Жер участогунун кадастрдык баасы кантип аныкталат: формула жана эсептөө тартиби

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Акыркы өзгөртүү: 2023-12-17 10:34

Жер участогунун кадастрдык баасы эмне экенин түшүнүү анчалык деле кыйын эмес. Бул Мамлекеттик кыймылсыз мүлк кадастрында (МКК) белгиленген баа. Наркы тиешелүү иш-чаралардын натыйжасында алынган маалыматтардын негизинде белгиленет. Кадастрдык нарк негизинен жер участогунун жеке өзгөчөлүктөрүнө, атап айтканда, анын жайгашкан жерине, аянтына, арналышына, категориясына, ошондой эле рыноктук баага көз каранды. Жер участогунун кадастрдык баасы кантип аныкталаары тууралуу кененирээк макаладан билип алыңыз.

Кадастрдык баа эмне үчүн жүргүзүлөт

Жол-жобосу тиешелүү бааны аныктоого багытталган бир катар иш-чараларды камтыйт. Анын зарылчылыгы төмөнкү себептер менен түшүндүрүлөт:

• Жер үчүн салыкты туура эсептөө.
• Кыймылсыз мүлк объектилери менен транзакциялар үчүн эталон катары кызмат кылат (максималдуу туура аныктама мененбазар баасына жакын).
• Жер участогуна менчик укугун ырастайт. Ошентип, жерге ээлик кылуу жана пайдалануу гана эмес, аны тескөө дагы мүмкүн. Мисалы, аны сатууга, күрөөгө коюуга же мурастоого болот.
• Чыр-чатактардан жана ошого жараша соттошуулардан качууга мүмкүндүк берет.

Мыйзамдык база

Кыймылсыз мүлк боюнча эл каттоо жана кадастр Росреестрдин адистери тарабынан жүргүзүлөт. Каралып жаткан темага тиешелүү негизги ченемдик актылар:

• Мыйзам "Кадастрдык иш жөнүндө" № 221-ФЗ.
• Мыйзам «Мамлекет жөнүндө. кыймылсыз мүлктү каттоо” No 218-ФЗ.
• Мыйзам "Россиядагы баалоо иши жөнүндө" № 135-ФЗ.
• Өкмөттүн «Кадастрдык баалоо жүргүзүүнүн эрежелери жөнүндө» № 316 токтому.
• Мыйзам "Мамлекеттик кадастрдык баалоо жөнүндө" № 237-ФЗ.

Сатып алуу наркы жана кадастрдык нарк: айырмалар

Жер участогунун кадастрдык баасы эмне экенин билгенден кийин, азыр сатып алуу баасы түшүнүгүн түшүнүү керек. Бул учурда, биз ижарага алынган аймакка менчик укугун өткөрүп берүү жараяны үчүн атайын аныкталган параметр жөнүндө сөз болуп жатат. Жөнөкөй тил менен айтканда, сатып алуу мурда башка адамга таандык болгон мүлк сатылып алынган бааны билдирет.

Мындай кыймылсыз мүлк жеке адамдарга гана эмес, мамлекетке, ошондой эле муниципалитетке да таандык болушу мүмкүн. Ал көп учурда "кадастрдык нарк боюнча жер тилкесинин баасы" деп аталат. Бул нарк кадастрдык нарктын негизинде эсептелгени менен түшүндүрүлөт.

Ошол эле учурда бул түшүнүктөрдү чаташтырбоо керек, анткени сатып алуу баасы статикалык, башкача айтканда кыймылсыз мүлктүн баасынын өзгөрүшүнө карабастан өзгөрүүсүз. Бирок жер участогунун кадастрдык наркын белгилөө инвентаризациядан кийин 3 жылдан 5 жылга чейинки аралыкта бир гана жолу каралат. Мындан тышкары, кайра баалоонун демилгечиси жердин ээси да болушу мүмкүн.

Эң арзаны 25 жылдан бери менчикте турган жерди сатып алуу, ал эми ага капиталдык курулуштарды курууда. Анда муниципалдык жерлерге кадастрдык баанын 20%, мамлекеттик жерлерге 25% гана төлөнүшү керек болот.

Кадастр реестри

Баалоо иш-чараларынын натыйжасында алынган жер тилкелеринин кадастрына ылайык баалар жөнүндө маалыматты сактаган Мамлекеттик мүлк комитетинин бир бөлүгү деп түшүнүлөт. Алар жүргүзүлгөндөн кийин жер участогун кайра баалоо жүргүзүлөт (бул менчик ээсинин демилгеси боюнча да жүргүзүлүшү мүмкүн). Так маалымат реестрде да көрсөтүлөт, мында ар бир жер участогу өзүнүн уникалдуу кадастрдык номерине ээ. Бул ошондой эле учурда базар сунуштаган, инвентаризациядан кийин белгиленген өзгөрүп жаткан бааларды камтыйт.

Муниципалдык жердин баасын аныктоо

Баалоону жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдары (райондор, шаарлар, шаарлар) заказ кылса болот. Муниципалитет үчүн жер участогунун кадастрдык баасы кантип аныкталат? Бааколдо болгон рыноктук баалардын негизинде ишке ашырылат. Мында жер участокторун ыйгаруу боюнча маалыматтар эске алынат.

Муниципалитеттин менчигиндеги жерлер жеке үй куруу үчүн, ошондой эле багбанчылык жана багбанчылык, гараждар үчүн же көп кабаттуу үй куруу үчүн пайдаланылышы мүмкүн. Мында Жер кодексинде, Шаар куруу кодексинде жана башка ченемдик укуктук актыларда камтылган ченемдер эске алынат.

Муниципалитеттин менчигиндеги дарек боюнча мүлктүн мамлекеттик кадастрдык баасы төмөнкүдөй бааланат:

1. Даярдык этабы. Ал керектүү маалыматты чогултуудан жана иштеп чыгуудан турат, тактап айтканда, жөнгө салуучу маалыматты жана жакынкы келечектеги рынок тенденциялары жөнүндө маалыматтарды. Мындан тышкары, конуш, экологиялык абалы, климаттык маалыматтары боюнча маалыматтар чогултулуп, жерлерди классификациялоо иштери жүргүзүлүүдө.
2. Аймакты зоналаштыруу. Анын чегинде турак-жай зонасы бөлүнгөн (жеке жана көп батирлүү үйлөрдү куруу үчүн); өндүрүш (өндүрүштүк имараттарды, кампаларды жана башка ушул сыяктуу объекттерди жайгаштыруу үчүн); мамлекеттик жана чарбалык (саламаттык сактоо мекемелери, турмуш-тиричилик жактан тейлее, илимий, маданий жана башка мекемелер менен); транспорттук жана инженердик инфраструктура (транспорт жана коммуникация объекттери жана коммуникациялары үчүн); айыл чарба (бакчалары, жайыттары, бакчалары жана имараттары менен); эс алуу (эс алуу, токой парктары, пляждар үчүн).
3. Жер участогунун кадастрдык наркын эсептөө формуласы колдонулат. Өздөштүрүлбөгөн жерлер баанын статикалык анализинин жардамы менен бааланат,рынок сунуш кылган, ошондой эле тиешелүү аймактарды өнүктүрүүгө чыгымдар. Курулуштар ээлеген жер тилкесинин аянтынын бирдигинин наркы инфраструктураны алмаштыруунун наркы ыкмасы менен эсептелет.
4. Кадастрдык нарк боюнча зоналаштыруу.
5. Акыркы этап. Бул этапта, кадастрдык баалоо натыйжасында алынган маалыматтарды акыркы иштетүү, ошондой эле Rosreestr аларды киргизүү жүзөгө ашырылат.

Процедура аяктагандан кийин баалоо зонасында жердин кадастрдык баасы аныкталат. Бул бирдей мүнөздөмөлөргө ээ аймакта жайгашкан үлүш аянтынын бирдигинин рыноктук наркына барабар.

Коомдук жердин баасын аныктоо

Жер участогунун кадастрдык наркын аныктоо процессинин өзгөчөлүгү, бул учурда ар кандай коэффициенттерди колдонуу (төмөндөтүү жана көбөйтүү). Алар төмөнкүлөргө көз каранды:

• Бөлүштүрүлгөн жерлер.
• Анын базар баасы.
• Байланыш системаларынын өнүгүү деңгээли.
• Транспорттун жеткиликтүүлүгү.
• Белгиленген колдонууга ылайыктуулук деңгээли.
• Турак жай же турак эмес курулуштардын болушу.

Ар кайсы аймактардагы рыноктук нарк, атүгүл бирдей мүнөздөмөсү менен айырмалангандыктан, кадастрдык баа да ар башка. Бирок, айырма олуттуу болушу мүмкүн.

Калктуу конуштардагы жердин баасын аныктоо

Жалпысынан баа кадастрдык жол менен аныкталатжердин баасы, эгерде ал муниципалитетке таандык болсо. Бирок конуштарга мүнөздүү болгон бир катар өзгөчөлүктөр бар.

Демек, алар участоктордун чек арасын тактоого, ошондой эле максатка ылайык аймакты зоналарга белуштурууге абдан кунт коюу менен мамиле кылышат. Баалоонун максаттары:

• Калктуу конушка таандык жерлердин салык салынуучу базасын түзүү.
• Аймактар жана экономикалык көрсөткүчтөр боюнча жаңыланган райондоштуруу схемасын түзүү.
• Ижарага уруксат.
• Мүлк сатылган же узак мөөнөткө ижарага алынган бааны коюу.
• Муниципалдык муктаждыктар үчүн жерлери конфискацияланган адамдарга компенсациянын так суммасын түзүү.
• Ар кандай өнүгүүлөр үчүн эң келечектүү өнүгүү багыттарын объективдүү аныктоо.

Шаар четиндеги аймактын баасын аныктоо

Объективдүү маалыматтарды алуу үчүн бул учурда төмөнкү өзгөчөлүктөр эске алынышы керек:

• Жер участогунун кадастрдык планда жайгашкан жери (алыскы аймактагыдан арзаныраак, бирок тиешелүү инфраструктурасы бар шаарга жакын жайгашкан).
• Чарчы.
• Байланыш (электр энергиясы, газ, сантехника, канализация).
• Лот категориясы.
• Аймактын экологиялык абалы.
• Эгер базар баасы белгилүү болсо, анда кадастрдык баа бирдей өлчөмдө белгиленет.

Участоктун баасын аныктоо менентокой

Токойлуу жер участогунун кадастрдык наркын эсептөөнүн өзгөчөлүгү ар бир учурда белгилүү бир аймак үчүн баа аныкталат:

• Орусиянын аймактарында.
• Лашхоз зонасында.
• Токой ээлеген токой чарба аймактарынын чегинде.

Токой зонасында жайгашкан аянттардын наркы чарбалык иш жүргүзүү үчүн аянттарды пайдалангандыгы үчүн төлөнгөн арендалык акыдан түшкөн кирешенин тиешелүү суммасын капиталдаштырууну эске алуу менен эсептелет. Эсептөө жыгач даярдоонун параметрлерин эске алат.

Эсептөө жана бекитүү

Инвентаризация боюнча бааны туура эсептөө үчүн ар кандай параметрлерди эске алуу керек. Жердин кадастрдык наркына эмне таасир этет? Алардын эң маанилүүсү түзөтүүчү факторлор болуп саналат. Аларды колдонуу баалардын калыптанышына таасир этүүчү факторлорду жокко чыгарат. Мисалы, эгерде участокто бузулган деп эсептелген курулуштар болсо, же суу ташкындарынан улам аймакты суу каптап кетсе, анда кадастрдык наркты төмөндөтүүчү коэффициент колдонулат. Тескерисинче, көбөйтүүчү фактор колдонулган жагдайлар бар.

Ошондой эле кадастрдын баасынын конкреттүү көрсөткүчү маанилүү. Конкреттүү өлчөмү бир чарчы метрге барабар аянттын негизинде эсептелет. Бул көрсөткүч квартал сайын белгиленет. Жайгашкан жери боюнча мүлктүн кадастрдык баасы төмөнкүдөй аныкталат:

1. Баага таасир этүүчү факторлор таанылат.
2. Стандарт алындыкасиеттерге эң ылайыктуу сайт.
3. Окшош мүнөздөмөлөргө ээ болгон маалымдама сюжеттеринин чакан тобу түзүлдү.
4. Дайындар ар бир подгруппа үчүн чогултулуп, анан талданат.
5. Андан соң статистикалык маалыматтар моделделип, рыноктук баага таасир этүүчү факторлор аныкталат.
6. Бирдиктин баасын эсептөө.

Алынган маалыматтардын негизинде бардык жер тилкелеринин кадастры боюнча бааны эсептөөгө болот. Баанын кадастр боюнча өлчөмүнө аянты, жердин арналышы боюнча классификациясы жана объекттин базар баасы сыяктуу көрсөткүчтөр таасир этет экен.

Отчет толтурулгандан кийин жыйырма жумушчу күндөн кечиктирбестен кардар кадастр боюнча бааны бекитүү жөнүндө актыны кабыл алат. Бул документ расмий түрдө жарыяланган учурдан тартып күчүнө кирет. Ал мамлекеттик агенттик, муниципалитет же аткаруу бийлиги тарабынан кабыл алынат.

Эсептөө формуласы

Эсептөө төмөнкү формуланы колдонуу менен жүргүзүлөт:

Лот аянты(Сызыктуу функция + Транзакция формат функциясы)Катышты.

Сызыктуу функция эсептешүүнүн жана анын жашоого жөндөмдүүлүгүнүн өзгөчө параметрлерине ээ, ал эми транзакция форматынын функциясы локалдык компонентти билдирет. Ошентип, кадастр боюнча баасын эсептөө үчүн жер участогунун айрым параметрлерин билүү, ошондой эле атайын билимге ээ болуу керек.

Бул сумма жер участогунун наркын эсептөө үчүн мамлекеттик баалоо ыкмаларын колдонгон баалоочулар тарабынан эсептелет,Россия Федерациясынын Экономикалык өнүктүрүү министрлиги тарабынан түзүлгөн жана бекитилген.

Кадастрдык нарктын өзгөрүүсү

Көп функционалдуу жер тилкелеринин кадастрдык баасы кандайча аныкталаарынан тышкары, кайра баалоо жыштыгын да эске алуу зарыл. Бул жол-жобосу үч жылдан беш жылга чейинки аралыкта бир жолу жүзөгө ашырылат. Жаңы баа аудиттин жыйынтыгы боюнча белгиленет. Ал азайышы же көбөйүшү мүмкүн. Эреже катары, акыркы вариант көбүнчө кездешет.

Көптөгөн жер ээлери кадастрдык нарк өскөн кырдаалга туш болушат. Мындан улам көбүрөөк салык төлөшүңүз керек. Ошентип, кескин өсүш 2016-жылдын аягында орун алган, анда тиешелүү баалар көп эсе жогорулаган.

Бирок бул жерди сатуу кирешелүү болуп калды дегенди билдирбейт. Анын сапаты ошол эле деӊгээлде сакталып калган жана ушул убакка чейин көптөгөн сайттар эң жакшы абалда эмес болчу. Демек, элдин баары эле чоң салык төлөө үчүн жер сатып алууга даяр эмес. Кошумчалай кетсек, бул кайра баалоо сырттан жүргүзүлгөн. Сайттын маалыматтары кадастрдык каттоонун техникалык планына ушундайча киргизилип, натыйжада бир эле аймактагы, бирок ар кандай параметрлери боюнча бир топ айырмаланган жер тилкелери бирдей баага түшө баштаган.

2016-жылдын орто ченинде мораторий киргизилип, ага ылайык кадастр баасы үч жылга тоңдурулган. Бул мезгил ичинде жыл башынан бери тиешелүү болгон, бирок 2014-жылдан эрте эмес болгон чыгаша күчүндө болгон.

Ошол эле мезгилде «Мамлекеттик кадастр жөнүндөбаалоо» № 237-ФЗ, мораторий жөнүндө эч нерсе айтылган эмес. Буга байланыштуу эксперттер “тоңдуруу” колдонулушу керекпи же жокпу деген пикирге келе алышкан жок. Натыйжада соттор бул маселе боюнча көптөгөн талаш-тартыштарды кароого туура келди.

ТИН боюнча аныктоо

ИННнин номерин (салык төлөөчүнүн идентификациялык номери) гана билип туруп, кайсы бир жаранга таандык жердин баасы тууралуу керектүү маалыматты алуу мүмкүн эмес. Бул кызматтар шектүү аброю бар сайттар тарабынан сунушталышы мүмкүн. Бирок аларга ишенбешиңиз керек, анткени мындай ресурстар алдамчылык.

Тыянак

Кадастр боюнча жер участогунун баасы – мүлктү мамлекет тарабынан баалоонун натыйжасында алынган жана Мамлекеттик Кыймылсыз мүлк кадастрында бекитилген болжолдуу нарк. Жер участогунун кадастрдык наркы кандайча эсептелгенин көрсөтүүчү колдонуудагы ыкма негизги мүнөздөмөлөрдү эске алуу менен камтыйт. Бул нарк баалоо учурундагы рыноктук баага барабар. Ар кандай категориядагы жерлердин кадастрына ылайык баа тиешелүү өзгөчөлүктөрүн эске алуу менен аныкталат. Маани беш жылда бир жолудан кем эмес, бирок үч жылда бир жолудан көп эмес каралат.

2016-жылдан баштап «Мамлекеттик кадастрдык баалоо жөнүндө» мыйзам күчүнө кирди. Бардык баалоо тапшырмалары мамлекеттик структураларга жүктөлөт.