Салыштырмалуу мамиле. Кыймылсыз мүлктүн наркын аныктоо ыкмалары

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Акыркы өзгөртүү: 2023-12-17 10:34

Дүйнөлүк практикада кыймылсыз мүлктү баалоо жаатында үч ыкма колдонулат:

• салыштырмалуу же базар;
• кымбат;
• кирешелүү.

Методологияны тандоо көбүнчө баалоо объектисине жана кыймылсыз мүлктүн белгилүү бир түрүнүн айланасында түзүлгөн реалдуу кырдаалга жараша болот. Бирок, болжолдуу маанини аныктоодо салыштырмалуу ыкма дагы эле эң ишенимдүү жол болуп эсептелет.

Негизги салыштыруу принциптери

Салыштырмалуу мамиле – бул мүлктүн рыноктук баасын аныктоо ыкмаларынын жыйындысы. Бааланган мүлк окшош мүлктөр менен салыштырылат.

Баалоо төмөнкү принциптерге негизделет:

• Суроо жана сунуш. Бул эки көрсөткүч бири-бири менен тыгыз байланышта, чектелген сандагы сунуштар белгилүү бир суроо-талапты жаратат жана тескерисинче, сунуштар канчалык көп болсо, суроо-талап ошончолук аз болот.
• Алмаштыруу. Окшош мүнөздөмөлөргө ээ мүлк арзаныраак болсо, эч бир сатып алуучу ашыкча төлөбөйт.

Рыноктук нарк түшүнүгү тең салмактуу баа түшүнүгү менен дээрлик бирдей. Салмактуу баа сандык мүнөздөмөлөрдүн жыйындысы жанасалыштырылып жаткан нерсеге суроо-талап менен сунушту аныктоочу баа факторлору.

Кыймылсыз мүлктү баалоо үчүн салыштырылуучу мүлктөрдү тандоонун негизги критерийлери

Салыштырмалуу анализде эске алынган элементтердин абдан көп саны бар жана алардын айкалышы дээрлик чексиз. Ошондуктан, талдоо баага түздөн-түз таасир этүүчү белгилүү бир сандагы факторлор менен чектелет.

Салыштыруу элементтери. Укук сапаты

Ар кандай түйшүк же сервитут бааланып жаткан мүлктүн наркынын төмөндөшүнө алып келет. Башкача айтканда, менчик укугунун кандайдыр бир чектөөсү баанын төмөндөшү болуп саналат. Эгерде бааланып жаткан объектте салыштырылуучу объекттерге салыштырмалуу мындай кемчиликтер жок болсо, анда баа, тескерисинче, жогорулайт.

Жер участоктору үчүн сервитуттардын болушу бирден-бир төмөндөтүүчү фактор эмес. Баасын баалоодо жер участогуна менчик укугун же ижарага, туруктуу пайдалануу укугун өткөрүп берет. Акыркы эки укук төмөндөтүүчү факторлор деп аталат. Жер менен андан аркы транзакцияларга кандайдыр бир чектөөлөр бар же жок экендиги абдан маанилүү.

Сатуу шарттары

Мындай шарттар эгер бааланган объект сатылганда чындап эле айырмалоочу өзгөчөлүктөргө ээ болсо эске алынат.

Банкроттук төмөндөтүүчү фактор болуп саналат, башкача айтканда, сатуучу сатып алуу-сатуу бүтүмүн түзүүгө шашат, анткени кыймылсыз мүлк рыногунун объектисинин экспозициясынын убактысы окшош объекттерге салыштырмалуу кыскартылат.

Баалоого үй-бүлөлүк байланыштар, өнөктөштүк да олуттуу таасир этетмамиле, бирок бул тобокелдиктерди баалоо кыйын.

Эгерде сатуучу менен сатып алуучу арендалык мамилелер менен байланышып, алардын ортосунда соода-сатык келишимин түзүү пландаштырылса, анда салык төлөмдөрүн үнөмдөө максатында, албетте, сметалык чыгым азыраак бааланат. Бул учурда бир гана мотивация бар - бүтүмдүн тараптары башка рыноктук эмес мамилелер менен байланышкандыктан, сатуучу иш жүзүндө сатып алуучуга кредит берет. Эгерде транзакция опциондун шарттарында болсо, ушундай эле жагдай пайда болот.

Инфраструктураны өнүктүрүү үчүн мамлекеттик субсидияларды алуу перспективасы турак жай кыймылсыз мүлктүн болжолдуу наркынын өсүшүнө алып келиши мүмкүн. Жеңилдетилген кредиттөөнүн күтүлгөн суммасы жеңилдетилген жана рыноктук кредиттөөнүн ортосундагы айырмадан аныкталат.

Рынок шарттары

Окшош мүлк менен эксперттик мүлктүн рыноктук баасынын ортосунда олуттуу айырмачылык болсо, төмөндөтүүчү тууралоо колдонулушу мүмкүн.

Баалоодо функциянын өзгөрүшү да эске алынышы мүмкүн, анткени ал суроо-талап менен сунуштун балансына таасирин тийгизет.

Мүлктүн жайгашкан жери

Баалуу драйверлер	Чыгымды төмөндөтүүчү факторлор
Коңшулардын кадыр-баркы Башка турак жай менчик ээлеринин статусу Резервдик аймак Унаа токтоочу жайдын болушу Магистральдарга жеткиликтүүлүк Архитектуралык эстеликтердин жана башка аттракциондордун болушу Кыймылсыз мүлккө жакын эс алуучу аймак Имараттын уникалдуу архитектуралык өзгөчөлүктөрү	Шаардын борборунан алыстык Жөө аралыкта азык-түлүк дүкөндөрү жок Мектептен жана мектепке чейинки мекемелерден алыстык Региондогу начар экологиялык абал Мүлктүн, таштанды төгүүчү жайлардын жанында завод жана кампа ишканаларынын болушу

Физикалык факторлор (жер үчүн)

Жер участогун баалоодо салыштырма ыкма мүлктүн мүнөздөмөлөрүн чогултууну камтыйт:

• өлчөм;
• форма;
• геология;
• топография;
• даярдыктын деңгээли, башкача айтканда, жер өсүмдүктөрдөн тазаланганбы, мыйзам бузуулар жоюлганбы;
• топурак катмарынын сапаттык көрсөткүчтөрү.

Эң көңүл бура турган нерсе - адырлардын же капталдардын, аскалардын же арыктардын бар же жок болушу. Жердин көтөрүү жөндөмдүүлүгү, анын күчү, жер астындагы суулардын болушу да маанилүү. Пайдалуу кендердин пайда болушу жөнүндө маалымат бар же жок экендиги абдан маанилүү. Эгер маалымат тастыкталса, анда жер келечекте сөзсүз түрдө түйшүккө ээ болот.

Баалануучу объекттин жалпы мүнөздөмөсү

Рынокту салыштыруу ыкмасы – объекттердин баасын көтөрүүчү мүнөздөмөлөрдү изилдөө. Аларга төмөнкүлөр кирет:

• имараттын же бөлмөнүн өлчөмү;
• имараттын бийиктиги;
• көмөкчү объектилердин болушу жана аянты;
• шыптын бийиктиги.

Имарат кайсы материалдан тургузулганы да маанилүү, ал канчалык заманбап жана ишенимдүү болсо, мүлктүн баасы ошончолук жогору болот. Акыркысы, бирок эң аз дегенде, бүт имараттын жалпы көрүнүшү, ремонттун болушу жана ыңгайлуу кире бериши. Эгер кире бериш короодон болсо, анда бул азайтуучу фактор болуп калат.

Оңдоп-түзөөнүн жоктугу баалоо отчетуна өзгөртүү киргизүүгө негиз болуп саналат. Мындай эсептөө ишкер курулушка же оңдоого инвестиция салуудан ала турган пайданы эске алуу менен оңдоо же калыбына келтирүү иштеринин наркынын негизинде жүргүзүлөт.

Экономикалык факторлор

Кыймылсыз мүлктө салыштырмалуу мамиле - бул эксплуатация учурунда энергия ресурстарын үнөмдөөнү эске алуу. Коммуналдык кызматтардын баасын тынымсыз жогорулатуу адамдарды энергиянын альтернативдүү булактарын үнөмдөө жана колдонуу жөнүндө дайыма ойлонууга түртөт.

Бул фактор, эгерде объект андан ары лизингге сатылып алынса, өзгөчө маанилүү. Кирешенин имаратты же жайды эксплуатациялоого жумшалуучу чыгымдарга болгон катышы канчалык жогору болсо, кыймылсыз мүлктүн таза ижара кирешесинде кайтарылуучу капиталдын суммасы ошончолук аз болот.

Бул категорияга ошондой эле эсептегичтердин бар же жок экендигинин көрсөткүчү, жылуулук жоготууларын минималдаштыруу боюнча чаралар көрүлгөн-көрүлгөн-көрүлбөгөндүгү да кирет.

Башка көрсөткүчтөр

Баалоо кызмат элементтеринин бар же жок экенин эске алууну камтыйт. Эң жөнөкөй мисал, үйдө лифт барбы же жокпу. Бардык коммуникациялардын болушу же толук же жарым-жартылай жок болушу,жергиликтүү системага көбүрөөк байланыштуу. Эгерде өтө көп кемчиликтер болсо, анда ылдый жагына оңдоо жүргүзүлөт. Кыймылсыз мүлктү баалоо ар кандай көрсөткүчтөр боюнча жүргүзүлөт.

Эсептөө кадамдары

Бардык салыштырма эсептөөлөр окшош кыймылсыз мүлк менен акыркы транзакциялар боюнча ачык булактардан алынган маалыматка негизделген.

Баалоо кадамдары:

1. Белгилүү бир менчик сегментинде окшош сунуштарды изилдөө, жакында сатылган салыштырма мүлктөрдү аныктоо.
2. Жыйналган маалымат талданат жана ар бир сунуш бааланып жаткан мүлк менен жекече салыштырылат.
3. Баалардын мүнөздөмөлөрүн аныктоо, баалоо отчетуна түзөтүүлөр.

Түзөтүлгөн бааны макулдашуу жана акыркы наркын салыштыруу жолу менен чыгаруу.

Салыштырмалуу ыкманын артыкчылыктары

Биринчиден, ыкма кадимки сатып алуучулардын жана сатуучулардын гана пикирин чагылдырууга мүмкүндүк берет.

Баалоо финансылык шарттардын жана ал тургай инфляциялык процесстердин өзгөрүшүн эске алуу менен учурдагы баада чагылдырылат. Баалоо ар дайым статикалык жактан негизделген.

Кайсы бир мүлккө баа берүү үчүн кыймылсыз мүлк рыногун толугу менен изилдөөнүн кереги жок, бирок окшош мүлктөрдү гана изилдөө керек. Техника абдан жөнөкөй жана ишенимдүү натыйжаларга ээ.

… жана кемчиликтер

• Чыныгы бааларды аныктоо абдан кыйын.
• Кыймылсыз мүлк рыногунун активдүүлүгүнө жана туруктуулугуна толук көз карандылык.
• Кыйынчылыкэгерде окшош объекттер сатуу боюнча олуттуу айырмаланса, маалыматтарды салыштыруу.

Жабууда

Кыймылсыз мүлктү баалоодо салыштырмалуу мамиленин маңызы сатып алуучуга да, сатуучуга да түшүнүктүү. Техника тараптарга кыймылсыз мүлк рыногун изилдөөгө жана алар утулуп калбаганына ынанууга мүмкүндүк берет. Баалоо буга чейин аяктаган бүтүмдөрдүн негизинде же башка сатуучулардын сунуштары боюнча жүргүзүлүшү мүмкүн. Кандай болгон күндө да, салыштыруу ыкмасы окшош кыймылсыз мүлк боюнча маалыматтарды системалаштыруу жана салыштыруу болуп саналат. Эң негизгиси, салыштыруу үчүн окшош объекттерди тандоодо өзгөчө же адаттан тыш факторлор эске алынышы керек, мисалы, күрөөнүн камакка алуу коркунучу, жергиликтүү деңгээлдеги ченемдик укуктук актылардын өзгөрүшү же кредиттик келишимдин шарттарынын сакталбашы, мажбурлоочу элементтердин болушу.