Кыймылсыз мүлккө жана бизнести баалоого киреше ыкмасы. Киреше ыкмасын колдонуу

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Акыркы өзгөртүү: 2023-12-17 10:34

Киреше ыкмасы – бул кыймылсыз мүлктүн, уюмдун менчигинин, бизнестин өзүнүн наркын баалоо ыкмаларынын бүтүндөй жыйындысы, мында наркты аныктоо келечекте күтүлүп жаткан экономикалык пайданы конвертациялоо жолу менен жүргүзүлөт.. Мындай мамиленин теориялык негиздери кыйла ынандырарлык. Инвестициянын наркы - бул инвестициянын тобокелдигин чагылдырган кирешелүүлүк нормасы боюнча дисконттолгон келечектеги пайдалардын наркы.

Бул акылга сыярлык жана оң пайда алып келүү шартында мүлктү өндүрүү жана сатуу чөйрөсүндө колдонулган, ошондой эле анын бизнеси үчүн жарактуу. Бааланган бизнесте инвестициялык тобокелдиктердин мааниси эсептик чендин жардамы менен көрсөтүлөт. Экономикалык мааниде бул азыр инвесторлор тобокелдик деңгээли боюнча салыштырылуучу инвестициялык объекттерге инвестицияланган капиталдан талап кылган кирешенин нормасы же бул баа берүү учурундагы салыштырма тобокелдиктер менен альтернативдик инвестициялоо варианттарынын кирешелүүлүгүнүн нормасы.

Функциялар

Киреше жөнүндө арызиш жүзүндө мамиле абдан татаал маселе болуп чыгат, анткени ал өздүк наркынын ар бир маанилүү аныктоочу баалоо зарыл - киреше жана пайда нормасы. Эгерде бул ыкмалар ишкананы баалоо үчүн колдонулса, анда алардын бардык негизги элементтерине, анын ичинде ар бир жеке элемент тарабынан түзүлгөн пайдага, чыгымдарга жана тобокелдиктерге түздөн-түз таасир этүүчү наркын, компаниянын жүгүртүүсүн кылдат талдоо зарыл.

Бизнеске баа берүү үчүн киреше ыкмасы көп колдонулат. Мисалы, биз сатып алуу же биригүү жөнүндө сөз болсо, анда бул ыкма кымбат же рыноктук караганда алда канча көп колдонулат. Сатып алуучунун капиталдык салымы азыр келечекте накталай акча агымынын түшүшүн күтүү менен ишке ашат, бул кепилдик деп айтууга болбойт, анткени алар белгилүү бир тобокелдиктер менен мүнөздөлөт. Киреше ыкмасы нарктын ушул негизги аныктоочуларын камтыйт, ал эми рыноктук ыкманы колдонуу, адатта, келечекти эсепке албастан, баанын кирешеге катышын же артка карай көз карашта башка ушул сыяктуу кирешелерди талап кылат.

Рыноктун эселенген көрсөткүчтөрү табиятынан ишеничтүү эмес жана келечектеги кирешелердин жана эсептик чендердин болжолдору менен киреше ыкмасын колдонуу менен жетишүүгө мүмкүн болгон тактыктын бирдей деңгээлин камсыз кыла албайт. Мисалы, жыл сайын колдонулуучу баанын кирешеге катышы келечектеги жылдарда күтүлгөн өзгөрүүлөрдү тийиштүү түрдө чагылдырбайт. тууракатыштарды колдонуу жалпы инвесторлордун каалоолорун көрсөтүүгө мүмкүнчүлүк берет жана көбүнчө сатуучулар же тармактык булактар тарабынан келтирилет.

Колдонуу

Ишкананын бюджетине тиешелүү маалыматтар да талданууга жана коргоого муктаж, бул түзүлгөн планга, болжолдорго жана негизги сунуштарга өзгөртүүлөрдү киргизүүнү жана финансылык натыйжаларды иштеп чыгууну талап кылат. Бизнести баалоонун киреше ыкмасы кирешенин өсүшүнөн, чыгашаларды кыскартуудан, процессти жакшыртуудан же капиталдык чыгымдарды кыскартуудан кандайдыр бир сатып алуу пайдасына байланыштуу бардык божомолдорду өлчөйт. Мына ушундай ыкманын жардамы менен мунун баарын ченеп, талкуулоого болот. Кошумчалай кетсек, ал күтүлүүчү пайдалардын мөөнөтүн аныктоо үчүн, ошондой эле пайдалар алыскы келечекке жылган сайын ишкананын наркынын төмөндөшүн көрсөтүү үчүн колдонулушу мүмкүн.

Киреше ыкмасын колдонуу сатып алуучулар менен сатуучуларга бир же бир нече стратегиялык сатып алуучулар үчүн ишкананын адилеттүү рыноктук наркын, ошондой эле анын инвестициялык наркын эсептөө мүмкүнчүлүгүн берет. Эгер бул айырма жетиштүү түрдө ачык көрсөтүлсө, сатуучулар менен сатып алуучулар синергетикалык артыкчылыктарды оңой эле аныктап, негизделген чечимдерди кабыл алышат.

Ишкердикти баалоодо киреше ыкмасын колдонууда, эсептелген нарк түз ишмердүүлүктүн жүрүшүндө колдонулган бардык мүлктүн наркынан тураарын эске алуу керек. ATКолдонулган ыкманын алкагында эң чоң кызыгууну туудурган баа берүүнүн бир нече ыкмалары бар. Атап айтканда, киреше ыкмасынын мындай ыкмалары колдонулат: акча агымын капиталдаштыруу жана дисконттоо. Аларды кененирээк карап чыксаңыз болот.

Методдор

Акча агымын капиталдаштыруу ыкмасын колдонуу менен ишкананын жалпы наркы ишкананын мүлктүк потенциалынан келип чыккан акча агымдарына жараша аныкталат. Бизнестин же бүтүндөй ишкананын акча агымы белгилүү бир эсеп-кысап мезгилине финансылык ресурстардын бардык агылып кирүүсү жана агылып чыгышы ортосундагы айырма. Эреже катары, эсептөөлөр үчүн бир жылдык мөөнөт колдонулат. Техника болжолдонгон капиталдаштыруу ченине акча агымынын жалпы суммасын бөлүү жолу менен күтүлгөн акча агымынын репрезентативдик деңгээлин учурдагы наркка айландыруу болуп саналат. Бул учурда, белгилүү бир оңдоолор менен киреше агымы ылайыктуу.

Акча каражаттарынын агымынын кадимки ыкмасын колдонуу үчүн накталай эмес чыгашалардын таза кирешесин (салыктардан кийин эсептелген) кошуу капиталдаштырууга абсолюттук акча агымынын суммасын аныктоо үчүн колдонулат. Эсептөөнүн бул ыкмасын эркин акча агымын эсептөөгө караганда жөнөкөйлөштүрүлгөн деп эсептесе болот, анда талап кылынган капиталдык салымдар жана кошумча катары жүгүртүү капиталын толуктоо зарылчылыгы эске алынат.

Акча агымдарын дисконттоо

Бул ыкма негизинен ишкананын өзү тарабынан түзүлгөн күтүлгөн акча агымдарына гана негизделген. Анын мүнөздүү айырмасы ушундаакча агымынын репрезентативдик деңгээлин аныктоону эсептөө үчүн чыгымдарды баалоо талап кылынат. Өнүккөн өлкөлөрдө бул ыкма бардык өнүгүү перспективаларын эсепке алуу үчүн колдонулушу мүмкүн болгондугуна байланыштуу эң кеңири колдонулат. Таза жүгүртүү капиталынын жана капиталдык салымдардын көбөйүшүн алып салуу менен накталай акчанын агымы жалпысынан таза кирешенин жана амортизациянын суммасына барабар.

Акча агымынын дисконттолгон ыкмасын колдонуу үчүн төмөнкү шарттар бар:

• финансылык агымдардын келечектеги деңгээли азыркыдан айырмаланат деп ишенүүгө негиз бар, башкача айтканда, биз өнүгүп келе жаткан ишкана жөнүндө болуп жатабыз;
• бизнес же коммерциялык мүлктү колдонууда келечектеги акча агымдарын негиздүү баалоого мүмкүнчүлүктөр бар;
• объект курулуп жатат, толук же жарым-жартылай;
• ишкана коммерциялык маанидеги көп функциялуу ири объект.

Кыймылсыз мүлктү баалоодо акча каражаттарынын дисконттолгон ыкмасы аркылуу кирешелүү ыкма эң жакшы, бирок аны колдонуу абдан түйшүктүү. Бул ыкманы колдонбой туруп жасоого мүмкүн болбогон эсептөөлөр бар. Алардын арасында инвестициялык долбоорду иштеп чыгуу жана аны кийинки баалоо да бар.

Арзандатуу ыкмасынын артыкчылыктары

Эгер сиз арзандатуу ыкмасы аркылуу кыймылсыз мүлктү же бизнести баалоонун киреше ыкмасын колдонсоңуз, кээ бир негизги артыкчылыктарды аныктай аласыз. Биринчиден, сөзБул келечектеги бизнестин кирешеси түздөн-түз продукцияны өндүрүүгө жана андан кийин аларды сатууга күтүлүп жаткан учурдагы чыгымдарды гана эсепке алат, ал эми өндүрүш же соода объекттерин сактоо жана кеңейтүү менен байланышкан келечектеги капиталдык салымдар пайданын болжолунда алардын учурдагы амортизациясы аркылуу кыйыр түрдө гана чагылдырылат дегенди билдирет..

Маанилүү пункттар

Инвестициялык эсептөөлөрдүн индикатору катары кирешенин же чыгымдын жетишсиздиги менен объектти киреше ыкмасы менен баалоо кирешенин бухгалтердик отчеттуулуктун көрсөткүчү катары кызмат кылгандыгына корректировкаланат, ошондуктан ал олуттуу манипуляцияларга дуушар болот. иштин жүрүшү.

Акча агымынын дисконттолгон ыкмасы моделдердин үч тобун камтыйт:

• арзандатылган дивиденддер;
• калдык киреше;
• дисконттолгон акча агымы.

Эгер акча агымынын далили катары дивиденддердин дисконттук моделине ылайык киреше ыкмасы колдонулса, акциялардын төлөмү колдонулат. Ишкананын активдеринин наркын аныктоо жана баалоо боюнча чет өлкөлүк практикада моделдин кыйла кеңири таралгандыгына карабастан, анын көптөгөн кемчиликтери бар. Бөлүнбөгөн кирешеси бар моделдерде бухгалтердик эсептин деңгээли жок. Дивиденд саясатында конкреттүү ишканалар үчүн гана эмес, бүтүндөй өлкөлөр үчүн да айырма бар. Бул ыкманы пайдасыз ишканаларда колдонууга болбойт. Бул модель азчылык акцияларынын наркын эсептөө үчүн эң ылайыктуу.

Калдык киреше модели

Калдыктык ыкма модели аркылуу баалоого киреше ыкмасы калдык кирешенин суммасын, б.а. иш жүзүндөгү пайда менен акционерлер компанияны сатып алуу учурунда болжолдогон пайданын ортосундагы айырманы болжолдойт же анын акциялары акча агымынын көрсөткүчү катары колдонулат. Эгерде ишкананын наркы ушул моделге ылайык келген божомолдордун негизинде эсептелген болсо, анда ал андан кийин калган кирешенин күтүлгөн суммасынын дисконттук наркы менен баланстык нарктын суммасына барабар болот. Бул модель финансылык отчетто берилген маалыматтардын сапатына олуттуу сезимталдыкты көрсөтөт. Орусиянын шарттары үчүн мындай маалыматтын адекваттуулугу олуттуу шектенүүлөрдү жаратат.

Акционерлер үчүн пайда

Албетте, белгилүү бир тарыхы бар ишкананын акционерлери же акционерлери, ошондой эле дивиденддерди төлөө фактылары өздөрүнүн компаниясынын наркын эсептөө үчүн дисконттук моделди колдоно алышат. Бул сектордун ишканаларынын акционерлери сейрек азчылыкты түзгөн кырдаал ушундай, ошондуктан алар үчүн кыймылсыз мүлктү жана бизнести арзандатылган эркин акча агымынын модели аркылуу баалоодо кирешелүү ыкманы колдонуу эң туура жол болмок. Бул системада эсептик чен менен эркин акча агымы же инвестицияланган капиталдын күтүлгөн кирешеси негизги болуп саналат. Бул моделди колдонуудагы эң чоң көйгөй - эркин акча агымынын болжолунун тактыгы, ошондой эле эсептик чендин адекваттуу аныкталышы.

Эгерде жогоруда аныкталгандай киреше ыкмасы колдонулса, анда акча каражаттарынын агымынын дисконттолгон ыкмасын колдонууда бизнестен күтүлгөн киреше акча каражаттарынын бир бөлүгүн талап кылынган кайра инвестициялоодон кийин жүгүртүүдөн алынышы мүмкүн болгон болжолдонгон акча агымдарын эске алат. акчалай пайда. Көрсөткүч катары, акча агымы ишкана колдонгон эсепке алуу системасына жана анын амортизациялык саясатына көз каранды эмес. Ошол эле учурда ар кандай акча агымдары – келип түшүүлөр жана агып чыгуулар эске алынууга тийиш. Акча каражаттарын дисконтташтыруунун финансылык маанисин баалоо, бул процесстердин натыйжасында, алар инвестор өзүнүн инвестициясын салган шартта, көрсөтүлгөн акча агымы келип түшкөн учурга карата жеткиликтүү болгон суммага кыскаргандай болуп чыгат. каражат азыр бул бизнесте эмес, кээ биринде - ачык мүнөздөгү башка инвестициялык активде, мисалы, ликвиддүү баалуу кагазда же банктык депозитте.

Кошумча ыкмалар

Мисалы мурда сүрөттөлгөн киреше ыкмасы жакында азыраак колдонулуп, азыр баалоо ыкмасы эң кеңири таралган ыкма болуп калды. Ал активдердин бардык түрлөрүн баалоо үчүн колдонулат жана опциондордун негизги мүнөздөмөлөрүн бөлүшкөн ар кандай активди ушул опция катары баалоого болот деген идеяга негизделген. Азыркы учурда, киреше ыкмасы көбүнчө опциондук баа моделинин пайдасына (тиешелүүлүгүнө жараша Блэк-Скоулз модели) баш тартууда.

Мындай система, эгерде колдонулса, компаниянын же ишкананын чоң жоготуулар менен иштеген учурда өздүк капиталынын жалпы наркын баалоого мүмкүндүк берет. Бул модель ишкананын өздүк капиталынын наркы эмне үчүн нөлгө барабар эмес экенин кошумча түшүндүрүүгө арналган, ал тургай, бүтүндөй ишкананын наркы карыздын номиналдык суммасынан төмөн түшүп кетсе да. Бирок, бул артыкчылыкты эске алуу менен, ал учурда орус ишканаларынын наркын баалоо үчүн Black-Scholes модели барган сайын теориялык экенин белгилей кетүү керек. Бул моделди ата мекендик бизнеске колдонууга мүмкүн болбогон негизги көйгөй - бул моделдин параметрлери үчүн кээ бир далилдердин жоктугу, алар маанилүү.

Тыянактар

Бизнеске жана кыймылсыз мүлктү баалоого кирешелүү мамиле азыраак болуп калды жана бул көптөгөн себептерден улам болуп жатат. Атап айтканда, бул кемчиликтерге тиешелүү, ошонун айынан керектөө рыногунда аны колдонууда кыйынчылыктар бар. Биринчи кезекте, кызмат көрсөтүүлөрдүн жана продукциянын, материалдардын жана сырьёлордун келечектеги наркын, ошондой эле нарктын башка көрсөткүчтөрүнүн комплексин болжолдоо канчалык кыйын экендигин белгилей кетүү керек. Ошол эле учурда эксперттик баа берүүнүн айрым субъективдүүлүгү жөнүндө сөз кылууга болот. Мындан тышкары, көйгөй россиялык ишканалар жөнүндө маалыматтын төмөн ачыкка чыгышында жатат, ал эми иш жүзүндө бул компетенттүү эсептөөлөрдү жүргүзүү жана Black-Scholes моделин түзүү үчүн зарыл. Бул көбүнесе алардын корпоративдик маданиятынын төмөндүгүнө байланыштууишканалар.

Акциялардын басымдуу көпчүлүгү, анын ичинде ири үлүштөр аз сандагы адамдардын колунда топтолгон, ал эми уставдык капиталдагы үлүштөрү өтө аз болгон миноритардык акционерлердин жана майда менчик ээлеринин үлүшү анча чоң эмес. Көрсө, көптөгөн ишканалар кандайдыр бир маалыматты ачыкка чыгарууга кызыкдар эмес экен. Мына ошондуктан киреше ыкмасы менен эсептөө Россиянын көпчүлүк тармактарына жана ишканаларына салыштырмалуу кыйла татаал. Башка шарттарда, ал өзүнүн бардык артыкчылыктарын жана ишенимдүүлүгүн көрсөтүп, эң жакшы иштейт.