Кыймылсыз мүлктү өнүктүрүү жана анын экономикалык өнүгүүдөгү ролу. Өнүгүү түшүнүгү, түрлөрү, принциптери жана негиздери

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Акыркы өзгөртүү: 2023-12-17 10:34

Кыймылсыз мүлктү өнүктүрүү - бул азыркы шарттарда кооптуу, узак жана татаал болушу мүмкүн болгон көп баскычтуу процесс. Кыймылсыз мүлктү өнүктүрүү жолунда көптөгөн тоскоолдуктар болушу мүмкүн. Долбоорду баштапкы пландоо стадиясынан аягына чейин алып келүү үчүн мындай процесс бир нече жылдарга созулушу мүмкүн. Кыймылсыз мүлктү өнүктүрүү долбоорлору да абдан кирешелүү инвестициялык мүмкүнчүлүктөр болушу мүмкүн.

Түшүнүк

Акыркы жылдарда экономикалык терминологияда жаңы концепция пайда болду – кыймылсыз мүлктү өнүктүрүү ишмердүүлүгү. Бул тармактын өнүгүүсү учурдагы имараттарды, курулуштарды же жерлерди өзгөртүүнү камтыган, алардын рыноктук наркынын өсүшүнө алып келген ишкердик иш-аракеттерди билдирет.

Өнүктүрүү – бул көп кабаттуу үйлөрдү, соода, кеңсе, өндүрүштүк жана кампа жайларын курууда колдонуудагы мүлктү же жерди түзүү, реконструкциялоо же өзгөртүү менен байланышкан бизнестин түрү.алардын баасынын жогорулашынан түшкөн киреше.

Түшүнүк

Курулуш индустриясын өнүктүрүүнү жакшыртуунун кыйынчылыгы кыймылсыз мүлктү башкаруунун жаңы формаларын, ыкмаларын жана системаларын иштеп чыгууда жана ишке киргизүүдө илимий жана прикладдык изилдөөлөрдүн кеңейишине алып келди. алардын иш-аракеттери.

Бул формалардын бири - өнүгүү. Россия Федерациясында кыймылсыз мүлктү өнүктүрүүнүн өнүгүүсү – бул кыймылсыз мүлк, инвестиция жана курулуш боюнча тиешелүү бизнес чөйрөлөрүнүн базар экономикасынын тенденцияларынын натыйжасында пайда болгон бизнестин салыштырмалуу жаңы түрү.

Орус экономикалык илиминин ишмерлери Мазура И. И., Шапиро В. Д., кыймылсыз мүлктү башкаруу жана өнүктүрүү чөйрөсүндө илимий-изилдөө иштери менен алектенген ишмерлердин пикири боюнча, өнүктүрүү профессионалдык иштин (бизнес) өзгөчө процесси жана түрү болуп саналат. анын наркын жогорулатуу максатында кыймылсыз мүлктү сапаттуу трансформациялоо менен байланышкан.

Өнүгүү – бул кыймылсыз мүлктү сапаттуу өзгөртүүгө жетишүү процесси.

Акыр-аягы, өнүгүүнүн негизги белгилери болуп спецификалык сапаттык көрсөткүчтөр саналат, б.а. кыймылсыз мүлк объектисинин негизги трансформациясы жана баасынын өсүшү, ошондой эле өндүрүмдүүлүк жана инвестициянын кайтарымы.

Ал эми өнүгүү кыймылсыз мүлктү түзүү жана өнүктүрүү процессин башкаруу системасы катары да иштейт, анын натыйжасында анын физикалык, финансылык жана укуктукспецификациялар.

Иштеп чыгуу учурунда кыймылсыз мүлк объектисин өзгөртүү анын баасы бир нече эсеге жогорулагандай болот.

Натыйжада өнүгүүнүн физикалык процесстери коомдун өзгөрүп турган керектөөлөрүн канааттандыруучу объекттин жаңы керектөө касиеттеринин пайда болушун камсыз кылат. Бул өзгөрүүлөр кескин болушу мүмкүн жана сырттан анча көрүнбөйт. Бирок, алар ар дайым өнүгүүнүн зарыл белгиси, кыймылсыз мүлктү пайдалануунун финансылык эффектин жогорулатуунун зарыл шарты болуп саналат.

Касиеттер коомдун муктаждыктарын канааттандыруу үчүн өнүгүү учурунда убакыттын өтүшү менен өзгөрөт.

Финансылык өнүгүү процесстери физикалык өзгөрүүлөрдүн натыйжасында мүлктүн баасынын өсүшү түрүндө ишке ашат. Ошол эле учурда баанын өсүшү эч кандай физикалык өзгөрүүлөр менен эмес, рыноктун талаптарына жана кардарларынын керектөөлөрүнө жооп бергендер тарабынан гана камсыздалат.

Бул канчалык дал келсе, түзүлгөн объекттин баасы ошончолук жогору болуп, иштеп чыгуунун натыйжалуулугу ошончолук жогору болот.

Өнүктүрүүнүн өндүрүмдүүлүгү кардардын муктаждыктарына жооп берсе жакшырат.

Түзүмүнө ылайык компания диверсификацияланган инвестициялык-курулуш концерни же комплекстүү өнүккөн тутуму бар холдинг болушу мүмкүн, ал бир нече уюмдардан турат, алардын ар бири белгилүү бир иерархияда өз ордун ээлейт жана өзүнө тиешелүү. максат.

Белгилей кетүүчү нерсе, катышуучу бардык уюмдар эмесинвестициялык жана курулуш долбоорун түзүү жана ишке ашыруу процесси, өнүктүрүү компаниясынын структурасынын (системасынын) бир бөлүгү болуп саналат.

Алар долбоордун айрым этаптарына катышкан муниципалдык жана жеке компаниялар болушу мүмкүн. Бирок алар канчалык бул инвестициялык-курулуш холдингине кирсе жана өнүктүрүү компаниясынын жалпы жетекчилигине кирсе, бул компания ошончолук жемиштүү иштейт. Ошол эле учурда бул фирмалар башкаруунун, уюштуруунун, мотивациянын, контролдун ж.б. айрым функцияларын аткарышат.

Өнүктүрүү – бул реставрация, инженердик, курулуш жана башка иштер менен байланышкан бизнес ишмердүүлүктүн жаңы түрү. Бул иштер аяктагандан кийин менчикте сапаттык өзгөрүү болуп, мүлктүн баасы жогорулайт.

Орус жана чет өлкөлүк өнүгүүнүн ортосундагы айырмалар

Негизги айырмасы – батыштын өнүгүүсү маркетингдик изилдөөлөрдүн негизинде кыймылсыз мүлк объектисин түзүү зарылдыгынын схемасына негизделген. Биздин мамлекетте долбоор үчүн жеткиликтүү болгон белгилүү бир жер участогуна инвестициялык долбоор иштелип чыгууда.

Россияда кыймылсыз мүлктүн өнүгүшү биздин компаниялар азырынча чет өлкөлүк компаниялар менен атаандаша албай турганын билдирет, бирок бул доктрина шаар куруунун өнүгүп келе жаткан системасынын жана заманбап коомдун европалашуусунан улам барган сайын популярдуу болуп баратат. Иштеп чыгуучулардын ролу уламдан-улам сезилип баратат. Алар фундаменталдуу уюштура алышатөзгөрүүлөр. Трансформация ар кандай жолдор менен жасалат. Иштеп чыгуучулар бизнесмендер жана кеңири профилдеги адистер: укук, акча жана курулуш тармагында. Россияда алардын саны аз жана алардын кызматтарынын баасы кыйла жогору.

Өнүктүрүү тапшырмалары

Кыймылсыз мүлктү өнүктүрүүнүн жана башкаруунун негизги максаты - мүлктөн түшкөн кирешени максималдуу көбөйтүү. Бул кирешенин булагы болуп долбоорду ишке ашырууда объекттин наркы менен долбоордун наркынын ортосундагы айырма катары түзүлгөн кошумча нарк эсептелет.

Бул жерде иштеп чыгуучунун иш-аракети бүткөрүлгөн объекттин наркын көбөйтүүгө жана чыгымдарды минималдаштырууга багытталышы керек.

Кыймылсыз мүлктү кесипкөй өнүктүрүүнүн негизги максаттары:

1. Мамлекеттик органдар менен долбоорлорду бекитүү процессин эффективдүү уюштуруу.
2. Подрядчылар менен ишти эффективдүү уюштуруу, ошондой эле контракттык тендер аркылуу бааларды жана долбоордун убактысын минималдаштыруу менен ишенимдүү подрядчыларды тартуу. Өнүктүрүү долбоорлорунун курулуш бөлүгүн (ишке ашыруу) башкарууну жакшыртуунун негизги инструменттеринин бири болуп курулуш технологияларын билген профессионал менеджерлерди тартуу саналат.
3. Каражаттарды долбоордук каржылоону эффективдүү уюштуруу - финансылык ресурстарды бөлүштүрүүнүн экономикалык жактан алгылыктуу жана калыптанган механизмин калыптандыруу, ал каражаттын ар кандай булактарынын айкалышын жана прогресстин жүрүшүндө алардын ортосундагы катыштын өзгөрүшүн камтыйт.долбоор.

Өнүгүү долбоорлоруна каражаттардын булактары болуп төмөнкүлөр саналат: өздүк капитал, тике каржылоо, карыздык каражаттар (анын ичинде банктык кредиттер, каражаттар).

Бул булактардын ар биринин өзүнүн артыкчылыктары жана кемчиликтери бар. Натыйжада, иштеп чыгуучунун жеке каражаттары адатта долбоорго бөлүнгөн жалпы каржылоонун эң аз үлүшүн түзөт.

Курулуш фазасында долбоорду каржылоонун негизги булагы карыздык каражаттар жана каржылоонун тике булактарынан алынган каражаттар болуп саналат, ошол эле учурда акыркылардын үлүшү долбоор аяктаган сайын көбөйөт. Иштеп чыгуучу бул булактарды долбоор ишке ашкан сайын айкалыштыра алышы керек, долбоордун кредиттерден каражаттарды бөлүштүрүүдө ашыкча көз карандылыгын болтурбоо жана тартылган каражаттар үчүн комиссияны минималдаштыруу.

4. Адистештирилген брокердик компанияларды тартуу менен түзүлгөн объектти сатууну (ижарага алууну) натыйжалуу уюштуруу. Сатуу топторунун потенциалын сатууну уюштуруунун ар кандай жолдорун колдонуу аркылуу жогорулатуу төмөнкүлөрдү камтыйт: Интернет аркылуу иштөө, социалдык тармактарды колдонуу, талаада сатуу.

Принциптер

Кыймылсыз мүлктү өнүктүрүүнүн негизги принциптеринин бири - бул долбоордун ар кандай этаптарында - маркетингдик иштерден баштап курулуш объектилерин эксплуатациялоону ишке ашырууга чейин иштей турган күчтүү консультанттар тобун түзүү. Мындай адистерди тартуу арзан эмес, бирок тажрыйба көрсөткөндөй, бул пайдалуу.

КүйүкДолбоорду иштеп чыгуунун ар бир кадамы негизги пункттарды бөлүп көрсөтүүгө тийиш, аларды ийгиликтүү ишке ашыруу менен бүткүл долбоордун ийгиликтүү натыйжасын күтүүгө болот. Рынок изилдөө төмөнкү суроолорго жооп бериши керек:

• кайсыл рынок секторунда азыр толтурулбаган нишалар бар жана алар келечекте кала береби;
• курулган аянтты сатуу үчүн мүмкүн болгон баа деңгээли кандай;
• долбоордун кирешелүүлүгүнүн болжолу кандай;
• белгилүү бир сектордогу атаандаштыктын деңгээли;
• болушу мүмкүн болгон тобокелдиктер жана аларды азайтуу жолдору.

Кыймылсыз мүлк рыногун изилдөө ар кандай секторлордо болгон суроо-талап менен сунуштун балансын табууга жана ошону менен айрым чөйрөлөр жетишсиз болгон толтурулбаган уяларды аныктоого мүмкүндүк берет.

Сатуу баасын жана курулуш баасын изилдөө өнүктүрүү долбоорунун эффективдүүлүгү максималдуу боло турган тармактарды табууга мүмкүндүк берет.

Изилдөөдө бул мүнөздөмөлөрдүн болжолдоруна чоң көңүл бурулууга тийиш, анткени рыноктун абалы дайыма өзгөрүп турат. Изилдөө ошондой эле атаандаштардын ишин изилдөөнү, алардын күчтүү жана алсыз жактарын аныктоону камтышы керек.

Көрүүлөр

Өнүгүүнүн эки негизги түрүн айырмалоо кеңири таралган: акы төлөнүүчү өнүктүрүү жана спекулятивдүү өнүгүү.

Төлөмдүү иштеп чыгуу – бул курулуш бизнесинин бир түрү, мында куруучу компания курулуп жаткан объектке ээлик кылбайт, бирок инвестициялык функциялары жок таза өнүктүрүү менен гана алектенет. Мындай өнүгүү түрү болуп саналатэң аз коркунуч.

Заманбап Россиянын курулуш рыногундагы салттуу өнүгүү инвестициялык жана курулуш аспектилерине иштеп чыгуучу каражаттардын ажырагыс катышуусун билдирет.

Инвестициялык долбоорлордо курулуш компаниясынын ролунун үлүшү 100дөн 35-40 пайызга чейин.

Спекуляциялык өнүгүү биринчи вариантка караганда кыйыныраак. Иштеп чыгуучу долбоордун негиздөөчүсү катары иш алып баруу менен коммерциялык кыймылсыз мүлктү курат. Ири өнүктүрүү долбоорлорунун финансылык схемасы - бул иштеп чыгуучунун өздүк каражаттарынын жана тартылган инвестициялардын комплекстүү айкалышы: банктык кредиттер жана келечектеги ижарачылардын төлөмдөрү.

Спекуляциялык өнүгүүдөгү жогорку кирешелер долбоор ишке ашпай калган учурда жогорку тобокелдиктер менен коштолот. Спекуляциялык өнүгүү кыймылсыз мүлк рыногунда инвестициялык процесстин катышуучуларынын ортосундагы мамилелердин эң татаал формасы болуп саналат, анткени кыймылсыз мүлк, курулуш процесси, долбоорлоо жана өтө татаал банк операциялары бир долбоорго аралаштырылган.

Иштеп чыгуучу ким?

Иштеп чыгуучу – бул объектти түзгөн жана бул процессти башкарган компания. Иштеп чыгуучу тарабынан аткарылган бардык иштердин жыйындысы кыймылсыз мүлк жаатындагы комплекстүү инвестициялык долбоор болуп саналат. Долбоорду ишке ашыруунун жүрүшүндө иштеп чыгуучу (башкача айтканда, иштеп чыгуучу) тобокелдиктерди минималдаштырууга жана кирешелүүлүгүн жогорулатууга умтулат. Кээ бир учурларда, ал аткаруучу катары гана иш алып барышы мүмкүн жана анын иши үчүн кардардан белгиленген гонорар алат. Эгерде иштеп чыгуучуДолбоордун демилгечиси катары иш алып барат, анда ал бардык тобокелдиктерди өзүнө алууга аргасыз болот.

Иштеп чыгуучу - бул жаңы объекттерди түзүүгө же учурдагы мүлктөрдү оңдоого, аларды ийгиликтүү сатууга жана сатууга адистешкен кыймылсыз мүлк адиси. Бул кызматкерлер көбүнчө өнөктөштөр менен тобокелдикти жана жумуш жүгүн бөлүшүү үчүн иштешет жана алар кыймылсыз мүлктү өнүктүрүүнү чоң масштабда жүргүзгөн ири компанияларда иштеши мүмкүн же кыймылсыз мүлктү өнүктүрүүнү ар түрдүү портфелдеги бир инвестициялык каражат катары колдонушу мүмкүн.

Адамдар иштеп чыгуучунун карьерасына ар кандай көз караштан мамиле кыла алышат. Иштеп чыгуучулардын кыймылсыз мүлктү өнүктүрүү боюнча даражасы болушу мүмкүн же кыймылсыз мүлк агенти, подрядчы же архитектор катары иштеши мүмкүн.

Кыймылсыз мүлк иштеп чыгуучу болуп иштөө өтө татаал иш. Иштеп чыгуучулар келечектеги сценарийлердин кеңири спектрин баалоого жана алардын ишке жарамдуу жана алгылыктуу экендигин аныктай алышы керек. Ал бош жерди карап, андагы потенциалды көрө алат же эскирген имаратты кыдырып, келечекте кайра куруу жана ийгиликтүү сатуу планын түзө алат.

Иштеп чыгуучулар миңдеген объектилерди камтый турган бир нече блокторду курууга катышкан чоң масштабда иштешет.

Кыймылсыз мүлк тармагындагы тажрыйба абдан маанилүү, анткени долбоор ийгиликтүү болобу же жокпу түшүнүү үчүн иштеп чыгуучу рынокту жакшы билиши керек. Иштеп чыгуучулар ошондой эле жолугушууга жардам берүү үчүн жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдары менен байланышка муктажДолбоорду алдыга жылдырууга жардам бере турган кеңседеги адамдардан баштап бул долбоорлорду алдыга жылдыра турган муниципалитеттеги пландоочу өнөктөштөргө чейин.

Мыкты иштеп чыгуучу дагы чоңураак команданын бир бөлүгү. Иштеп чыгуучу долбоорду башынан аягына чейин жетектөө үчүн архитекторлор, подрядчылар, ландшафтчылар, саясатчылар, кыймылсыз мүлк агенттери жана башка көптөгөн адистер менен иштеши керек. Иштеп чыгуучулар жакшы командаларды тандап, аларды эффективдүү уюштуруп, долбоордун жана команда мүчөлөрүнүн муктаждыктарын канааттандыруу үчүн аларды башкаруусу керек, ошол эле учурда жалпы өнүгүүнү көзөмөлдөп турушу керек.

Көптөгөн иштеп чыгуучулар атайын адистештирилген аймакты тандашат, мисалы, жогорку класстагы турак-жай, коммерциялык кыймылсыз мүлк, орто класстагы кыймылсыз мүлк, аз кирешелүү турак жай жана башкалар.

Иштеп чыгуучулар долбоорлорунун географиялык чектерин да кеңейте алышат. Мисалы, Нью-Йорктогу жогорку деңгээлдеги турак-жай рыногуна байланышкан өнүгүү Миннеаполисте сөзсүз эле ийгиликтүү боло бербейт.

Долбоор этаптары

Турак жайды өнүктүрүү долбоору үч фазага бөлүнөт:

1. Алгачкы этап: Баштапкы этапта долбоор экспертизага, изилдөөгө жана уруксаттарга багытталган. Бул, адатта, узактыгынын эң туура келбеген бөлүгү. Бул этапта инвестициялоо эң чоң жана ар түрдүү тобокелдиктерди камтыйт, анткени көптөгөн белгисиз факторлор бар. Бул фазадагы негизги кадамдардын айрымдары төмөнкү процедураларды камтыйт:

• экологиялык баалоо;
• экзамендер;
• рынок анализи жана техникалык-экономикалык негиздеме;
• жерди алуу же жерди сатып алуу укугун камсыз кылуу;
• сайттын пландары, өнүктүрүү пландары жана курулуш пландары;
• курулушту финансылоону уюштуруу;
• инфраструктураны жакшыртуу.

2. Орто этап (курулуш этабы): имараттарды курууну жана жакшыртууну камтыйт. Долбоор алдындагы иштер бүткөрүлгөндүктөн, бул этапта долбоордун тобокелдиктери бир топ кыскарган, бирок толугу менен жок кылынган эмес. Бул фазадагы негизги кадамдардын айрымдары процедураларды камтыйт:

• курулуш каржылоосун жогорулатуу;
• проект маркетинги;
• алдын ала лизинг;
• мүлктү башкаруу уюму (эгер алдын ала иштеп чыгуу учурунда жасалбаса).

3. Акыркы этап (эксплуатация): имараттын жашоо циклинин биринчи этабы. Алдын ала иштеп чыгуу жана курулуш менен байланышкан тобокелдиктер бул учурда жоюлушу мүмкүн болсо да, ижарачылардын абалы дагы эле коркунучта. Акыркы этаптагы кээ бир аракеттер төмөнкү процедураларды камтыйт:

• эгер бүтө элек болсо, сатып алуучуну издеңиз;
• туруктуу маркетинг жана лизинг;
• сактоо стратегиясын аныктоо;
• мүлктү башкарууну күчөтүү;
• турукташууга жетишүү.

Эгер биз коммерциялык кыймылсыз мүлк менен алектенсек?

Инвестиция алып келүү үчүнкүтүлгөн пайда, сиз аны рынокто туура жайгаштыруу жана жылдыруу жөнүндө тынчсызданышыңыз керек. Азыркы учурда, Россияда, бул рынокто атаандаштык өтө жогору экендиги менен татаалдашат. Ушул себептен улам, коммерциялык кыймылсыз мүлктү өнүктүрүү болуп көрбөгөндөй актуалдуу.

Коммерциялык кыймылсыз мүлктү өнүктүрүү финансист үчүн көптөгөн артыкчылыктарга ээ. Негизгилери:

• чекене мейкиндигинин баасынын акырындык менен өсүшү, бул аларга мейкиндикти жакын арада кымбатыраак сатууга мүмкүндүк берет;
• пассивдүү ижарадан киреше алуу мүмкүнчүлүгү;
• эң аз тобокелдик менен коопсуз инвестиция.

Кандай болгон күндө да объекттин өзү кандайдыр бир мааниге ээ, анткени зарылчылыкка жараша каалаган убакта аны ишке ашыруудан каражат ала аласыз.

Өнүктүрүүнүн соодада колдонулушу

Чекене кыймылсыз мүлктү өнүктүрүүнүн өнүгүшүн эске алуу менен, бул учурда инвестордун алдына коюлган негизги милдеттерди бөлүп көрсөк болот.

Аларга төмөнкүлөр кирет:

• Атаандаштарды аныктоо жана кардарларды соода жана оюн-зоок комплексине тартуу үчүн мыкты варианттарды табуу үчүн маркетингдик рынокту изилдөө;
• адамдардын агымын эске алуу менен соода же бизнес борбордун жайгашкан жери үчүн оптималдуу сайтты издеңиз;
• соода жайларын жайгаштыруу боюнча сунушталган планды иштеп чыгуу (зонага бөлүү).

Соода борборлору үчүн ижара баасы жайдын аянтына гана эмес, анын жайгашкан жерине да көз каранды - кире беришке жакыныраак же эл көп чогулган жерлерде жайгашкан пункттар. болоткымбатыраак.

Мезгил-мезгили менен курулушка кошумча инвестиция тартуу зарыл болушу мүмкүн.

Складдагы мүлк

Складдык кыймылсыз мүлк бүгүнкү күндө Россиянын өнүгүү рыногунун эң жагымдуу сегменттеринин бири болуп саналат. Рынок дагы эле тойгондон алыс. Сапаттуу объектилердин сунуштары анчалык деле чоң эмес. суроо-талап олуттуу болуп саналат. Инвестициялардын кайтарымдуулугу болжол менен 15-17%, ал эми өзүн актоо мөөнөтү 4-5 жылдын ичинде. Кампадагы кыймылсыз мүлктү өнүктүрүү боюнча долбоорлорду ишке ашыруу ири иштеп чыгуучулар тарабынан да, орто көлөмдөгүлөр тарабынан да ишке ашырылат.

Тыянак

Ошентип, өнүгүү кыймылсыз мүлк рыногунда экономикалык, уюштуруучулук, укуктук жана физикалык мамилелердин системасы болуп саналат. Бул чөйрөдө долбоорду ишке ашыруу инновацияларды колдонууга жана алардын инвестициясынын негизинде рентабелдүүлүккө ээ болуу мүмкүнчүлүгүнө ээ.