгын коргой алат.

Көптөр кызматтарды колдонушаткүтүлбөгөн жагдайлардан же шылуундардан качуу үчүн ортомчулар. Батирди өз алдынча сатууну, тактап айтканда, бүтүмдүн ар бир этабында бардык коркунучтарды жана кылдаттыктарды билүү менен, сиз өзүңүздү мүмкүн болушунча коргой аласыз жана агенттиктин жардамысыз жасай аласыз.

Риэлтор оор жумуш кылат, андыктан адистин акысы жогору. Бирок күч-аракетин жумшоого жана акчаны үнөмдөөгө даяр адамдардын чоң пайызы дагы эле ортомчулардын кызматына кайрылышат. Бир гана себеби бар – алар риэлтору жок батирди кантип сатууну билишпейт. Батир сатып алуу жол-жобосунун бардык этаптары менен таанышып чыккандан кийин, сиз ортомчу кызматтарсыз коопсуз иштей аласыз.

Биринчи кадамдар: батирди кантип баалоо, сатууга коюу жана көрүүнү уюштуруу

Батирди өз алдынча кантип сатуу керек жана эмнеден баштоо керек? Транзакциядан мурун кандайдыр бир мүлктү сатуу үчүн биринчи үч кадамдан өтүңүз:

1. Биринчиден, батирге туура бааны коюу керек. Бул үчүн, окшош кыймылсыз мүлк сунуштарын изилдөө керек. Жарнамалык гезиттердин, Интернеттин жардамы менен, болжол менен окшош параметрлери менен шаардын ошол эле аймагындагы батирлерди сатуу боюнча жарнамаларды таба аласыз: абалы, аянты, жайгашкан жери жана башкалар. Сиз бир нече окшош варианттарга телефон чалып, бардык деталдарды кененирээк тактап, ошондой эле батир канча убакытка чейин сатылып жатканын сурасаңыз болот. Баасын түзүүдө сатып алуучу соодалаша аларын эске алуу керек. Адатта соодалашуу каалаган баанын 5% түзөт.
2. Батирдин болжолдуу баасын белгилегенден кийин, мүмкүн болушунча көбүрөөк сатып алуучулардын көңүлүн бурушуңуз керек. Берилиши керекпопулярдуу жарнамалык басылмалардагы, бекер гезиттердеги жарнакты интернет баракчаларына жайгаштыруу жана маалымат жазылган атайын такталарга чаптоо. Жарнамада кыскача батир тууралуу бардык маалыматтар жана байланыш үчүн телефон номери камтылууга тийиш. Потенциалдуу сатып алуучулардын күнү-түнү чалуусуна жол бербөө үчүн, сиз чалуу үчүн белгилүү бир убакытты белгилей аласыз. Жарнама мүмкүн болушунча тез-тез жаңыртылып турушу керек.



3. Бардык сатуучуларга, өзгөчө батирди кантип сатууга кызыккан аялдарга бул этапта кеңеш керек болот. Кардарлардын баруусуна этияттык менен мамиле кылуу керек:

• күндүзү, эң жакшысы дем алыш күнү жолугушууларды түзүү;
• жолугушууда тааныш адамыңыз менен бирге болуңуз;
• көрүнүктүү жерлерден баалуу буюмдарды жана акчаларды алып салуу;
• транзакцияга чейин эч качан түпнуска документтерди көрсөтпөңүз, бир гана ксерокөчүрмөлөр.

Депозит алуу

Сатуу үчүн жарнамаларды алып салууга шашуунун кереги жок, күтүлбөгөн жерден адам өзүнүн оюн өзгөртүп, сатуучу потенциалдуу кардарын жоготот. Бааны макулдашып, сатып алуучуга алдын ала төлөөнү сунуштоо керек. Бүтүмгө өз алдынча катышып жаткандар жана риэлтору жок батирди кантип сатууну үйрөнүп жаткандар билиши керек - бул учур мыйзамдуу түрдө ар кандай жол менен таризделет: алдын ала келишим жазуу (аванс алуу үчүн квитанция) же алдын ала келишим түзүү. депозит боюнча келишим. Ыңгайлуулук жана коопсуздук үчүн бул сатуу-сатып алуу келишими сатылып жаткан объекттин толук сүрөттөлүшүн жана аванстын шарттарын камтууга тийиш. Андан кийин, бүтүмдөн баш тарткан учурда, сатып алуучу көбүрөөк төлөп берүүгө милдеттүү болотжана айыптар.

Сатуу келишими кантип түзүлөт?

Бул процесстин негизги кадамы – сатуу-сатып алуу келишимин туура түзүү, ал транзакция үчүн белгиленген убакытка 2-3 күн калганда даяр болушу керек. Бул документтин түрү тандалып алынат: нотариалдык күбөлөндүрүлгөн же жөнөкөй жазуу (PPF). Каттоонун эки түрү тең бирдей юридикалык күчкө ээ. Бирок, ипотекага батирди өз алдынча сатууну үйрөнүп жаткандар бул учурда мыйзамга ылайык келишимдин формасы нотариалдык жактан гана күбөлөндүрүлүшү керек экенин билиши керек.

PPF келишимин түзүү кыйла үнөмдүү жана болжол менен 50-70 доллар турат. Документтин нотариалдык формасы менен нотариус сатуунун суммасынан кошумча пайызды да алат. Албетте, каттоонун бул түрүнүн баасы бир топ кымбатка турат, андыктан келишимдин нотариалдык жактан күбөлөндүрүлгөн түрүн тандап, ашыкча акча коротпоңуз.

PPF-келишим өзүңүз түзсөңүз же юристтин жардамына кайрылсаңыз болот. Кандай болгон күндө да кыймылсыз мүлктү сатуу келишимин кылдат изилдеп, анын ар бир пунктун кылдаттык менен текшерип чыгышыңыз керек:

• ким сатат жана кимге (толук аты-жөнү жана паспортунун маалыматтары);
• дареги жана BTI сертификаттары менен келишимде каралган негизги параметрлердин толук шайкештиги - f No 11A жана f No 22A;
• сатуу шарттары, батирдин баасы жана эсептешүү формасы;
• келишимде сүрөттөлгөн укук белгилөөчү документтердин тууралыгы;
• квартираны бошотуу жана андан катталган адамдарды чыгаруу убактысы, эреже катары,14 күн.

Сатуу келишимин каттоо

Эсептештирүүнүн эң ыңгайлуу жана коопсуз жолу – бул сейф. Аны нейтралдуу аймакта жайгашкан ишенимдүү банкта ачуу максатка ылайыктуу. Сейф сатуучу бардык керектүү документтерди толтургандан кийин акчасын дароо ала тургандыгына кепилдик берет.

Акча банк ячейкасына салынгандан кийин, сиз Федералдык Мамлекеттик каттоо кызматына (FSGRKK) каттоо үчүн кыймылсыз мүлктү сатып алуу-сатуу келишимин кол тамгалар жана төмөнкү документтер менен тапшырышыңыз керек:

• сатылып жаткан батирге укук белгилөөчү документ (сатып алуу-сатуу келишими, мурастоо жөнүндө күбөлүк, ошондой эле менчик ээсинин укуктарын тастыктаган башка документ);
• БТИ адистеринен алынган батирдин кадастрдык паспорту;
• финансылык жана жеке эсептин (АКК) түп нускадагы көчүрмөсү жана үй китебинен көчүрмө;
• БТИде алынган F № 22А (талап кылынат) жана Ф № 11А (зарыл болсо) оригиналдуу сертификаттары;
• транзакциянын бардык катышуучуларынын паспортторунун көчүрмөлөрү;
• квартираны өз алдынча сатууну үйрөнүп жаткан аялдар үчүн батирде катталган күйөөсүнүн, ал эми эркек үчүн - аялынын макулдугу зарыл экенин билишиңиз керек;
• эгер балдар бар болсо, анда кээ бир учурларда камкорчулук органдарынан уруксат талап кылынат;
• квартира коммуналдык болгон учурда кошуналар (эгерде алар башка бөлмөлөрдүн ээлери болсо) же шаар (эгерде калган бөлмөлөр менчиктештирилбесе) баш тартууга тийиш;
• каттоо кызматкеринин кароосу боюнча башка документтер (туулушу, өлгөнү жанабашкалар).

Эгер каттоочу документтерди кабыл алган болсо, анда баары туура жасалган. Бул кызматкер документтерди кабыл алуу үчүн квитанция берет жана аны алуу зарыл болгон убакытты белгилейт. Эреже катары, документтер ФСГРККда орточо эсеп менен эки жумага катталат, андан кийин сатып алуучуга жана сатуучуга сатуунун катталган документи берилет. Эки тарап тең каталар жана каталар үчүн кабыл алынган келишимди кылдат текшериши керек. Эгер баары жакшы болсо, сатуучу сатып алуучудан сейфтин ачкычын алышы керек.

Эмне үчүн бизге өткөрүп берүү актысы керек?

Квартираны чыгаруу соода-сатык келишиминде көрсөтүлгөн келишимдерге ылайык ишке ашат. Өткөрүп берүү актысы бүтүм учурунда кандай формада болбосун түзүлө турган маанилүү документ болуп саналат. Анда батирдин абалы тууралуу толук маалымат берилген. Кээде сатуу келишими аны алмаштырат, бирок мындай кагазды өзүнчө тариздөө дагы жакшы. Албетте, оозеки макулдашууларга жетишүү мүмкүн, бирок өзүңүздү коргогонуңуз акылдуураак. Батирди риэлтору жок кантип сатууну үйрөнүп жаткан сатуучулар үчүн маанилүү жагдай: өткөрүп берүү актысына кол коюлганга чейин сатуучу батирдин физикалык абалына (суу, өрт, уурулук) жооп берет, ошондой эле бардык коммуналдык төлөмдөрдү төлөйт.

Салык качан төлөнөт?

Бардык сатуучулар сатылган батир үчүн салык төлөш керекпи деген суроого кызыгышат. Мыйзамдарда мындай маанилүү пункттар бар:

• эгерде адам 3 жыл же андан ашык батирге ээ болсо, анда ал сатылганда, менчик ээси салыктан бошотулатРоссия Федерациясынын Салык кодексинин 217-беренесинин 17.1-пунктуна ылайык, бирок дагы эле нөлдүк салык декларациясын тапшырууга милдеттүү;
• сатуучу турак жайга 3 жылдан аз ээлик кылса, анда Россия Федерациясынын Салык кодексинин 220-беренесинин 1-пунктуна ылайык, ал суммадан салыктын 13% төлөп берүүгө милдеттүү. эсептөө схемасы, анын ээси өз каалоосу боюнча тандайт.

Салыкты эсептөө үчүн эки формула:

• формула 1: батирди сатуудан түшкөн пайдадан аны сатып алууга кеткен чыгымды алып салуу;
• формула 2: батирди сатуу суммасынан 1 миллион рублди алып салыңыз.

«Кантип батирди өз алдынча сатуу» маселеси менен алектенип, мыйзамдын бардык татаал жактарын билбегендер үчүн кээ бир пайдалуу маалымат жардамга келет:

1. Эгер батир учурдагы сатуу баасында же андан жогорураак сатылып алынган болсо, анда биринчи эсептөө формуласын колдонгон жакшы, анткени салыктын суммасы терс болот, демек, эч нерсе төлөөнүн кереги жок. Мисалы, ээси эки жыл мурун 2 миллион рублга батир сатып алып, азыр аны 1,8 миллион рублга сатса, формула боюнча 1,8 миллион рублга саткан. - 2 миллион рубль.=-0,2 миллион рубль - Жоготууга салык жок.
2. Квартира иш жүзүндө берилгенде (мурас, кайрымдуулук), экинчи формуланы эске алуу акылдуулукка жатат.
3. Россия Федерациясынын Салык кодексинин 229-беренесинин 1-пунктуна ылайык, кандай болгон күндө да сатуучу катталган жери боюнча салык декларациясын сатуучудан кийинки жылдын 30-апрелине чейин тапшыруу зарыл. сатуу. Нөлдүк эмес эсептелген салык 15-июлга чейин төлөнүшү керек.

Квартира прокси аркылуу сатуу

Убакыт жетпей калгандаүй сатуу жараяны көп учурда ишеним катты түзөт. Мисалы, бир нече менчик ээлери бир мүлккө ээ болгон учурда акылга сыярлык чечим болот. Бул учурда батирлерди сатуу төмөнкүдөй жүргүзүлөт: бардык менчик ээлери бүтүмгө байланыштуу бардык иштерди бир, азыраак бош эмес адамга түзөт. Ишеним катты түзүүнүн себебине карабастан, абдан маанилүү жагдай бар: кыйынчылыктан качуу жана үй-жайсыз калбоо үчүн ишенимдүү өкүлдүн ыйгарым укуктарын так көрсөтүү зарыл.

Өтө олуттуу жана этияттык менен сиз жалпы ишеним катка кайрылышыңыз керек. Ал ишенимдүү башкаруучуга мүлк менен ар кандай бүтүмдөрдү жасоого жана аны өз каалоосу боюнча тескөөгө, мисалы, аны сатууга жана өзүнө акча алууга мүмкүндүк берет. Башкы ишеним кат нотариус тарабынан ишеним берүүчү мындай маанилүү түрдөгү документке кол коюунун максатын түшүнгөн-түшүнбөгөнүн тыкыр текшергенден кийин гана берилет.

Сатып алуучу камсыздандырууну каалап, үй ээси тарабынан бүтүмдү тастыктаган пунктту сатуу келишимине киргизүүнү талап кылган учурлар болот. Анда сатуу операциясынын негиздүүлүгү жөнүндө директордун нотариус жазган арызынан кийин гана ишеним кат аркылуу батирди сатууга болот.

Ишенимдүү адамдын кызматтарынан пайдалануу зарылчылыгы актуалдуулугун жоготкон учурда, ишеним кат анын мөөнөтү бүтө электе да жокко чыгарылышы мүмкүн. Ишеним катты жокко чыгаруу жөнүндө маалыматтар Нотариалдык палатанын маалымат базасында жазылат.

Бала жашаган батирди сатуу

Дээрлик кирдиар бир үй-бүлөдө балдар бар. Ошондуктан, ата-энелер-сатуучулар үчүн суроо абдан актуалдуу болуп саналат: "Ал эми бул учурда, батирди кантип сатуу керек?" Бала каралышы керек жана эч кандай учурда анын кызыкчылыктарына шек келтирбеши керек, антпесе турак жайды сатуу көйгөйлүү болот. Бул бийлик тарабынан көзөмөлдөнүп турат. Сатып алуу-сатуу операциясынын жол-жобосунун эки түрү бар: бала батирде катталган же турак жайдын үлүшүнүн ээси болуп саналат.

Серттин жоболоруна ылайык. Россия Федерациясынын Граждандык кодексинин 26, 28 жашы жетпегендер жана жашы жетпегендер, алардын мыйзамдуу өкүлдөрүнүн макулдугу менен гана, кыймылсыз мүлк менен байланышкан бүтүмдөрдүн, анын ичинде катуу көрсөтүлгөн спектрин жасоого мүмкүнчүлүгү бар. Жашы жете элек бала катталган, бирок менчик ээси болуп саналбаган турак-жайды камкордукка алуу органдарынын уруксатысыз сатууга болот. Ата-эненин камкордугунан ажыраган же камкордукка алынган балдар өзгөчө болуп саналат. Бул жагдайда камкордукка алуу кызматынын атайын уруксаты талап кылынат. Кандай болгон күндө да, батирди сатуудан мурун бала үчүн жаңы каттоо ордун табышыңыз керек, анткени балдар бир жашаган жеринен чыгарылганда дароо башка жерге катталууга тийиш. Ошол эле учурда жаңы турак жайдын аянты бирдей же чоңураак жана жашоо шарттары окшош болушу керек. Эгерде жашы жете элек баланын укугу эч кандай бузулбаган болсо, анда батирди сатууда эч кандай маселе болбойт.

Эгерде бала батирдин бир бөлүгүнүн ээси болсо, анда камкорчулук жана көзөмөлчүлүк органдарынын тиешелүү макулдугу талап кылынат. Бул турак-жай сатуу алдында, алдын ала кам көрүлүшү керек. Жашы жете элек баланын катталган жери боюнча камкордукка алуу уюмуна кайрылып, такташыңыз керекконкреттүү иштин өзгөчөлүгүнө жараша батирди дегеле сатууга болобу. Эгерде бүтүм мыйзамда каралган болсо, анда сатууга уруксат кайсы убакта даяр болорун билип, керектүү күбөлүктөрдү чогулта башташыңыз керек. Андан кийин сатуу документин тариздөөдө баласы жок сатуучу (эгерде ал 14 жашка чыга элек болсо) же аны менен бирге (14 жаштан ашса) камкорчулук жана көзөмөлчүлүк органдарына арызды толтуруу жана кол коюу үчүн келет.. Экинчи камкорчу (жубай, жубайлар ажырашкан болсо да) да катышып, макулдугун бериши керек. Андан кийин, белгиленген күнү, сиз даяр уруксат ала аласыз.

Өзгөчө учурлар:

• Эгерде сиз жашаган жериңизди башка жерге көчүп кеткендигине байланыштуу алмаштырууну пландасаңыз, анда бүтүм камкорчу уюмдун уруксаты менен гана мүмкүн, ал эми батирге түшкөн акча каражаты банктын эсебине которулат. жашы жете элек. Ата-энелерге жаңы үй сатып алуу жана баланын мүлкүндөгү ушундай үлүштү каттатуу үчүн сатылган күндөн тартып 3 ай убакыт берилет. Болбосо, камкорчулук органдары сатуу келишимин жокко чыгарууга укуктуу.
• Өлкөнүн чегинен тышкары туруктуу жашоого көчүүдө ОВИРден алынган айрым документтердин тизмесин камкорчу уюмга тапшыруу зарыл.
• Эгер жаңы турак жай курулуп жаткан болсо, анда камкордукка алуу органдарынын макулдугун алуу үчүн ал курулуштун акыркы этабында болушу керек. Жашы жете элек бала убактылуу бир жерде (достору, туугандары менен) каттоого турушу керек. Камкорчу уюмга уруксат алуу үчүн кайрылууда келишим түзүлөтбаланын үлүшүн чагылдырган иштеп чыгуучу компания.

Приватташтырылган батирди сатуу параметрлери

Приватташтырылган турак жайды сатуунун эң оңой жолу - аны толугу менен бир сатып алуучуга сатуу жана кирешени ар биринин үлүшүнө жараша бөлүштүрүү. Ошондой эле, менчик ээлеринин бири башка менчик ээлеринин бардык башка үлүштөрүн сатып алышы мүмкүн. Бул жерде баары жөнөкөй, транзакция схемасы стандарттуу. Бирок көбүнчө ээлеринин бири сатуудан баш тарткан учурлар болот. Бул учурда менчиктештирилген батирди кантип сатуу керек? Мунун баары мүлк кандайча бөлүнгөнүнө жараша болот.

Эгер квартира кадрлар боюнча бөлүктөргө бөлүнгөн болсо, анда алгач нотариалдык жактан күбөлөндүрүлгөн сатуу жөнүндө билдирүү жазып, анда сатыла турган аймактын көлөмүн жана каалаган баасын көрсөтүп, башка ээлерине заказдык кат аркылуу жөнөтүү керек. статьясына ылайык. Россия Федерациясынын Граждандык кодексинин 250, алар башка сатып алуучулардан артыкчылыкка ээ. Эгерде 30 күндүн ичинде башка менчик ээлери макул болбосо же сатып алуудан баш тартса, анда ст. Россия Федерациясынын Граждандык кодексинин 250-беренесине ылайык, сиз өз укугуңуздан пайдаланып, биргелешкен батирдеги үлүштү каалаган адамга сата аласыз.

Квартира пайызга бөлүнгөндө башкалардын каалоосусуз сатуу мүмкүн эмес, бирок өз үлүшүңүзгө акчаны өз ыктыярыңыз менен же сотко кайрылып, мажбурлап ала аласыз.

Эгер менчиктештирилген турак жайда жашы жете элек баланын үлүшү бар болсо, анда камкорчулук органдарынын уруксаты менен батирди сата аласыз.

Белгиленген батирди сатуу

Белек сертификаты бар адам утилдештире алатмүлк сиздин каалооңуз боюнча. Эгерде менчик ээси өзү жалгыз ээси болгон белекке берилген батирди сатууну кааласа, анда сатуу жалпы стандарттык схема боюнча жүргүзүлөт. Кыймылсыз мүлк үчүн акча алгандан кийин, сатуучу салык төлөшү керек. Биз жогоруда туура жана пайдалуу салык формуласын кантип тандоону талкууладык.

Батирдин үлүшү пайызга же кадрларга бөлүнгөн белекке алынганда сатуу схемасы "Приватташтырылган батирди сатуунун варианттары" бөлүмүндө талкууланганга окшош.

Ипотекадагы батирди сатуу

Ипотекалык мүлк менен операцияларды коштогон кээ бир тоскоолдуктарга карабастан, батирди ипотекага сатууга болот. Бул операцияны аткаруунун бир нече жолу бар:

1. Кредитти өз аманатыңыз менен же сатып алуучу макул болсо, андан алган аванс менен төлөө менен эртерээк жабуу.
2. Кредиттик карызды төлөбөй туруп, батирди сата аласыз. Бул үчүн банкка арыз жазып, жактырууну күтүш керек. Эгерде сатуу кредитти мөөнөтүнөн мурда жабууга мораторий киргизилген учурда болсо, ал баш тарта алат. Эгерде банк макул болуп, бирок анын бүтүмгө катышуусун талап кылса, анда анда эки банк ячейкасы ачылат: сатып алуучу насыяны төлөөнүн суммасын биринчиге, ал эми калган айырманы экинчиге коет. Турак жайдын түйшүгүн алып салгандан кийин сатып алуу-сатуу бүтүмү түзүлөт. Бул учурда, риэлтору жок батирди сатууда да, сейфтерди ачуу жана транзакцияны колдоо үчүн банкка комиссия төлөшүңүз керек болот.
3. Эгер кредитор алдын ала сатууга макул болсокредиттик карызды төлөө жана бүтүмгө катышпоого макул болсо, сатуунун алдын ала документин түзүү зарыл. Андан кийин, сатып алуучудан алган акча менен насыяны төлөп, ээси тыюуну алып салуу үчүн документтерди алып, каттоо палатасына барат. Андан кийин сатуучу транзакцияны нотариуста бүтүрөт.
4. Кредитке батирди сатсаңыз болот. Сатып алуучу банкка анын төлөө жөндөмдүүлүгүн тастыктаган бардык зарыл документтерди тапшырышы керек, ал эми карыз алуучуну алмаштырууну чечип жатат. Оң чечим менен мүлктүк укуктар кайра катталып, мүлк ипотекада калат, ал эми сатуучу сатылган батирдин наркы менен карыздын калдыгынын ортосундагы айырманы кредитордун катышуусуз алат.

Тыянак

Көрсө, ар кандай батирлер: приватташтырылган, ээси бала болгон, ипотека, белекке берилген – баасын белгилөөдөн баштап, баасын алганга чейинки бүтүмдүн бардык этаптарын билип туруп, риэлтордун жардамысыз сатууга болот. акчанын суммасы. Бул процесстин коркунучтары жана татаалдыктары жөнүндө түшүнүккө ээ болуу жана келишимге көп күч жана убакытты жумшап, батириңизди өз алдынча сата аласыз.