Көп кабаттуу үйдүн жалпы мүлкү - бул эмне? Көп кабаттуу үйдүн жалпы мүлкүн күтүү жана оңдоо

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Акыркы өзгөртүү: 2023-12-17 10:34

Батирлүү үйлөр жалпы менчикке тиешелүү олуттуу аянтка ээ. Аны колдонуунун өзгөчөлүгү эмнеде? Жарандар жалпы мүлктү күтүүгө байланыштуу чечимдерди кантип кабыл алышат?

Үйдөгү жалпы мүлк деген эмне?

Россия Федерациясында кабыл алынган ченемдик-укуктук актыларга ылайык, көп батирлүү үйдүн жалпы менчиги менчикте жайгашкан батирлердин менчик ээлеринин үлүштүк ресурсу болуп саналат. Бул инфраструктуранын негизги элементтери кеңири спектрде көрсөтүлүшү мүмкүн. Эреже катары, бул батирлерди камтыбаган жайлар, ошондой эле:

- үйдүн бир нече бөлмөсүн тейлеген объекттер;

- конуу;

- лифттер;

- коридорлор;

- лифттер;

- техникалык полдор жана жертөлөлөр;

- ар кандай инженердик коммуникациялар;

- чатырлар;

- коргоо, көтөрүү функциясын аткарган конструкциялар;

- жайгашкан ар кандай жабдууларбатирлердин сыртындагы үй;

- үй жайгашкан жер, ага отургузулган өсүмдүктөр, андагы жашылдандыруу элементтери.

Бул чөйрөдөгү укуктук мамилелерди жөнгө салуучу негизги ченемдик укуктук актылар Турак жай кодекси, ошондой эле Өкмөттүн 2006-жылдын 13-августундагы № 491 токтому болуп саналат. Орус Федерациясы. Тиешелүү объектилерди тейлөө маселелеринде буга чейин көрсөтүлгөн өкмөттүн токтому менен таанышуу керек. Көп кабаттуу үйдүн жалпы мүлкү пайдалануу жана тейлөө жагынан көптөгөн нюанстар менен мүнөздөлөт.

Келгиле, аларды изилдейли.

Жалпы үй ресурстарын колдонуунун өзгөчөлүктөрү

Тиешелүү жайлардын ээлери аларды Россия Федерациясынын федералдык мыйзамдарына ылайык пайдаланышат. Үйдүн жалпы мүлкүнүн өлчөмүн өзгөртүү бул инфраструктуранын бардык ээлеринин макулдугу менен гана мүмкүн. Мындан тышкары, тиешелүү жайларды башка адамдардын менчигине өткөрүп берүү мүмкүнчүлүгү бар. Эң негизгиси, мындай укуктук мамилелерди ишке ашырууда критерий сакталат - көп батирлүү үйдөгү жайлардын менчик ээлеринин жалпы мүлкү, эгерде бул тартип жарандардын жана уюмдардын укуктарын жана кызыкчылыктарын бузбаса гана пайдаланууга берилиши мүмкүн.

Турак жай объектилери жайгашкан жер тилкелери башка адамдарга чектелген пайдаланууга берилиши мүмкүн. Эгерде жалпы үй ресурстарын пайдаланууну жөнгө салуучу мыйзамдар кабыл алынганга чейин бул сайттарды кимдир-бирөө колдонгон болсо, аларга кирүү мүмкүн эмес.тыюу салынышы мүмкүн. Объекттин жаңы түйшүгү батирлердин ээлери менен участокту пайдаланууга бара жаткан адамдын ортосундагы келишимге ылайык белгиленет. Бул укуктук мамилелердин алкагында мүмкүн болгон талаш-тартыштар сот тартибинде чечилет.

Жалпы үй объектилерин тейлөөнүн өзгөчөлүктөрү

Эми көп кабаттуу үйдөгү жалпы мүлктү тейлөө кандай жүргүзүлөрүн изилдеп көрөлү.

Россия Федерациясынын турак-жай укугу жаатындагы мыйзамдарына ылайык, батирлердин менчик ээлери талкууланып жаткан маселени биргелешип чечүү боюнча чыгымдарды көтөрүшөт. Бул чыгымдардын белгилүү бир менчик ээсине тиешелүү үлүшү ошол адамга таандык жалпы мүлктөгү үлүшүнүн негизинде аныкталат. Квартиранын ээси анда жашабаса да, ал турак-жайдагы жалпы мүлктү күтүү үчүн акы төлөөгө милдеттүү. Эгерде адам, мисалы, 1-кабатта жашагандыктан лифт колдонбосо, анда ал турак жайдын инфраструктурасынын тиешелүү элементи үчүн төлөшү керек.

Үйдөгү жалпы ресурстарды күтүүнү түзгөн иш-чаралардын конкреттүү тизмеси конкреттүү турак жай объектинин өзгөчөлүктөрүнө, ал жайгашкан климаттык шарттарга жараша болот. Эреже катары, алар төмөнкүлөрдү камтыйт:

- тиешелүү объектилердин түзүмүндөгү кемчиликтерди аныктоо максатында батирлердин менчик ээлери жана башка жооптуу адамдар тарабынан жүргүзүлүүчү мүлктү мезгил-мезгили менен текшерүү;

- электр менен жабдуу системаларынын иштешин камсыз кылуу;

- тазалоо жана санитарияжайларды кайра иштетүү, үй жайгашкан жер;

- үйдүн ар кандай бөлмөлөрүн колдонгон фирмалардын ишинин натыйжасында таштандыларды жана таштандыларды чыгаруу;

- Россия Федерациясынын мыйзамдарында каралган өрткө каршы чараларды колдонуу;

- үйдүн жанындагы жерге отургузулган өсүмдүктөргө кам көрүү;

- тиешелүү аймакта жайгашкан жашылдандыруу элементтерин тейлөө;

- объекттердин учурдагы ремонтун жүргүзүү, аларды белгилүү бир мезгилде пайдаланууга даярдоо;

- турак жай имаратынын энергетикалык натыйжалуулугун жогорулатууга багытталган чараларды ишке ашыруу.

Белгилей кетсек, көп батирлүү үйдүн жалпы мүлкүн күтүүнү жана оңдоону түзүүчү иш-чаралардын тизмесине төмөнкүлөр кирбейт:

- жашоочуларга таандык батирлердин эшиктеринин иштешин камсыз кылуу - тышкы жана ички, терезелер;

- балкондорду изоляциялоо;

- айнек алмаштыруу;

- жалпы менчиктин курамына кирбеген жер участокторун күтүү, анын ичинде ага өсүмдүктөрдү отургузуу.

Бул милдеттерди батир ээлери чечет.

Оңдоо жалпы мүлктү пайдалануунун алкагында жүргүзүлүүчү негизги иш-чаралардын бири. Бул учурдагы жана капиталдык болушу мүмкүн. Келгиле, анын өзгөчөлүктөрүн изилдеп көрөлү.

Жалпы жайларды оңдоо

Оңдоо менчик ээлеринин чогулушунун чечимине ылайык жүргүзүлөт. Учурдагы эскирүүнүн алдын алуу, ошондой эле каралып жаткан объекттердин функционалдуулугун сактоо үчүн иштелип чыккан. Жалпы мүлктү капиталдык оңдоокөп батирлүү үйдө турак жай инфраструктурасынын айрым элементтерин алмаштыруу же реконструкциялоо кирет. Тиешелүү объекттердин мөөнөтү бүтсө да чыгарылат.

Көп батирлүү үйдөгү жалпы мүлктү учурдагы (ошондой эле капиталдык) оңдоо, эгерде бул милдет менчик ээлеринин чечимдери менен аларга белгиленсе, башкаруучу компаниялар тарабынан жүргүзүлүшү мүмкүн. Бул укуктук мамилелерге катышуу батирлердин менчик ээлеринин өзгөчө компетенциясына кирет. Тургундар үйдөгү жалпы ресурстарды оңдоонун көлөмүн жана графигин да белгилешет.

Ээлери менен макулдашуу тиешелүү иштердин конкреттүү тизмеси белгиленбесе да, башкаруучу компаниялар объектилердин иштөөсүн сактоо үчүн зарыл болгон учурдагы жана шашылыш иштерди аткарууга милдеттүү экенин белгилей кетүү керек. Бул иш-чараларды каржылоо максатында батир ээлери көп кабаттуу үйлөрдүн жалпы мүлкүн капиталдык оңдоодон өткөрүү үчүн фонд түзүшөт. Анын өзгөчөлүктөрүн карап көрүңүз.

Батир ээлеринин жалпы акчалай фондусун пайдалануу

Каралып жаткан фонд атайын эсепке жайгаштырылат. Тиешелүү операцияларды жүргүзүүгө компетенцияга ээ каржылык мекемеде ачылат. Ошентип, өзүнчө эсепке жайгаштырылган жана батир ээлерине тиешелүү каражаттар ресурстарды капиталдык оңдоого жумшалат.

Тиешелүүлөрдү түзүүФонд ижарачылардын төгүмдөрүнүн, ошондой эле мыйзамда белгиленген тартипте бул суммалар боюнча чегерилген айыптык төлөмдөрдүн эсебинен жүзөгө ашырылат. Кээ бир учурларда, банк тарабынан каралып жаткан эсепке акча каражаттарын жайгаштыруу үчүн пайыздар алынышы да мүмкүн. Капиталдык оңдоо фонду батир ээлеринин ортосунда алардын салымдарынын суммасына пропорционалдуу бөлүштүрүлөт.

Бул каражаттардын менчик укугу белгилүү бир турак жайдын ээсине таандык. Эгерде адам батирди сатса, анда анын сатып алуучусу да капиталдык оңдоо фондунун үлүшүнүн ээси болуп калат. Белгилей кетчү нерсе, өзүнчө эсептеги акча каражаттарынын ээлери аларды үйдөгү жалпы ресурстарды капиталдык оңдоодон башка максаттарга пайдаланууга укугу жок.

Эми иш-чаралар кандай жүргүзүлүп жатканын изилдеп көрөлү, анын алкагында менчик ээлери көп кабаттуу үйдө жалпы мүлктү сактоо эрежелерин белгилешет. Кеп батир ээлеринин жалпы чогулушунун жыйындары жөнүндө болуп жатат.

Батир ээлеринин жалпы чогулушу: иш-чаранын өзгөчөлүктөрү

Турак жайдын менчик ээлеринин жалпы чогулушу Россия Федерациясынын турак жай укугу жаатындагы мыйзамдарына ылайык үйдү башкаруунун негизги органы болуп саналат. Чынында, бул да жолугушуу, демек, окуя катары караса болот. Менчик ээлеринин чогулушунун күн тартиби бар жана добуш берүү аркылуу кабыл алынган чечимдердин тизмесин түзүүнү камтыйт.

Көп батирлүү үйдүн жалпы менчиги болуп батирлердин менчик ээлеринин чогулушунун жыйынтыгы боюнча төмөнкүлөр боло турган объекттер саналат:

- реконструкцияланган;

- толукталганар кандай максаттар үчүн кошумча имараттар;

- оңдолду - анын ичинде капиталдык оңдоо фондун пайдаланууда.

Батир ээлеринин жалпы чогулушунда төмөнкүдөй чечимдер кабыл алынышы мүмкүн:

- капиталдык оңдоонун фондусун түзүү жөнүндө;

- капиталдык оңдоо салымынын суммасы боюнча - минималдуу деңгээлге салыштырмалуу;

- тиешелүү фонддун атайын эсебин ача турган жана бул эсеп боюнча операцияларды жүргүзө турган жарандын тандоосу боюнча;

- жалпы ресурстарды тейлөө үчүн батирлердин ээлери менен кызмат көрсөтүүчүлөрдүн ортосундагы эсептешүүлөргө байланыштуу финансылык операцияларды тейлей турган банкты тандоо боюнча;

- үйдү капиталдык оңдоо үчүн HOA, Улуу Британия же башка компетенттүү уюмдан насыя алуу жөнүндө;

- мындай финансылык операцияларга кепилдиктерди берүү жөнүндө;

- үйдүн жанындагы жер участогун пайдалануунун тартиби жөнүндө;

- үйдүн жалпы ресурстарына кирген объекттерди үчүнчү жактардын пайдалануусу жөнүндө - мисалы, жарнак берүү максатында;

- объекттерди пайдалануу боюнча келишимдерге кол коюуга катышкан адамдардын укуктарын кеңейтүү жөнүндө;

- батирлердин менчик ээлеринин өз ара аракеттенүүсүнүн алкагында маалыматтык системаларды ишке киргизүү, ошондой эле мындай технологиялык чечимдерди колдонууга укугу бар адамдарды аныктоо жөнүндө;

- Кылмыш-жаза кодексинин, HOAнын же башка компетенттүү уюмдун катышуусу менен жолугушууларды уюштурууга байланышкан чыгымдарды каржылоонун тартиби жөнүндө;

- үй башкаруу механизмдерин тандоо жөнүндө;

- жүрүп жаткан оңдоого муктаждык жөнүндөмүлк.

Келгиле, талкууланган жолугушууларды кантип өткөрсө болорун карап көрөлү.

Батир ээлеринин чогулушун өткөрүүнүн формалары жана тартиби

Каратылган иш-аракетти өткөрүүгө болот:

- жеке добуш берүү түрүндө - менчик ээлери ага жеке катышып, маселелерди талкуулап, алар боюнча чечим кабыл алганда;

- резиденттердин сырттан добуш берүүсү аркылуу - Россия Федерациясынын ченемдик укуктук актыларында белгиленген тартипте;

- аралаш форма.

Орусия Федерациясынын ченемдик укуктук актылары да каралып жаткан иш-чараны өткөрүү тартибин белгилеген. Биринчиден, мыйзамда үйдүн ээлери көп батирлүү үйдүн жалпы мүлкүн кантип пайдаланып жатканын аныктоо үчүн чогулуштарды өткөрүүнүн мезгилдүүлүгү белгиленген. Бул тиешелүү объектилерди башкаруунун эффективдүүлүгү жагынан абдан маанилүү критерий.

Ошентип, каралып жаткан чогулуштар, эгерде батирлердин ээлери тарабынан белгиленген жергиликтүү ченемдик укуктук актыларда башкача каралбаса, жылына бир жолу өткөрүлүшү керек. Үй ээлеринин негизги чогулушунан тышкары, үйдү башкаруунун ар кандай аспектилерин талкуулоого байланыштуу кезексиз иш-чаралар өткөрүлүшү мүмкүн. Аларды батир ээлеринин ичинен каалаган жаран демилгелей алат.

Кворум сакталган учурда менчик ээлеринин жалпы чогулушу мыйзамдуу деп таанылат. Россия Федерациясынын турак-жай мыйзамдарына ылайык, ал добуштардын жалпы санынын 50% түзүшү керек. Эгерде кворум жок болсо, башка жалпы чогулуш өткөрүлөт.

Эгерде квартира ээлеринин бирөө талкууга коюуну чечсемисалы, көп батирлүү үйдөгү жалпы мүлктү учурдагы оңдоо кезексиз тартипте кандай жүргүзүлүшү керек деген суроого, анда ал өзүнүн демилгеси жөнүндө башка жашоочуларга тиешелүү жолугушууга 10 күн калганга чейин билдирүүгө милдеттүү. Бир адам окуя тууралуу маалыматты кошуналарына жазуу жүзүндө жөнөтүшү керек же атайын стенддерге батир ээлеринин жолугушуусу жөнүндө билдирүүлөрдү жайгаштырышы керек. Бул документ төмөнкүлөрдү камтышы керек:

- менчик ээлеринин кезексиз чогулушунун демилгечиси жөнүндө маалымат;

- жолугушуунун формасы боюнча маалыматтар;

-окуянын датасы, орду жана убактысы;

- менчик ээлеринин чогулушунун күн тартибиндеги негизги маселелер;

- жыйында карала турган маалымат менен батирлердин ээлерин текшерүүнүн тартиби.

Жыйналыштарда 10% же андан көп добуш алган батир ээлери жалпы чогулуш өткөрүү өтүнүчү менен Кылмыш-жаза кодексине же HOAга кайрыла алышат. Бул кайрылуу жазуу жүзүндө болушу керек жана күн тартибиндеги маселелерди камтышы керек. Тиешелүү документти алгандан кийин 45 күндүн ичинде, бирок жалпы чогулушка чейин 10 күндөн кечиктирбестен Кылмыш-жаза кодекси же HOA жашоочуларга тиешелүү окуя жөнүндө билдирүүгө милдеттүү.

Мындай демилгелерди көп кабаттуу үйлөрдүн жалпы мүлкүн оңдоону мүнөздөгөн нюанстарды талкуулоо же, мисалы, капиталдык оңдоо фондун колдонуу менен да байланыштырса болот. Тиешелүү чогулуштун демилгечиси башкаруучу компаниянын өзү же менчик ээлеринин шериктиги болушу мүмкүн. Ошол эле учурда күн тартибине киргизилиши мүмкүнадатта батир ээлеринин чогулушунун компетенциясына кирген маселелер болушу мүмкүн.

Эми үй ээсинин чечими кандай кабыл алынарын карап көрөлү.

Үй ээлеринин чогулуштарында чечим кабыл алуунун өзгөчөлүктөрү

Биз жогоруда белгилегендей, үйдөгү жалпы ресурстарды күтүүгө байланыштуу иш-чараларды ишке ашыруу батир ээлеринин чогулушунда добуш берүүнүн жыйынтыгы боюнча жүргүзүлөт. Тиешелүү чечимдерди ээлери жалпы учурда көпчүлүк добуш менен кабыл алышат, бирок кээде белгилүү бир маселе боюнча тургундардын үчтөн экисинин колдоосу талап кылынат.

Батир ээлеринин чогулушунда добуш берүүнүн өзгөчөлүктөрү

Тийиштүү жыйналыштарда күн тартибиндеги маселелер боюнча добуш берүү кандай жүргүзүлүп жатканын изилдөө пайдалуу болот. Маселен, көп кабаттуу үйлөрдүн жалпы мүлкүн капиталдык ремонттон өткөрүү же тийиштүү максаттарга жумшала турган каражаттарды сарптоо сыяктуу жол-жоболор боюнча. Батирлердин менчик ээлеринин чогулушунда добуш берүү жеке өзү же ишеним каттын негизинде иш алып барган өкүл аркылуу жүргүзүлүшү мүмкүн. Ар бир менчик ээси үйдөгү жалпы ресурстарга ээлик кылуу үлүшүнө пропорционалдуу добуштардын санына ээ. Добуш берүүгө катышкан адамдар жөнүндө маалыматтар батирлердин менчик ээлеринин чогулушунун протоколуна жазылат.

Квартира ээлеринин чогулушунун алкагындагы добуш берүүнүн жыйынтыктары расмий документтер болуп саналган атайын протоколдор менен таризделет. Алардын түзүлүшү жана колдонулушуанда камтылган жоболор юридикалык мааниге ээ болушу мүмкүн.

Менчик ээлеринин чогулушунун жыйынтыгын түзүү

Тийиштүү протоколдордун көчүрмөлөрү ыйгарым укуктуу жаран тарабынан батирлердин менчик ээлери чогулушкандан кийин 10 күндүн ичинде Кылмыш-жаза кодексине, ХОАга же башка компетенттүү уюмга берилиши керек. Өз кезегинде Кылмыш-жаза кодекси, HOA же башка түзүм белгиленген документти алгандан кийин 5 күндүн ичинде протоколду көзөмөлдөөчү органдарга жөнөтүшү керек. Эгерде бул мамлекеттик органдар 3 ай катары менен тиешелүү түрдөгү 2 же андан көп булактарды алса, анда алар жарандардын үйдү башкарууга байланышкан ишмердүүлүгүн пландан тышкаркы текшерүүнү баштоого милдеттүү. Мисалы, эгерде жашоочулар көп кабаттуу үйдүн жалпы мүлкүн күтүү боюнча кандай кызматтар тиешелүү объектилерди кармоо боюнча чараларды түзүшү керек экендигин активдүү талкуулашса, анда компетенттүү мамлекеттик органдар мындай маселелерди чечүүнүн алкагында жарандардын аракеттери канчалык мыйзамдуу экенин текшере алат..

Батирлердин менчик ээлеринин чогулушунун протоколунда иш-чаранын демилгечилери тарабынан күн тартибине киргизилбеген маселелер боюнча чечимдер камтылбашы керек. Батир ээлеринин чогулушунун натыйжалары жөнүндө ижарачыларга тиешелүү документ таризделгенден кийин 10 күндүн ичинде маалымдалат. Эреже катары - атайын стенддерге коюу менен. Батирлердин менчик ээлеринин чогулушунун жыйынтыгын бекитүүчү протокол жашоочулар өздөрү аныктаган жерде жүргүзүлөт. Көп кабаттуу үйдүн жалпы мүлкүн пайдалануу тартибин жөнгө салган менчик ээлеринин чогулушунун протоколдору ченемдердин булагы болуп саналат,Жыйындын күн тартибинде каралган маселелер курулушту башкаруунун тиешелүү органынын компетенциясына кирген шартта бардык жашоочулар үчүн милдеттүү.

Батир ээлеринин чогулушунан кийин кабыл алынган чечимдер батирдин менчик ээлери тарабынан сотко даттанылышы мүмкүн. Мисалы, эгерде жарандардын бири көп кабаттуу үйдүн жалпы мүлкүн оңдоого каражаттарды чыгымдоонун тартиби анын катышуусуз аныкталган жол менен канааттанбаса, же ал каршы добуш берип, анын укуктары бузулду деп эсептесе. Турак жай менчик ээлеринин чогулушунун чечими менен таанышкан күндөн тартып 6 айдын ичинде адам сотко кайрыла алат.

Ошентип, көп кабаттуу үйдөгү менчик ээлеринин жалпы мүлкү ар бир ижарачынын кызыкчылыгын эске алуу менен пайдаланылышы керек. Ал аларды жеке өзү - батир ээлеринин чогулуштарында же сотто айтууга укуктуу.