Ипотеканы азыр алышым керекпи? Ипотеканы азыр алуу керекпи?

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Акыркы өзгөртүү: 2023-12-17 10:34

Орусиянын экономикалык абалы азыр бир топ оор жана көптөгөн жарандар батир сатып алууга инвестиция салуу менен аманаттарынын коопсуздугун кантип камсыз кылууну ойлонушууда. Кээ бирөөлөр жеке каражаттарынын эсебинен кыймылсыз мүлккө инвестиция салууга ниеттенишсе, башкалары банктык кредитке таянышат. Бирок азыр ипотека алганга татыктуубу? Балким, инвестициялоонун жакшы жолдору бардыр?

Ипотека кризисте: көрсөткүчтөрдүн эки тобу

Ипотекалык насыя алуу керекпи же жокпу деген суроого жооп берүү үчүн, Россияда оор экономикалык кырдаал түзүлгөндө, талдоочулар айтып жаткан банк кризисинин негизги компоненттери кайсылар экенин талдоодон баштоо пайдалуу. көп. Анда биз азыркы кырдаалга Евробиримдик менен АКШнын Орусияга каршы санкциялары канчалык деңгээлде күнөөлүү экенин аныктоого аракет кылабыз – алар орус экономикасында кризистик тенденциялардын пайда болушунда негизги ролду ойношот.

Ошентип, Россиянын улуттук банк системасында кандай көйгөйлөр бар? Эксперттер кризистик көрсөткүчтөрдүн эки негизги тобун аныкташат, алар өз кезегинде көп сандагы ар кандай факторлордун таасири астында түзүлөт.факторлор.

Төлөө жөндөмдүүлүгү кризиси

Биринчи кризистик көрсөткүч: калктын төлөөгө жөндөмдүүлүгү төмөндөп баратат. Адамдардын жаңы кредиттерди алууга чамасы жетпейт. Бул, өз кезегинде, төмөнкү негизги факторлорго байланыштуу.

Биринчиден, инфляциянын өсүшү менен, көпчүлүк керектөөчү товарларга, өзгөчө импорттук товарларга баалардын өсүшү. Турмуш-тиричилик техникасынын баасынын эң көрүнүктүү өсүшү. Ал эми бул реалдуу эмгек акы, эгерде өсүп жаткан болсо, пропорцияда эмес экендигине карабастан. Ошондой эле турак-жай-коммуналдык чарбага, транспортко баалардын кыйшаюусуз есушу. Натыйжа: жарандардын насыяларды тейлөөгө бош каражаттары жок.

Экинчиден, бул жарандардын олуттуу бөлүгүнүн карызы. Көптөр азыр ипотека алуу керекпи же жокпу деп эмес, мурунку кредиттерди кантип төлөш керек деп ойлошот. Көптөгөн орусиялыктар учурдагы карызын төлөй албай кыйналышат.

Эми Россияга каршы экономикалык санкциялар кризистин биринчи көрсөткүчүнүн пайда болушуна кандай таасир эткенин аныктоого аракет кылалы. Биринчи факторго келсек, балким, таасири бар. Эксперттер азык-түлүктүн кымбатташын Россия Федерациясынын европалык жеткирүүчүлөргө каршы азык-түлүк эмбаргосу менен байланыштырышат - бул кандайдыр бир түрдө санкцияларга байланыштуу. Бул аларга орустардын жообу. Экинчи факторго келсек, балким, бул жерде санкциялардын күнөөсү бар. Кредиттердин негизги бөлүгүн орусиялыктар саясий кырдаал курчуганга чейин эле беришкен.

Балким, биз да эки факторду түзөөрүн белгилей алабызтиешелүү көрсөткүчтөр байланыштырылган. Продукциялардын жана кызмат көрсөтүүлөрдүн наркынын өсүшү, албетте, потенциалдуу карыз алуучунун кредиттери болгон шартта төлөө жөндөмдүүлүгүн андан ары чектейт.

Банктардагы кризис

Экинчи кризистин көрсөткүчү: банктардагы кырдаалдын начарлашы, натыйжада - финансы институттары кредиттерди, анын ичинде ипотекалык кредиттерди бере албай, ошондой эле керектөөчү үчүн ыңгайлуу шарттарда сунуштай албайт. Учурдагы кырдаалдын факторлору, өз кезегинде, төмөнкүдөй.

Биринчиден, банктар өтө чектелген эркин капиталга ээ. Насыя алуучуларга бир нерсе берүү үчүн банктарда бир нерсе болушу керек. Орус кредиттик мекемелеринин ликвиддүүлүгүн көптөгөн эксперттер төмөн деп баалашат.

Экинчиден, банктар, таң калыштуусу, карыз алуучулар менен окшош абалда - карыздын жүгү боюнча. Чындыгында, алар өздөрү кимге - чет элдик кредиторлорго, Орусиянын Борбордук банкына көп карыз.

Өз кезегинде, азыркы кырдаалга санкциялар күнөөлүүбү, аныктоого аракет кылалы? Көптөгөн эксперттер бул ушундай деп эсептешет. Неге? Бул көз караштын жактоочулары россиялык каржы институттарынын олуттуу бөлүгү чет өлкөлүк кредиторлордун карызы экенине көңүл бурушат. Санкцияларга чейинки жылдарда алар пайыздык шарттардын жагымдуулугунан пайдаланып, тышкы кредиттерди активдүү жүргүзүшкөн. Карыздарды кайтаруу негизинен кайра каржылоо механизмдери аркылуу - жаңы тышкы кредиттердин эсебинен күтүлгөн. Эми, качан, санкциялардын шарттарында, орус банктары иш жүзүндө уттуруп коюштучет өлкөдөн карызга акча алуу мүмкүнчүлүгү, финансисттер төлөмдөр үчүн жаңы булактарды издөө керек. Көптөгөн кредиттик мекемелер, аналитиктер бул үчүн өздөрүнүн резервдери жок деп эсептешет. Андан тышкары, алардын аны насыя катары берүүгө капиталы жок.

Банктардагы абал артыкчылыктуубу?

Ипотекалык кредиттер кандай өнүгөт, рыноктон эмнени күтүү керектиги тууралуу болжолдоолор көбүнесе банктардагы иштердин реалдуу абалынан көз каранды деп эсептешет талдоочулар. Бул этапта потенциалдуу карыз алуучулардын активдүүлүгүн чагылдырган аспект экинчи орунда турат. Орустарда баанын өсүшү (айрыкча электроника жана башка импорттук товарлар үчүн) жана эмгек акынын реалдуу өсүшүнүн жоктугу менен шартталган төлөм жөндөмдүүлүгү боюнча көйгөйлөр болбосо дагы, банк тармагындагы иштердин абалы оптималдуу эмес. Ипотекалык рынок акыркы бир нече жылдагыдай активдүү өнүгөт деп эсептешет экономисттер.

Кызыкчылык менен артка кайтуу

Сыягы, аналитиктердин ишениминде, банктар эгер кризистик кырдаалда жарандарга жигердүү насыя берүүнү кааласа, пайыздык чендерди олуттуу жогорулатуу аркылуу ишке ашырат. Же мүмкүн болушунча кредитти бекитүү критерийлерин күчөтүү менен. Ошентип, адам азыр ипотека алуу керекпи же жокпу деп ойлонбосо да сценарий болушу мүмкүн. Кыязы, банк жөн гана ыңгайлуу шарттарда насыя бере албайт. Же болбосо, ички кризистик себептерден улам арыздан баш тартуу. Азыр банктардагы абал оптималдуу эмес болуп турганда ипотека алуу акылга сыярлыкпы? Көптөгөн эксперттер мындай деп эсептешетчечимдер али негиздүү эмес.

Эгер өтүнмө жактырылса

Ийгиликтүү сценарийди карап көрөлү - россиялык адамдын учурдагы кредиттери боюнча эч кандай көйгөйү жок дейли, анын айлык акысы жогору жана банк, негизинен, үй сатып алуу үчүн ага кредит берүүгө даяр. Бул жаранга азыр ипотека алганы туурабы? Бул суроого жооп алдыдагы бүтүмдүн негизги аспектисин изилдөөнүн негизинде берилиши мүмкүн: батирди сатып алгандан кийин, бир нече убакыттан кийин ал арзандап, ипотека адам үчүн пайдасыз болуп калбайбы?

Ушул өңүттө, азыр ипотека алуу же албоо жөнүндө чечим кабыл алууда рынокту банктардагы кризистик кырдаал жана санкциялар боюнча эмес, анын динамикасын чагылдырган тенденцияларды талдоо жагынан изилдеген жакшы. кыймылсыз мүлктү сатып алуу жана сатуу. Албетте, бул жерде саясий кырдаал роль ойнойт. Бирок турак жайга инвестициялоонун келечегинин негизги фактору, эксперттердин айтымында, тиешелүү рыноктогу абал.

Кыймылсыз мүлк абалы

Кыймылсыз мүлк сегментинде абал кандай? Турак жай баасынын күтүлүп жаткан кыймылы боюнча азыр ипотека алуу пайдалуубу? Эксперттер рыноктун өнүгүү келечегине байланыштуу үч ыктымал сценарийди аныкташат.

Биринчиге ылайык, жакынкы жылдарда кыймылсыз мүлктүн баасы азыркыга аздыр-көптүр дал келген деңгээлде сакталат. Бул көз караштын жактоочулары бүгүнкү күндө кыймылсыз мүлк рыногу баа, суроо-талап менен сунуштун катышы боюнча жетиштүү тең салмактуу деп эсептешет. Сатып алуу активдүүлүгүнүн потенциалдуу төмөндөшүБанктар тарабынан кредит берүүнүн чектөөсүнөн жана карыз алуучулардын төлөөгө жөндөмдүүлүгүнүн төмөндүгүнө байланыштуу, экономисттер сунуштун тиешелүү азайышы менен коштолот деп эсептешет – бул негизинен үй ээлери кризисти күтүүнү жана турак жайды өтө арзан сатпоону артык көргөндүгүнө байланыштуу. Бул сценарийге байланыштуу азыр ипотека алуу пайдалуубу? Балким, көп эмес. Баалар өзгөрүүсүз калат жана кризистен улам чоң болушу мүмкүн болгон банк пайыздары төлөнүүгө туура келет.

Бирок, эгерде адам учурда үйдү ижарага алып жатса, батирди кредитке алуу акылга сыярлык жана төлөмдөрдүн болжолдуу суммасы ижара акысына шайкеш келет. Бирок, бул параметр жаран ипотека боюнча баштапкы төлөм үчүн олуттуу сумма бар деп болжолдойт. Жана бул учурда, балким, аны депозит катары берүү, пайыздарды алуу, ал аркылуу өз кезегинде ижарага алынган батирдин акысын төлөө пайдалуураак болот. Кээ бир банктар азыр жылына 20% же андан көп депозит салууну сунушташат. Бул, аналитиктердин айтымында, Борбордук банктын декабрда 17% га чейин көтөрүлгөн кайра каржылоо ченинин жогорулашы менен шартталган. Эгерде биз жогоруда талкууланган сценарийди негиз катары ала турган болсок, анда инвестициялык көз караштан алганда, депозит батирге салууга караганда пайдалуураак көрүнөт - бул учурда анын баасы жылына 20% га кымбатташы күмөн., анан ошол эле суммага, депозит менен болгон учурда, пайыздар банк тарабынан эсептелинет.

Экинчи сценарий кыймылсыз мүлктүн баасы дагы эле көтөрүлөт деп болжолдойт. Бул болотбиринчи кезекте инфляция менен шартталган. Маселен, 2014-жылдын экономикалык өнүгүүсүнүн жыйынтыгын чыгарууда тиешелүү көрсөткүч 11% ашат деп күтүлүүдө. Кыймылсыз мүлк рыногунда суроо-талап жетиштүү динамикалуу болбосо да, эксперттер турак жайга болгон баанын өсүшүн жалпысынан инфляцияга пропорционалдуу күтсө болот деп эсептешет. Ушул сценарийди эске алганда, азыр ипотека алуу керекпи?

Көбүнчө, бул учурда потенциалдуу сатып алуучу үчүн көрсөтмөлөр биринчи варианттагыдай болот. Башкача айтканда, эгер учурда турак жай ижарага берилип жатса жана пайыздык төлөмдөр ижара акысынан бирдей же көп болбосо, батирге насыя ала аласыз. Же баштапкы төлөм үчүн чогултулган суммага депозит салыңыз, пайыздарды алыңыз жана анын эсебинен ижара акысын төлөңүз.

Үчүнчү сценарий турак жайга болгон баанын төмөндөшүн камтыйт. Бул, өз кезегинде, рынокто суроо-талап менен сунуштун ортосундагы мүмкүн болгон дисбаланс менен шартталган, бул акыркы жылдары Россия жаңы имараттардын олуттуу запасын киргизгендиги менен шартталган. Мындай долбоорлордун алкагында курулган батирлердин олуттуу бөлүгү бөлүштүрүлгөнү менен, алардын бир кыйла пайызы кийинчерээк базар баасында сатылат же, мисалы, кайра сатылат. Бул кээ бир экономисттер турак жай рыногунда ашыкча сунушту жаратышы мүмкүн.

Балким, бул сценарий аткарылса, анда ойлонуунун да мааниси жок. Мен азыр ипотека алышым керекпи? Албетте, бул эң жакшы вариант болбойт. Биз кирешелүү салымдарды табуу жөнүндө сөз болсо, анда депозиттерге кулак салса болот. Турак жайга муктаждык бар болсо, аны азырынча ижарага алуу жакшы, айрыкча, тиешелүү тарифтер, эреже катары, сатуу сегментинен кийин төмөндөйт.

Факторлор өз ара байланышта

Албетте, кыймылсыз мүлк рыногундагы сценарийлердин ар бири көбүнесе банк секторундагы кырдаалга жана жарандардын төлөөгө жөндөмдүүлүк деңгээлине жараша болот. Ошондуктан, жогоруда талкууланган кризистик факторлор турак-жай рыногуна, ошондой эле башка нерселерге түздөн-түз таасирин тийгизет деп айта алабыз. Ошол эле учурда эксперттер дагы эле объективдүү рыноктук механизмдер – суроо-талап жана сунуш – жогоруда аталган факторлордун таасири астында чектелген өлчөмдө түзүлөт деп эсептешет. Орустардын турак жайдын айрым түрлөрүнө реалдуу муктаждыгын чагылдырган критерийлер миграциялык процесстердин таасирин, квартира куруу технологияларынын өзгөрүшүн жана башкаларды эске алуу менен абдан маанилүү.

АКШ долларынын алмашуу курсунун фактору

Кээ бир эксперттер ошол эле учурда уникалдуу, кандайдыр бир мааниде фактордун таасиринен улам кыймылсыз мүлккө баанын олуттуу өсүшүн билдирген төртүнчү сценарийди бөлүп көрсөтүүнү алгылыктуу деп эсептешет. Белгилүү болгондой, доллардын рублга карата курсу 2014-жылы дээрлик эки эсеге өскөн. Бирок, башка өнүгүп келе жаткан өлкөлөрдүн, анын ичинде КМШ мамлекеттеринин валюталарынын көбү америкалык валютага караганда мынчалык арзандай элек. Натыйжада, Россияда доллар менен орточо эмгек акы жана, айталы, жылыКазакстан коңшу өлкөдө орнотулгандан иш жүзүндө теңелген, алтургай, төмөн болуп калган. Натыйжада, Россия Федерациясындагы батирлер, айталы, казак теңгеси менен эсептегенде, коңшуларына караганда бир катар сегменттер боюнча байкаларлык арзандады. Казакстандын жарандары акыры Орусияга келип, ушул жерден турак жай сатып алышат. Бул тенденция, кээ бир экономисттер болжолдогондой, башка коңшу мамлекеттердин – Беларустун, Азербайжандын, Балтика өлкөлөрүнүн, балким, Кытайдын резиденттеринин ушундай активдүүлүгүнөн улам уланып, күчөшү мүмкүн. Бул кандайдыр бир деңгээлде кыймылсыз мүлккө болгон суроо-талапты жылытып, баалардын инфляциядан ашып кеткен динамикага өсүшүнө алып келиши мүмкүн.

Балким, адам ипотеканы алууну чечүүдө төртүнчү сценарий боюнча эксперттердин пикирин изилдеп чыгышы керек, бирок ал чек ара шаарчасында жашаса гана. Башкача айтканда, бул опцияны локализацияланган деп классификациялоого болот.

Тыянактар

Ошентип, биз кыймылсыз мүлк рыногундагы кризистик тенденцияларды аныктоочу негизги факторлорду аныктадык жана негизги сценарийлерди карап чыктык, аларды изилдөө 2012-жылы батирди ипотекага алуу керекпи же жокпу, чечүүгө мүмкүндүк берет. учурдагы базар абалы.

Келгиле, жыйынтыктаганга аракет кылалы. Ошентип, банктык кредиттөө рыногунда кризис бар. Банктар, кыязы, мурунку жылдардагыдай динамика менен жана ошол эле пайыздык шарттарда насыя бере алышпайт. Зайымчылар өз кезегинде ипотеканы төлөөгө дайыма эле объективдүү мүмкүнчүлүккө ээ боло бербейт. Натыйжада суроо-талаптын азайышы. Банк кризисинин себеби саясий кырдаал. Ошол үчүн,Ипотеканы азыр алуу керекпи же жокпу деп чечип жатканда, ЕБ менен АКШнын Орусияга каршы санкциялары болгондо, биз жок дейбиз. Банктардагы абал турукташканга чейин күтүшүбүз керек, алар учурдагы милдеттенмелерин жабуу үчүн жаңы кредит булактарын табат же Өкмөт аларга бул жагынан жардам берет.

Учурда ипотека алуу же алуу чечимине таасир эте турган экинчи фактор – бул Орусиянын кыймылсыз мүлк рыногундагы кырдаал. Экономисттер үч негизги сценарийди аныкташат. Бул баалардын турукташуусу, алардын бир аз көтөрүлүшү, инфляцияга шайкеш келиши же төмөндөшү. Же болбосо, эгер адам чек арага жакын шаарда жашаса, батирлердин баасы бир аз жогорулайт.

Ипотека алышым керекпи? Учурдагы рыноктук кырдаалга карата бул чечимдин оң жана терс жактары абдан ачык. Жакынкы келечекте суроо-талап өсө турган болсо, оң жактарынын арасында кирешелүү инвестициялоо мүмкүнчүлүгү бар. Экономисттер азыркы кризистин олуттуу тереңдигин моюнга алышса да, абал жакынкы келечекте жакшырат деп эсептешет - мунайдын баасынын мүмкүн болуучу кайтарымынан, импорттун ордун толтуруунун жана өлкөнүн экономикасын диверсификациялоонун эсебинен. Ошондой эле, кыймылсыз мүлккө инвестиция салуу, жок эле дегенде, инфляцияга карата акчалай салымдардын коопсуздугун камсыз кылат. Турак жай сатып алуу жөнүндө чечимдин терс жактарынын арасында - баанын түшүү ыктымалдыгы же алардын өсүшүнүн жоктугу кыйла жогору. Квартираны сатып алуучуга бири да, экинчиси да пайда алып келбейт. Ошондой эле, кыязы, бул этапта, банктар карыз алуучуга ыңгайлуу шарттарды сунуш кыла албайтпайыз.