Жердин базар баасы. Кадастрдык жана рыноктук баа

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Акыркы өзгөртүү: 2023-12-17 10:34

Жер участогунун кадастрдык жана рыноктук баасы - бул эки түшүнүк, аларды сатууда багыттоо үчүн билүү керек. Биринчи түрү жердин жайгашкан жерине жана категориясына жараша эсептелген стандарттарга ылайык сайттын баасын билдирет. Ижара-сатуу бүтүмдөрүн түзүүдө, ошондой эле мамлекетке төлөнүүчү салыктын суммасын эсептөөдө жер мамилелерин жөнгө салуучу катары колдонулат. Жер участогунун кадастрдык жана рыноктук наркы беш жылда бир жолудан кем эмес бааланат. Мындай баа берүүнүн натыйжасында алынган маалыматтар Мамлекеттик каттоо, картография жана кадастр боюнча федералдык кызмат тарабынан жүргүзүлүүчү мамлекеттик кыймылсыз мүлк кадастрына киргизилет.

Колдонулган түшүнүктөрдүн ортосундагы байланыш

Орус мыйзамдарында кадастрдык нарк гана эмес, нормативдик жана рыноктук нарк да каралган. Нормативдик кадастрдык аныктама түзүлбөгөн учурларда колдонулат. Ал мыйзамда белгиленген бир катар учурларда: жер күрөөсү менен банктан кредит алууда, муниципалдык жана мамлекеттик жерлерди сатып алууда жана башка учурларда эсептелет. Бул жерде жердин наркын эсептөөМында, адатта, көбөйтүүчү факторлорду эске алуу менен жана салыктык жеңилдиктерди эсепке албаганда, максаттуу багыты боюнча эсептелген жер аянтынын чарчы метрине жер салыгынын 200 эселенген ставкасы катары аныкталат.

Жыл сайын жергиликтүү бийлик ченемдик деп таанылган жердин баасын белгилейт, ал 25% чегинде өзгөрүшү мүмкүн. Жер тилкелеринин рыноктук баасы адатта стандарттык нарктан 25% жогору. Белгилүү бир участоктун стандарттык баасын тастыктоочу документти шаардык же райондук жерге жайгаштыруу жана жер ресурстары комитетинен алса болот.

Функциялар

Жер участокторунун рыноктук баасы, адатта, азыркы учурда тигил же бул аймактагы белгилүү категориядагы жерлерге рыноктук суроо-талап жана сунуш сыяктуу факторлорго жараша аныкталат. Наркы боюнча, ал окшош аймактын сатып алуу баасынын эң ыктымалдуу деңгээлинен ашпоого тийиш. Базар шарттарын өзгөртүү же сайттын максаттуу багыты анын өлчөмүнө таасир этиши мүмкүн. Жер участокторунун рыноктук баасы экинчилик рынок үчүн мүнөздүү, мында жеке менчик ээлеринин карамагындагы жерлерди кайра сатуу ишке ашырылат. Муниципалдык жана мамлекеттик жерлер жеке менчикке сатылып алынган баштапкы рынок стандарттык наркты пайдаланууну сунуштайт. Бул түрлөрүнүн баары белгилүү бир айырмачылыктарга ээ болушу мүмкүн. Кадастрдык жана стандарттык баалуулуктар инвентаризациялык баага окшош, ал эми рыноктук нарк салттуу суроо-талапка окшош жанасунуш.

Баалоо процесси

Жердин рыноктук наркын баалоо объекттин чыныгы баасын билүү максатында жүргүзүлөт. Эреже катары, баа сайттын аймактык жайгашуусуна, рыноктук шарттарга, суроо-талаптын жана сунуштун динамикасына, ошондой эле бүтүм учурунда өлкөнүн экономикасындагы кырдаалга жараша түзүлөт. Бул факторлордун бардыгын комплекстүү аныктоонун аркасында жер участогунун баасын эсептөөгө болот, анткени баалоочу компания объективдүү баа берүү үчүн пайдалуу болушу мүмкүн болгон эң актуалдуу маалыматтарды чогултат.

Баалоо иш-чараларына муктаждык

Адатта, баалоо үчүн адистештирилген компаниялар менен байланышуу бир катар учурларда сунушталат, алардын арасында:

- кадастрдык баалоо зарылдыгы;

- эгерде сайт мамлекеттик менчиктен алынышы керек болсо;

- эгерде ишкананын уставдык капиталына салымды которуу зарыл болсо;

- ипотека же күрөө боюнча;

- зарыл болсо, жерди сатуунун баасын аныктоо;

- кайрымдуулук үчүн төлөнгөн салыктардын суммасын эсептөө.

Мүлктү бөлүштүрүү

Мүлктү бөлүштүрүүдө жер участогунун рыноктук наркын баалоо талап кылынат. Бул жеке жана юридикалык жактарга тиешелүү. Эгерде жеке адамдар жөнүндө сөз кыла турган болсок, анда баалоо процесси жубайлар ажырашкандан кийин башталат жана ошол жерде жайгашкан имараттарды эске алуу менен эсептелет. Юридикалык жактарга карата жерди баалоо бөлүп берүүдөн туратжана коомдун укуктук статусуна ылайык коомдун ар бир акционеринин же чогуу ээсинин үлүшүн баалоо. Көбүнчө мүлктү бөлүштүрүү соттук териштирүүлөр менен коштолот, анын аркасында жер тилкелеринин рыноктук баасы көп жолу аныкталышы мүмкүн.

Бир нече мураскорлор мураска киргенде жер участокторуна да толук баа берилет. Эгерде тараптардын бири экспертизанын жыйынтыгы менен макул болбосо, анда иш сотко жөнөтүлөт.

Ижара акысын аныктоо

Баалоонун бул түрү көп учурда пайдалуу болушу мүмкүн. Мындай кырдаалда жер участогунун баасын эсептөөдө анын рыноктогу реалдуу наркы менен ушул типтеги аймактар үчүн ижара акысынын катализдик ставкасынын ортосундагы айырма негиз катары алынат. Ижара укугунун баасы ижарачынын ыйгарым укуктарына, оорчулуктарына жана ижара укугунун мөөнөтүнө, үчүнчү жактар тарабынан бааланган мүлккө болгон укуктарга, ошондой эле жердин максаттуу арналышына түздөн-түз көз каранды.

Жер участокторунун рыноктук баасы түздөн-түз төмөнкүдөй факторлорго көз каранды: аймактардын жайгашуусу; транспорт каражаттары үчүн жеткиликтүүлүгү; коммуникациялардын болушу, ошондой эле алардын сандык жана сапаттык курамы. Мындан тышкары, геодезиялык жана инженердик-геологиялык изилдөөлөрдүн маалыматтарын эске алуу талап кылынат, алардын мааниси абдан чоң, өзгөчө участокто курулуш иштерин пландаштырууда.

Белгилүү бир күндөгү абал

Жер рыногу баалардын тынымсыз өзгөрүшү менен мүнөздөлгөндүктөн, баалоо белгилүү бир датага карата жүргүзүлүшү керек. Жер участокторунун рыноктук баасы да кагаздар боюнча, б.а. уруксат берилген пайдаланууга жараша, алардын арналышына жараша өзгөрүп турат. Максаты аймакты эң натыйжалуу же мүмкүн болуучу утилдештирүүнү билдирет. Мына ушулардын бардыгы жерди сатып алуу наркын аныктоо максатында колдонулат. Мында сметалар жерди пайдалануунун формасы жана мүнөзү боюнча айырмаланган өзүнчө аймактарга бөлүнөт.

Баалоо методологиясы

Демек, жер участогунун баасын аныктоодон мурун, кээ бир суроолорго жооп беришиңиз керек:

- жер участогу кандай максатта, ошондой эле кандай уруксат берилген пайдаланууга берилген;

- участокторго жакын жердеги жерлерди пайдалануунун кандай басымдуу ыкмалары жана түрлөрү;

- жер рыногунда кандай өзгөрүүлөр болуп жатат;

- учурда жерди пайдалануунун кандай түрү күтүлүүдө.

Жер участогунун рыноктук наркын баалоо белгилүү бир маалыматка негизделет. Бул адатта төмөнкүлөрдү талап кылат: баалоонун максаттарын аныктоо; эсептешүүнүн конкреттүү датасын белгилөө; кардардын чоо-жайын билүү; сайттын ээсинин аймакка болгон укугун тастыктаган документтери болсо, ал ижарачы же менчик ээси болушу мүмкүн.

Сиз дагы билишиңиз керек:

- бааланган аймактын максаты;

- уруксат берилгенжерди пайдалануу;

- учурда сайтты колдонуу түрү;

- объектинин аймактык пландагы абалы, башкача айтканда, анын транспорттук жеткиликтүүлүгү жана жакынкы чөйрөсү;

- жакынкы аймактагы жерди негизги пайдалануу.

Мындан тышкары, болушу керек:

- жер планы;

- аймактык чек араларды бекитүү жөнүндө маалымат;

- кээ бир жакшыртуулардын бар экендиги жөнүндө маалыматтар, атап айтканда, имараттар, курулуштар, сайтта жайгашкан коммуникациялар, ошондой эле алар жөнүндө толук маалымат;

- сайтта жайгашкан имараттар, коммуникациялар жана объекттер түрүндөгү оорчулуктун бар экендиги жөнүндө маалыматтар, алар жөнүндө толук маалымат.

Жер тилкелеринин рыноктук баасы көптөгөн нюанстарды эске алуу менен эсептелет. Тажрыйбалуу адистердин жетекчилиги астында так баа берүү менен жер менен ар кандай каржылык транзакцияны коопсуз жүргүзүүгө болот.

Упайга таасир этүүчү факторлор

Ар кандай типтеги жер участокторуна аларды баалоодо бир эле факторлор таасир этет: жайгашкан жери, тышкы факторлор, рыноктун шарттары, максаттуу пайдалануу жана анын өзгөрүү ыктымалдыгы, аны пайдалануудан алынган мүмкүн болуучу пайда. Эң негизгиси, акыркысынын болжолдуу баасы.

Жер участогунун рыноктук наркына баа берүү белгилүү бир датага карата жүргүзүлөт. Убакыттын өтүшү менен бул көрсөткүч өзгөрүшү мүмкүн. Бул баа берүү сунуш кылынатмаксималдуу натыйжалуулук үчүн негиз болуп саналат. Башкача айтканда, изилдөөлөрдү жүргүзүүдө эксперттер бул объектти мыйзамга ылайык колдонуунун негиздүүлүгүн, ошондой эле финансылык жана физикалык реалдуулуктарды колдонушат. Көрсө, баалоонун жыйынтыгында орточо чыгым эмес, максимум эсептелинет экен. Кээде объектти ар кандай типтери, формалары жана башка белгилери менен мүнөздөлгөн бир катар бөлүктөргө шарттуу, бирок негиздүү бөлүүгө жол берилет. Көбүнчө изилдөөнүн натыйжасы күтүлгөндөн айырмаланат, анткени колдонуунун учурдагы түрү максималдуу эффективдүү түргө дал келбейт. Бул түшүнүк менен күрөшүү керек.

Эң көп колдонуу

Жер участогунун рыноктук баасы аныкталган учурда төмөнкү факторлор эске алынууга тийиш:

- арналган максат, ошондой эле колдонуунун белгилүү бир түрү үчүн уруксаттардын болушу;

- сайтты фактыдан кийин колдонуу;

- учурдагы округдагы жерди колдонуунун артыкчылыктуу түрү;

- окшош бөлүмдөр үчүн баалардын өзгөрүшүнө байланыштуу божомолдор.

Тыянактар

Баалоо процесси изилденип жаткан аймактагы аймактардын орточо наркын, транспорттук түйүндөрдүн болушун, жерде имараттардын, инженердик тармактардын жок же болушун, экологиялык абалды, инфраструктуранын алыстыгын жана башкалар. Айыл чарба жерлери үчүн түшүмдүүлүктү, өндүрүштүк чыгымдарды, өздүк наркты баалоо талап кылынат.областта продукцияны сатуу, ошондой эле бир катар олуттуу факторлор. Жер участокторунун башка түрлөрү да ушундай эле бааланат.